價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

王 海

安徽卓瑞地產(chǎn)有限公司，安徽蕪湖 241008

1 價(jià)值工程和房地產(chǎn)項(xiàng)目概述

1.1 價(jià)值工程

價(jià)值工程最早出現(xiàn)在二戰(zhàn)時(shí)期，最早是運(yùn)用在軍工業(yè)的，后來才逐漸在工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、科研、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中得到廣泛應(yīng)用。我國在改革開放以后開始引入價(jià)值工程，目前已經(jīng)在許多行業(yè)領(lǐng)域得到了應(yīng)用和推廣，只不過因?yàn)椴煌袠I(yè)知識(shí)水平和行業(yè)特點(diǎn)的不同，所以在各行業(yè)和各企業(yè)中的應(yīng)用水平相差較大。價(jià)值工程在房地產(chǎn)中的應(yīng)用還處于初級(jí)階段，應(yīng)用較淺，系統(tǒng)化應(yīng)用還未形成?？傊?，價(jià)值工程是一種為了合理利用資源，提高技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益而誕生的現(xiàn)代管理方法和技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，具有明顯的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)項(xiàng)目是我國國民經(jīng)濟(jì)中的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，在全國固定資產(chǎn)投資中占比達(dá)到20%以上。但是長(zhǎng)期以來對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理采取的是粗放型管理方式，考慮更多的是短期經(jīng)濟(jì)效益和個(gè)人利益，而不顧長(zhǎng)期效益和社會(huì)集體利益，所以使得大量社會(huì)資源遭到浪費(fèi)， 且產(chǎn)生環(huán)境污染的問題。在資源短缺日益嚴(yán)重，環(huán)境保護(hù)理念深入人心的當(dāng)今社會(huì)，必須要改變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方式，將價(jià)值工程合理地應(yīng)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的管理中，從而達(dá)到降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目生命周期成本，節(jié)約資源，保護(hù)環(huán)境，為人們創(chuàng)設(shè)舒適安全生活、工作環(huán)境的效果。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目的特征分析

2.1 時(shí)間性

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)于時(shí)間目標(biāo)的限定性很強(qiáng)，也就是所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都有一個(gè)嚴(yán)格的時(shí)間要求。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目投入的資金量很大，市場(chǎng)需求變化極快，市場(chǎng)中同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有很高的價(jià)值性，所以在生產(chǎn)建設(shè)中房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投入量達(dá)到所有固定資產(chǎn)投入的20%以上，占比極大。不過由于房地產(chǎn)企業(yè)能夠使用的資金不多，就必須要通過控制工期來提高資金的使用效率。一旦工期延長(zhǎng)就會(huì)產(chǎn)生不必要的費(fèi)用，導(dǎo)致成本增加，資金收益降低，影響項(xiàng)目的利潤(rùn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失。其次，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們生活水平不斷提高的背景下，人們對(duì)于房產(chǎn)的需求量在增多，但是對(duì)于房產(chǎn)建筑的功能要求也越來越多元化，且變化極大。所以當(dāng)建筑項(xiàng)目工期延長(zhǎng)之后，所建造的房屋建筑的功能可能已經(jīng)和當(dāng)時(shí)人們對(duì)于功能的要求不一致了，這樣就可能會(huì)導(dǎo)致許多房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品被擱置浪費(fèi)。另外，在當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)上，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，如果工期太長(zhǎng)，就會(huì)因?yàn)橥惍a(chǎn)品數(shù)量的增加而造成項(xiàng)目?jī)r(jià)格的降低，或者因?yàn)槠渌惍a(chǎn)品功能的改善而使得本項(xiàng)目產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)丟失，同時(shí)使項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)一步降低。

2.2 系統(tǒng)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜且龐大的工程，投入的資金較多，規(guī)模較大，而且投資回報(bào)所需要花費(fèi)的時(shí)間較長(zhǎng)，各個(gè)項(xiàng)目階段需要相互銜接才能保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)對(duì)各個(gè)階段提出了相應(yīng)的要求，要求建立統(tǒng)一的管理制度和標(biāo)準(zhǔn)體系，采用一致的管理方法，對(duì)建筑項(xiàng)目的所有階段進(jìn)行統(tǒng)一有序的規(guī)劃管理。

2.3 法律性

房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過程中所涉及到的組織機(jī)構(gòu)較多，使得項(xiàng)目責(zé)任具有不穩(wěn)定性，所以為了避免出現(xiàn)問題時(shí)組織機(jī)構(gòu)推卸責(zé)任，找不到項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的情況，國家通過制定相關(guān)法律法規(guī)來對(duì)責(zé)任進(jìn)行約束。比如房地產(chǎn)管理法、招投標(biāo)法、工程承包法和勞動(dòng)合同法等來保證房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)施工的規(guī)范性和合法性。

2.4 質(zhì)量目標(biāo)要求高

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資較大，投資具有不可逆性，而且投資回報(bào)周期長(zhǎng)。所以一旦房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量達(dá)不到應(yīng)有的要求就會(huì)造成資源的大量浪費(fèi)，產(chǎn)生不可估量的經(jīng)濟(jì)損失。更為嚴(yán)重的是，一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問題不僅會(huì)影響人們的工作和居住，而且還可能會(huì)威脅到人們的生命財(cái)產(chǎn)安全，嚴(yán)重的質(zhì)量事故會(huì)造成嚴(yán)重的人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。所以，必須要密切關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的質(zhì)量，通過制定相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)準(zhǔn)則和嚴(yán)格的管理制度、質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)等來保證房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的質(zhì)量。

2.5 費(fèi)用目標(biāo)強(qiáng)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，一方面對(duì)于房地產(chǎn)的建設(shè)施工需要大量的資金投入，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)可以使用的資金有限，所以在一開始房地產(chǎn)開發(fā)商就在追求費(fèi)用經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，也就是盡可能地降低房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本，提高利潤(rùn)空間。此外，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商為了提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就必須要降低成本，這樣才能提高經(jīng)濟(jì)收益。同時(shí)，對(duì)于消費(fèi)者來說，也希望能夠得到經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的房地產(chǎn)產(chǎn)品，綜合上述因素，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目具有很強(qiáng)的費(fèi)用目標(biāo)性。

3 價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

3.1 項(xiàng)目策劃階段

在項(xiàng)目策劃階段，首先對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和分析，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位和細(xì)分，然后對(duì)房地產(chǎn)施工項(xiàng)目結(jié)束以后的物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)劃。房地產(chǎn)策劃的目的是為了明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)，只有精確定位目標(biāo)市場(chǎng)才能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合市場(chǎng)的要求。該階段的主要工作內(nèi)容包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的分析與計(jì)劃、市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)和項(xiàng)目定位、項(xiàng)目評(píng)價(jià)和完善等，其中最為關(guān)鍵的是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、細(xì)分和目標(biāo)市場(chǎng)的明確。因?yàn)橥ㄟ^對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查分析可以了解消費(fèi)人群具體的價(jià)值要求，然后才能運(yùn)用價(jià)值分析的方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目功能不足的地方進(jìn)行改進(jìn)。此外，通過細(xì)分市場(chǎng)規(guī)模、消費(fèi)力和發(fā)展?jié)摿Φ葋磉x擇房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)目標(biāo)。最后通過消費(fèi)能力的調(diào)查為房地產(chǎn)項(xiàng)目合理的價(jià)格定位提供參考?？傮w來說，價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃階段的應(yīng)用，主要是綜合考慮樓房未來的款式發(fā)展，城市核心區(qū)域的轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)化的發(fā)展以及融資方式的變化，土地、稅收等方面的變化等。為體現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃階段最大的應(yīng)用價(jià)值，需要從居住環(huán)境、小區(qū)的風(fēng)格和建筑特色等方面進(jìn)行整體評(píng)估。

3.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

將價(jià)值工程應(yīng)用到房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中，其主要工作對(duì)象和特點(diǎn)也是跟隨設(shè)計(jì)階段的程序變化而變化的。在該階段中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容是明確建筑物的形式、尺寸，然后制定整體的施工方案。在開展設(shè)計(jì)招標(biāo)過程中，尤其是在設(shè)計(jì)招標(biāo)相關(guān)文件時(shí)必須要明確指出評(píng)價(jià)指標(biāo)，也就是對(duì)于建筑物的平面布局、通風(fēng)、照明、采暖等系統(tǒng)工程設(shè)置相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，同時(shí)還要設(shè)置建筑內(nèi)外裝飾、周邊環(huán)境美觀性、周邊綠化景觀以及噪聲等環(huán)保性評(píng)價(jià)指標(biāo)。另外，在進(jìn)行施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)，要將材料的選擇、隱蔽性工程施工方案等納入到價(jià)值工程中，量化業(yè)主的要求和項(xiàng)目功能的需要。比如，在實(shí)施價(jià)值工程中可以采用地?zé)岵膳?，雖然增加了一些成本，但是室內(nèi)供暖面積提高，裝修成本降低，性價(jià)比較高，而且可以更好地明確市場(chǎng)價(jià)值，將此作為新的銷售點(diǎn)。

3.3 項(xiàng)目施工階段

在項(xiàng)目施工階段，在確定施工方案，包括施工量、施工工期和相關(guān)施工工藝的基礎(chǔ)上，首先采用價(jià)值工程可以對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行合理規(guī)劃，從而能夠避免資源浪費(fèi)的現(xiàn)象；其次，為了降低施工的成本，避免房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工期延長(zhǎng)，必須要合理組織施工人員，對(duì)施工材料進(jìn)行合理分配，并嚴(yán)格按照施工方案要求進(jìn)行施工。而想要提高施工組織分配的合理性，就必須要對(duì)施工中的施工費(fèi)用等進(jìn)行精確的計(jì)算，這樣才能合理控制成本和工期。再次，價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的應(yīng)用中，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題，并根據(jù)價(jià)值分析進(jìn)行問題處理和優(yōu)化改善，從而可以有效避免施工中存在的影響施工質(zhì)量的問題，同時(shí)可以避免材料資源的浪費(fèi)，使施工人員、施工機(jī)械設(shè)備等得到合理的配置和利用。此外，價(jià)值工程可以對(duì)工程施工的質(zhì)量、施工材料、施工時(shí)間等進(jìn)行合理控制，一方面可以優(yōu)化施工組織，使得施工能夠按照原計(jì)劃有序進(jìn)行，達(dá)到節(jié)約時(shí)間、降低施工成本的目的；另一方面隨著施工技術(shù)的提升以及創(chuàng)新施工工藝的應(yīng)用，能夠有效地降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本，為建設(shè)企業(yè)帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

4 結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中應(yīng)用價(jià)值工程，既能節(jié)約生產(chǎn)成本，提高建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，又能起到保護(hù)環(huán)境，節(jié)約建設(shè)能源的作用?？傊?，價(jià)值工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用，可以通過對(duì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值和技術(shù)價(jià)值的分析，在促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理發(fā)展的同時(shí)，促進(jìn)技術(shù)的發(fā)展。鑒于此，本文對(duì)價(jià)值工程和房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)概念和研究結(jié)果進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，然后針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)和施工的不同階段，提出了應(yīng)用價(jià)值工程進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以有效提高項(xiàng)目管理水平，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的建議。