加強鐵路企業(yè)土地資產(chǎn)運營管理的思考

荀學(xué)兵

寧夏回族自治區(qū)基礎(chǔ)測繪院，寧夏銀川 750002

結(jié)合當(dāng)前現(xiàn)狀來看，受鐵路土地權(quán)屬、資產(chǎn)底數(shù)以及綜合開發(fā)利用度等的影響，鐵路用地所能帶來的經(jīng)濟效益并不高，同時，大量鐵路用地都存在被違規(guī)占用的現(xiàn)象，尤其一，二等站更為嚴(yán)重，鐵路企業(yè)自身的高效運轉(zhuǎn)自然會因此而受到影響。因此，鐵路企業(yè)必須做好對土地資產(chǎn)的運營管理工作，避免鐵路用地大量閑置或被占用的狀況出現(xiàn)，確保鐵路企業(yè)運轉(zhuǎn)過程中所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益能達到預(yù)期。

1 現(xiàn)階段我國鐵路企業(yè)土地管理過程中存在的問題

1.1 鐵路土地權(quán)屬過于復(fù)雜

受我國居民日益增長的出行需求的影響，我國鐵路路網(wǎng)的規(guī)模也在這樣的背景之下有了大幅度的提升，在這一過程中，鐵路企業(yè)通過接收、留用、征地、出讓、置換等方式累積了大量的土地資產(chǎn)，但由于我國鐵路體制的不斷改革，鐵路土地權(quán)屬也隨之出現(xiàn)了調(diào)整和更換，管理辦法的缺乏則進一步導(dǎo)致了這些土地分屬于鐵路總公司、鐵路局、基層運輸站等不同機構(gòu)。在這樣的背景之下，對鐵路土地的運營和管理必然會出現(xiàn)各種各樣的問題，最終影響到鐵路企業(yè)自身運轉(zhuǎn)過程中的經(jīng)濟效益。

1.2 開發(fā)利用程度較低

對土地的開發(fā)和利用是發(fā)揮土地價值的主要渠道，但對于本文所討論的問題來說，現(xiàn)階段鐵路企業(yè)對鐵路土地的綜合開發(fā)利用程度依然非常低。導(dǎo)致這一狀況出現(xiàn)的原因主要有以下2點：

（1）閑置土地。鐵路閑置土地主要是指在鐵路日常取土、造林綠化等工作展開過程中沒有得到利用的土地，一旦這部分土地長期閑置，那么被外部企業(yè)或個人違規(guī)占用的概率也會因此而增大。

（2）鐵路內(nèi)部生產(chǎn)力布局調(diào)整導(dǎo)致鐵路用地得不到有效開發(fā)。在鐵路企業(yè)運轉(zhuǎn)過程中，根據(jù)城市規(guī)劃的不同，鐵路內(nèi)部生產(chǎn)力布局也需要做出相應(yīng)的調(diào)整，而這樣的狀況則很有可能導(dǎo)致城區(qū)內(nèi)的線路、車站、貨場等大量鐵路用地被閑置出來，進而導(dǎo)致鐵路企業(yè)在經(jīng)濟上需要承擔(dān)極大的風(fēng)險。

1.3 存在大量違規(guī)占用問題

大量鐵路用地被違規(guī)占用主要是由于土地價值不斷上漲及鐵路用地長時間閑置所導(dǎo)致的。比如一等站銀川站，在寧夏回族自治區(qū)基礎(chǔ)測繪院2015年鐵路地籍調(diào)查測繪及換發(fā)土地證項目中，對于鐵路用地界址線與地方宗地界址線重疊的情況，已與銀川市不動產(chǎn)事務(wù)登記中心進行溝通協(xié)商。針對已形成的事實，很難更改。雙方實地重新確權(quán)登記，換發(fā)了新的土地證。但在今年授權(quán)經(jīng)營換證時，同樣出現(xiàn)鐵路用地界址線與地方宗地界址線重疊的情況。但在對這一狀況進行清理的過程中，由于鐵路基層土地管理人員并沒有執(zhí)法職能，只能采用口頭勸說等方式來與占用鐵路用地的單位或個人進行溝通。顯然，這樣的方法無法有效處理鐵路用地被其他企業(yè)或個人占用的狀況，反而有可能導(dǎo)致人力資源上的浪費，清理過程中也很有可能會出現(xiàn)混亂。

1.4 鐵路土地價值的體現(xiàn)不夠明確

鐵路企業(yè)在對土地資產(chǎn)進行核算時主要存在以下2點問題：

（1）將已經(jīng)估價單獨入賬的土地作為固定資產(chǎn)。結(jié)合上文中的內(nèi)容，土地自身的價值一直在不斷上升，而這樣的處理方式必然會導(dǎo)致鐵路企業(yè)資金賬目中的內(nèi)容與實際狀況不符，在這樣的背景之下，企業(yè)決策的科學(xué)性自然也難以保障。

（2）將征地所支付的補償費計入建筑或房屋的價值之中。這樣的處理方法必然會導(dǎo)致土地價值難以得到有效體現(xiàn)，鐵路企業(yè)無法結(jié)合這些內(nèi)容對土地資產(chǎn)為企業(yè)所帶來的經(jīng)濟效益進行衡量，進而影響到后續(xù)工作的有效開展。

2 提升鐵路企業(yè)土地運營管理成效的方法

2.1 轉(zhuǎn)變鐵路用地運營管理思想

國家針對鐵路用地資產(chǎn)的利用情況已經(jīng)做出了要求，并鼓勵相關(guān)企業(yè)在原有基礎(chǔ)上做好鐵路車站及線路綜合用地的開發(fā)。在這樣的背景之下，鐵路企業(yè)應(yīng)能從運營管理思想上進行改善，從根本上確保這一工作開展的科學(xué)性及合理性。為了達到這樣的要求，鐵路企業(yè)應(yīng)針對鐵路用地管理工作制定專門的制度體系，明確不同工作人員在土地管理過程中需要承擔(dān)的責(zé)任，并通過培訓(xùn)等方式來提升這部分人員對土地價值的認(rèn)識。鐵路基層土地管理人員不足的情況下，應(yīng)在鐵路沿線各個主要站點聘任土地管理員，確保鐵路土地資產(chǎn)管理成效的提升。除此之外，鐵路企業(yè)應(yīng)在原有基礎(chǔ)上對鐵路土地潛在價值做進一步的挖掘，并通過有形物質(zhì)的形式將這些價值展現(xiàn)出來，在這樣的管理模式之下，國企資產(chǎn)的保值和增值自然能有效地達到政府相關(guān)部門要求。

2.2 對鐵路土地資產(chǎn)進行清查

結(jié)合上文中的內(nèi)容，為了改善鐵路用地權(quán)屬過于混亂的問題，鐵路企業(yè)首先要做的就是針對現(xiàn)有土地資產(chǎn)進行清查，進而在此基礎(chǔ)上完成建檔存檔以及后續(xù)管理工作。

為了確保這一工作的有效展開，鐵路企業(yè)可以依照以下模式完成這一清查工作：

（1）對基層運輸站管轄范圍內(nèi)的土地資產(chǎn)進行清查。在這一層面對鐵路用地進行統(tǒng)計的過程中，相關(guān)工作人員應(yīng)重點關(guān)注部分辦理權(quán)屬登記的土地，查清導(dǎo)致這種狀況出現(xiàn)的原因，并在此基礎(chǔ)之上及時做好補辦工作。對于最后的清查結(jié)果，各基層運輸站應(yīng)將統(tǒng)計所得的結(jié)果上報到鐵路局。

（2）對鐵路局層面土地資產(chǎn)的清查。在對鐵路局現(xiàn)有土地資產(chǎn)進行統(tǒng)計的基礎(chǔ)之上，相關(guān)管理人員應(yīng)組織對重點土地進行復(fù)查，確?，F(xiàn)有數(shù)據(jù)及信息的準(zhǔn)確性。對于這一清查階段存在的閑置土地則應(yīng)提前制定好開發(fā)利用方案，為后續(xù)相關(guān)工作的展開打下良好基礎(chǔ)。

（3）對中國鐵路總公司層面土地資產(chǎn)的清查。在這一過程中，相關(guān)管理人員應(yīng)將工作重點放在我國鐵路路網(wǎng)的長期發(fā)展上，進而結(jié)合這些內(nèi)容對現(xiàn)有鐵路閑置土地綜合開發(fā)利用方案進行改進，增加鐵路土地資產(chǎn)在鐵路企業(yè)運轉(zhuǎn)過程中的流動性。

在對現(xiàn)有鐵路用地進行清查的基礎(chǔ)之上，實際統(tǒng)計查詢過程中必然會出現(xiàn)大量的違規(guī)占用問題，鐵路企業(yè)則應(yīng)在口頭勸說的基礎(chǔ)上積極尋求政府相關(guān)部門的支持，與法院、公安、國土等部門展開深度合作，確保違規(guī)用地清理工作能高效完成，進而達到保護鐵路用地的目的。通過土地資產(chǎn)清查以及違規(guī)用地狀況清理2項工作的共同作用，鐵路企業(yè)在土地管理工作展開過程中將能更好地做到有的放矢，具體的管理成效自然也能在原有基礎(chǔ)上有大幅度的提升。

2.3 對鐵路土地的價值進行評估

伴隨著鐵路總公司的成立，我國鐵路已經(jīng)完全地實現(xiàn)了政企分離，而在這樣的背景之下，鐵路用地就不能僅被視作一項簡單的物質(zhì)資源，鐵路企業(yè)應(yīng)將其作為一項資產(chǎn)進行管理，對鐵路土地價值的評估是具體管理工作開展的基礎(chǔ)。為了確保鐵路土地的資產(chǎn)特性能得到充分的展現(xiàn)，鐵路總公司應(yīng)對其管轄范圍內(nèi)的鐵路用地展開全面的資產(chǎn)評估，在具體評估結(jié)果的支持之下，鐵路企業(yè)自然能在原有基礎(chǔ)上更好地掌握自身資產(chǎn)持有狀況，進而結(jié)合這些內(nèi)容做出決策，保障企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。另一方面，通過對鐵路用地價值的全面評估，這部分土地在日后進行出讓、出租、抵押時都將能更好地緩解鐵路企業(yè)運轉(zhuǎn)過程中的資金壓力。

2.4 與相關(guān)政府部門共同研究鐵路用地的開發(fā)利用方法

對土地的開發(fā)和利用是一項非常復(fù)雜的工作，同時，土地的利用方式也會影響到城市建設(shè)、周邊區(qū)域經(jīng)濟等，因此，在針對現(xiàn)有閑置土地的開發(fā)利用進行研究時，鐵路企業(yè)必須能在原有基礎(chǔ)之上加深與國土管理、城市規(guī)劃等部門的合作，進而在此基礎(chǔ)之上保障鐵路土地開發(fā)利用方案的科學(xué)性及合理性。為了達到這樣的要求，鐵路企業(yè)應(yīng)在這一工作開展過程中遵循以下原則：

（1）從長遠發(fā)展的角度對鐵路用地的利用情況重新進行規(guī)劃。在這一過程中，相關(guān)工作人員應(yīng)結(jié)合土地使用性質(zhì)、使用強度、公共配套設(shè)施、空間環(huán)境等綜合地進行考量，進而在此基礎(chǔ)上對鐵路用地的利用和相關(guān)建筑設(shè)施的建設(shè)重新進行規(guī)劃，確保這些土地資產(chǎn)都能在經(jīng)濟效益方面發(fā)揮作用。

（2）通過統(tǒng)一開發(fā)來達到鐵路資產(chǎn)增值保值的目的。上文中已經(jīng)提到，鐵路用地權(quán)屬過于混亂是對實際管理工作造成阻礙的主要原因之一，因此，在制定鐵路用地開發(fā)利用方案的過程中，開發(fā)部門則應(yīng)結(jié)合鐵路用地的不同特點來進行分類管理，打破權(quán)屬上的界線，進而在此基礎(chǔ)上實施統(tǒng)一開發(fā)。在這樣的開發(fā)模式之下，鐵路土地所能帶來的經(jīng)濟效益將能得到更好的保障，鐵路土地資產(chǎn)的增值保值自然也能更好地達到預(yù)期。

3 結(jié)語

綜上所述，在對現(xiàn)階段鐵路土地運營管理過程中依然存在的問題進行論述的基礎(chǔ)之上，本文主要從改善鐵路土地運營管理理念、對鐵路土地資產(chǎn)進行清查、做好鐵路土地價值的評估工作、與相關(guān)政府部門共同完成鐵路土地開發(fā)利用方案的制定4點內(nèi)容對新的鐵路土地運營管理辦法進行了論述。在后續(xù)發(fā)展過程中，鐵路企業(yè)應(yīng)進一步結(jié)合市場發(fā)展對鐵路用地的管理辦法進行完善，進而確保這一資產(chǎn)能在鐵路企業(yè)運轉(zhuǎn)過程中得到有效的管控，并能發(fā)揮出自身價值，從而實現(xiàn)鐵路企業(yè)自身的經(jīng)濟效益最大化。