試析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)及其管理

張國(guó)方

1 景觀設(shè)計(jì)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)過(guò)程中需要根據(jù)不同場(chǎng)所、建筑功能進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)期間要綜合多種方面內(nèi)容來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，如各類文化、地域、環(huán)境、人文等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的特點(diǎn)有以下幾點(diǎn)。

1.1 限制性

項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)具有限制性特征，在景觀設(shè)計(jì)過(guò)程中，要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范及對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，以確保各類設(shè)計(jì)指標(biāo)滿足項(xiàng)目要求，如：綠化率指標(biāo)、消防登高面、車位指標(biāo)、消防車道、地面規(guī)劃等都要達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)要求。

1.2 復(fù)雜性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)具有一定復(fù)雜性特征，在景觀設(shè)計(jì)過(guò)程中，需要全面綜合考慮設(shè)計(jì)條件、范圍、室外管網(wǎng)體系等內(nèi)容，針對(duì)各類交叉工作界面進(jìn)行要進(jìn)行合理優(yōu)化，處理好不同專業(yè)間的關(guān)系，確保景觀設(shè)計(jì)的可行性。

1.3 針對(duì)性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)具有針對(duì)性特征，在景觀設(shè)計(jì)過(guò)程中，需要根據(jù)具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃、定位，對(duì)項(xiàng)目針對(duì)的客戶群體、建筑產(chǎn)品特征進(jìn)行考慮，采用具有較強(qiáng)針對(duì)性的景觀設(shè)計(jì)，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀與客戶要求、項(xiàng)目特征一致。

1.4 獨(dú)特性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)具有獨(dú)特性特征，在景觀設(shè)計(jì)過(guò)程中，要根據(jù)不同建筑空間、場(chǎng)所特征，結(jié)合建筑整體風(fēng)格設(shè)計(jì)出滿足要求的景觀體系，確保房地產(chǎn)景觀能夠有效提升開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)，成為項(xiàng)目的點(diǎn)睛之筆[1]。

2 各階段設(shè)計(jì)管理工作要點(diǎn)

2.1 優(yōu)化總體環(huán)境布局階段

在這個(gè)階段當(dāng)中，需要對(duì)項(xiàng)目的地理信息、周邊環(huán)境、交通狀況等內(nèi)容進(jìn)行了解，掌握針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的建筑規(guī)劃、策劃報(bào)告等資料，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入其中，全程參與建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃的過(guò)程，從更專業(yè)、更精準(zhǔn)的角度上提出對(duì)項(xiàng)目環(huán)境景觀總體規(guī)劃的相關(guān)意見(jiàn)，使得自然資源能夠得到更為充分的利用，將環(huán)境與景觀有機(jī)合理的結(jié)合在一起，并且達(dá)到景觀的相關(guān)需求。

2.2 設(shè)計(jì)概念方案階段

設(shè)計(jì)理念要和項(xiàng)目的整體策劃相一致，在設(shè)計(jì)景觀之前，應(yīng)當(dāng)將項(xiàng)目的擬定景觀賣點(diǎn)與目標(biāo)客戶的需求相一致。設(shè)計(jì)之前首先要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)方面調(diào)研，根據(jù)客戶需求及客戶的特質(zhì)，定位最終的景觀概念方向，從而滿足客戶期望與要求。

各個(gè)景觀都要圍繞統(tǒng)一的主題，并且表達(dá)出主題的內(nèi)涵，以保證在同一主題風(fēng)格下還能夠體現(xiàn)出各自的組團(tuán)特點(diǎn)。而景觀設(shè)計(jì)主題應(yīng)當(dāng)符合客戶前期的心理預(yù)期與追求，還應(yīng)當(dāng)具有一定的引導(dǎo)性。要盡量做到超出客戶預(yù)期值，一定不能生搬硬套，偏離主題的要求。

景觀相關(guān)設(shè)計(jì)方向一定要和項(xiàng)目的總體風(fēng)格保持一致，景觀的總體布局還應(yīng)達(dá)到相關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)劃條件或者指標(biāo)的要求。

2.3 方案設(shè)計(jì)階段

景觀設(shè)計(jì)方案較為重要，需要根據(jù)建設(shè)方設(shè)計(jì)招標(biāo)任務(wù)書(shū)中的要求進(jìn)行相應(yīng)設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì)在這一階段投入大量人力、物力、財(cái)力，以便獲取能夠滿足市場(chǎng)要求、提升項(xiàng)目品質(zhì)并獲取較高收益的設(shè)計(jì)方案，確保設(shè)計(jì)成果符合工程景觀建設(shè)需求，避免因設(shè)計(jì)問(wèn)題延誤工程建設(shè)。在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中要專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督落實(shí)。需要具體了解工程項(xiàng)目的建設(shè)需求、標(biāo)準(zhǔn)等方面的細(xì)致內(nèi)容，通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)深入的分析調(diào)查，確立基本方案形式，通過(guò)相應(yīng)的現(xiàn)場(chǎng)資料印證，對(duì)項(xiàng)目各大價(jià)值體系進(jìn)行研究、分析。

在景觀方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，要重視各類風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，認(rèn)真了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目要求，同時(shí)嚴(yán)格遵循相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范來(lái)確保工程設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免出現(xiàn)違規(guī)操作，設(shè)計(jì)管理階段主要含有概念設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、深化設(shè)計(jì)、施工現(xiàn)場(chǎng)配合、施工招標(biāo)配合以及竣工驗(yàn)收與維護(hù)等[2]。

景觀需要合理進(jìn)行功能區(qū)劃分，在充分分析與考慮到建筑的布局與空間關(guān)系的基礎(chǔ)上，對(duì)各功能區(qū)進(jìn)行劃分能夠有效保障此區(qū)的場(chǎng)地建筑布局和空間關(guān)系。進(jìn)行合理有效的匹配，還要對(duì)軟硬景的比例進(jìn)行合理的把控與設(shè)計(jì)。在住宅的項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)依據(jù)的設(shè)計(jì)原則為“多軟景少硬景”，軟景與硬景的最佳比例通常要大于7∶3。

景觀平面的各個(gè)組團(tuán)節(jié)點(diǎn)在平面和豎向的尺度上應(yīng)當(dāng)做好合適的調(diào)整，在做進(jìn)行景觀平面設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)充分考慮到后期的物業(yè)管理便利性與合理性的問(wèn)題。一定要根據(jù)周圍的人流動(dòng)線及車流動(dòng)線來(lái)確定人車流動(dòng)線的管理模式，在小區(qū)能夠封閉管理的基礎(chǔ)上，要盡量減少崗?fù)さ脑O(shè)置數(shù)量，從而有效降低后期的物業(yè)管理成本。

合理設(shè)計(jì)建筑首層和室內(nèi)外銜接位置的空間區(qū)域，可以適當(dāng)?shù)厝谌胍恍┚坝^的豎向設(shè)計(jì)，這種手法有利于提升景觀的層次感。還應(yīng)當(dāng)從全局的角度上來(lái)考慮景觀的造價(jià)成本、地下地庫(kù)排水荷載、室內(nèi)外的綜合管線以及周邊的環(huán)境和市政條件，而且還要讓綠化種植覆蓋率達(dá)到相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)。

2.4 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段

對(duì)景觀進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)是為了可以進(jìn)一步貫徹落實(shí)設(shè)計(jì)方案，加大使用功能、擴(kuò)大交通組織空間關(guān)系以及進(jìn)一步深化平面層次，這也是設(shè)計(jì)方案和施工階段的紐帶，因此要符合以下幾點(diǎn)。

既要保證能夠達(dá)到規(guī)劃的指標(biāo)要求，又符合建筑的規(guī)劃條件。其具體的辦法包括，要準(zhǔn)確的將建筑條件圖和景觀總平面進(jìn)行疊圖處理，以審核建筑條件和景觀之間的交叉數(shù)據(jù)是否處在合理的范圍之內(nèi)，從而保證方案具有可行性。復(fù)核的內(nèi)容還包括室外管線的交叉、地面停車位指標(biāo)、消防車道、消防登高面的交叉、綠化率的指標(biāo)等等是否在指標(biāo)要求范圍之內(nèi)[3]。

如果在地下室的頂板上部有大型的水景、構(gòu)筑物以及特大喬木等，需要考慮地下室的頂板荷載與結(jié)構(gòu)是否符合要求，以保證結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)足夠的安全與穩(wěn)定。

要明確標(biāo)指出景觀雕塑與飾品的材質(zhì)、規(guī)格等，以便于能夠提前做雕塑的采購(gòu)工作。在綠化設(shè)計(jì)上，一定要在方案設(shè)計(jì)階段的下做進(jìn)一步深化相關(guān)設(shè)計(jì)，還需明確標(biāo)出主景樹(shù)和骨架數(shù)的相關(guān)參數(shù)，以便于能夠提前采購(gòu)主景樹(shù)與骨架樹(shù)。

2.5 施工圖設(shè)計(jì)階段

施工圖是為了指導(dǎo)后期施工所設(shè)計(jì)的，嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量，最大限度降低施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)變更的概率，要保證最終能夠?qū)崿F(xiàn)設(shè)計(jì)效果，并根據(jù)建設(shè)方要求對(duì)工程成本進(jìn)行有效控制。在這一階段需注意，需要確保前期階段的設(shè)計(jì)管理工作已經(jīng)落實(shí)，建筑規(guī)劃、條件都已經(jīng)明確，需要配合景觀設(shè)計(jì)的圖紙已經(jīng)準(zhǔn)確齊全，對(duì)于系統(tǒng)豎向設(shè)計(jì)，要保證滿足排水、排污需求，各個(gè)銜接面合理，場(chǎng)地不能存在積水；種植槽、綠地等要設(shè)計(jì)合理、美觀的排水系統(tǒng)。對(duì)施工圖涉及的內(nèi)容要滿足相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)需求，以便組織施工，對(duì)各類軟硬景細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)要確保不存在安全隱患問(wèn)題。在景觀設(shè)計(jì)過(guò)程中需要依靠軟景組織空間，這部分區(qū)域的綠化配置需要依靠各部分的細(xì)節(jié)，對(duì)于苗木的選擇，要因時(shí)制宜、因地制宜，符合市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)律，采取有效措施降低苗木采購(gòu)成本。

2.6 施工現(xiàn)場(chǎng)配合階段

在開(kāi)展施工之前，需要會(huì)同各方對(duì)圖紙進(jìn)行認(rèn)真審核，做好相應(yīng)的技術(shù)交底工作，并協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)施工單位對(duì)圖紙進(jìn)行了解、熟悉，將各方反饋意見(jiàn)進(jìn)行匯總，然后據(jù)其進(jìn)行圖紙調(diào)整，爭(zhēng)取將設(shè)計(jì)偏差和問(wèn)題在施工前就解決掉。然后進(jìn)行材料的確認(rèn)、準(zhǔn)備，配合項(xiàng)目建設(shè)情況進(jìn)行進(jìn)度控制和現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)管理的發(fā)展趨勢(shì)

3.1 向?qū)I(yè)化方向發(fā)展

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)過(guò)程中采用專業(yè)化理念，流程開(kāi)展設(shè)計(jì)工作受到了人們的青睞。景觀設(shè)計(jì)趨向于專業(yè)化發(fā)展，如智能系統(tǒng)的應(yīng)用、室內(nèi)裝飾與室外環(huán)境設(shè)計(jì)采用高科技智能技術(shù)，促使建筑更加人性化、現(xiàn)代化、安全化。

3.2 向綠色化方向發(fā)展

為了契合綠色環(huán)保理念的推廣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)過(guò)程中綠地率不斷提升，并與項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)完美結(jié)合，使得小區(qū)綠化水平進(jìn)一步提升，改善小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，逐步滿足人們不同需求。

3.3 向策劃設(shè)計(jì)方向發(fā)展

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀建筑設(shè)計(jì)已不再是單純的技術(shù)設(shè)計(jì)，正逐步向策劃設(shè)計(jì)方向發(fā)展，其景觀設(shè)計(jì)是一個(gè)動(dòng)態(tài)設(shè)計(jì)過(guò)程，根據(jù)市場(chǎng)需求、迎合消費(fèi)者心理等方面進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)充滿活力。

3.4 向精品化方向發(fā)展

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)采用更加精細(xì)化的設(shè)計(jì)手段。精品設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)單位的核心競(jìng)爭(zhēng)力，會(huì)帶來(lái)較高的經(jīng)濟(jì)效益。精品的景觀設(shè)計(jì)一方面展現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目景觀的價(jià)值，另一方面也體現(xiàn)了景觀設(shè)計(jì)的價(jià)值，精品項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)提升人們的生活品質(zhì)，創(chuàng)造更美好的生活環(huán)境。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)管理工作需要貫穿整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程中，需要針對(duì)不同階段的問(wèn)題進(jìn)行處理，采取有效的設(shè)計(jì)管理工作進(jìn)行改善，同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中配合施工單位對(duì)重大技術(shù)修改進(jìn)行控制，并提供技術(shù)支持，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)能夠滿足工程建設(shè)需求。

[1] 孫境澤.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的景觀設(shè)計(jì)[J].科技信息 （科學(xué)教研），2008（3）：305.

[2] 羅飛.試析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)管理[J].安徽建筑，2016（5）：294.

[3] 呂勛.試析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)管理[J].江西建材，2017（11）：247.