對房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理相關(guān)問題的探究

張海文 張海武

麗水市金繪測繪有限公司，浙江麗水 323000

房產(chǎn)測繪的質(zhì)量關(guān)系著房地產(chǎn)市場交易的走向，合理科學(xué)的房產(chǎn)測繪能夠促使房地產(chǎn)市場規(guī)范化合理化。房產(chǎn)測繪指的是根據(jù)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)中心工作的需要，通過采取合理的測量手段，以權(quán)屬為核心，將權(quán)屬單位界限作為基礎(chǔ)，然后對房產(chǎn)形狀、房產(chǎn)的平面位置和面積等進(jìn)行測量，并繪制出房產(chǎn)圖，同時輔助相關(guān)房屋和房屋用地調(diào)查表等信息，對房產(chǎn)和房產(chǎn)用地進(jìn)行專業(yè)化測量。

1 房產(chǎn)測繪概述

房產(chǎn)測繪指的是利用相應(yīng)測繪手段、測繪技術(shù)以及測繪儀器對房產(chǎn)、房屋、土地的使用情況以及質(zhì)量、數(shù)量、位置、形狀和面積、權(quán)屬狀況和自然狀況等進(jìn)行專業(yè)性測繪。房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容包括房產(chǎn)土地的測量、房產(chǎn)的調(diào)查、房產(chǎn)相關(guān)建筑物的測量和繪圖等，同時也包括房產(chǎn)土地和在無測量和調(diào)查，對房產(chǎn)數(shù)量、質(zhì)量和為主、權(quán)屬等進(jìn)行調(diào)查，并最終制成圖紙的過程。房產(chǎn)測繪管理是對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)拆遷、交易、開發(fā)和產(chǎn)籍等進(jìn)行管理，包括鑒定、仲裁和收費(fèi)、評估等程序。房產(chǎn)測繪還可以分成基礎(chǔ)測繪和項(xiàng)目測繪兩種，前者指的是在一個較大范圍內(nèi)，通過建立平面控制網(wǎng)絡(luò)對房產(chǎn)進(jìn)行管理；后者指的是對房產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營和權(quán)屬管理等進(jìn)行測量繪圖，對房產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)表格等進(jìn)行測繪。項(xiàng)目測繪關(guān)系著房產(chǎn)權(quán)屬的拆遷、開發(fā)和交易等，所以項(xiàng)目測繪中有關(guān)土地和房屋權(quán)屬相關(guān)的測繪工作極其重要。

2 房產(chǎn)測繪的重要性分析

2.1 從法律角度

從法律角度來說，房產(chǎn)測繪工作是一項(xiàng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)來開展的工作，具有法律效應(yīng)，能夠通過房產(chǎn)測繪來維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。比如房產(chǎn)測繪在對房產(chǎn)檢查驗(yàn)收時，是需要經(jīng)過房產(chǎn)行政管理部門對測繪成果的合法性、實(shí)用性和準(zhǔn)確性等進(jìn)行審核檢驗(yàn)的，只有在確保準(zhǔn)確無誤之后才能保證房產(chǎn)測繪是具有法律效應(yīng)的，這是對房產(chǎn)進(jìn)行有效管理的重要憑證。

2.2 從經(jīng)濟(jì)管理角度

通過房產(chǎn)測量和成圖繪制，可以獲得大量的圖紙資料。這些資料中包括城鎮(zhèn)房屋和土地使用的現(xiàn)實(shí)情況以及發(fā)生的變化，也包括房屋和土地的數(shù)量、位置和面積等信息。對這些圖紙資料和相關(guān)信息進(jìn)行整合，同時建立產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和產(chǎn)業(yè)管理檔案，從而可以為開展房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論研究提供重要的數(shù)據(jù)參考。此外，房產(chǎn)測繪的結(jié)果還可以為城鎮(zhèn)財政部門、稅收部門等提供數(shù)據(jù)依據(jù)，這些部門在土地分類等級的研究上，在稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定的過程中，可以以房產(chǎn)測繪結(jié)果為重要依據(jù)，從而保證各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理制定的，同時保證稅費(fèi)及時征收。

2.3 從城市發(fā)展規(guī)劃和政策制定角度

房產(chǎn)測繪的結(jié)果中包括房屋產(chǎn)權(quán)圖紙、房產(chǎn)屬性信息和其他空間數(shù)據(jù)信息，豐富的房產(chǎn)測繪成果在分類整理后還能產(chǎn)生其他重要的數(shù)據(jù)資料，這對于城市發(fā)展規(guī)劃建設(shè)和相關(guān)政策制定來說，具有十分重要的意義。城市房屋的規(guī)劃建設(shè)與管理水平關(guān)系著整個城市的規(guī)劃建設(shè)和管理水平，能夠直接反映城市人們生活的質(zhì)量和城市的歷史文化，所以做好城市房屋和城市的規(guī)劃建設(shè)與管理極其重要。然而要做到這一點(diǎn)，就必須要充分了解城市建設(shè)的歷史文化、當(dāng)前房屋和土地使用的情況、房屋的分布格局、結(jié)構(gòu)和數(shù)量等。這些信息在房產(chǎn)測繪的結(jié)果中都應(yīng)包括，測繪的數(shù)量和規(guī)格上都能滿足城市規(guī)劃建設(shè)和管理的需求，同時可以為相關(guān)政策的制定提供參考。

3 房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理的措施

3.1 控制房產(chǎn)測繪市場開放的有限性

為了保證房產(chǎn)測繪的質(zhì)量，首先應(yīng)該根據(jù)市場實(shí)際容量合理控制測繪單位的準(zhǔn)入，過早公開測繪市場，測繪單位間就會形成十分激烈的競爭局面，會引發(fā)價格戰(zhàn)爭。測繪單位會為了降低施工成本和材料成本而偷工減料，從而影響測繪的質(zhì)量。其次，測繪行業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤高，有測繪單位在測繪制度不完善的情況下鉆空子，牟取不正當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)利益，從而影響測繪市場的秩序。此外，隨著市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，現(xiàn)階段測繪單位已不屬于行政單位層面，是自負(fù)盈虧的企業(yè)，所以不管是在技術(shù)水平上，還是在人員規(guī)模和質(zhì)量上都還不十分成熟，測繪規(guī)則在不同的地區(qū)實(shí)施時也會有所側(cè)重，一旦出現(xiàn)任何細(xì)小的差異都會影響測繪工作的結(jié)果。

3.2 加強(qiáng)測繪程序的檢查力度

目前，對房地產(chǎn)測繪單位測繪成果的審核檢查，并不是對測繪結(jié)果進(jìn)行實(shí)地檢查，而往往只是對測繪單位上交的測繪報告進(jìn)行審核。這種審查的程序使得一些房地產(chǎn)測繪單位會由于利益關(guān)系，而在測繪中沒有按照標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行，測繪結(jié)果和實(shí)際情況差距較大。審核機(jī)構(gòu)缺乏對房產(chǎn)測繪成果的實(shí)地檢查，導(dǎo)致測繪單位隨意地更改測繪結(jié)果，上交的測繪報告中存在不真實(shí)的成分，一旦發(fā)現(xiàn)，測繪單位需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，不但會引起法律糾紛造成經(jīng)濟(jì)利益損失，而且還會失去用戶對測繪單位的信任。因此，如果能夠加強(qiáng)對測繪程序的檢查，相關(guān)監(jiān)管部門可以對房產(chǎn)測繪成果進(jìn)行深入細(xì)致的審查，測繪單位能夠按照法律法規(guī)進(jìn)行測繪操作并制定測繪報告，就能有效保證測繪成果的質(zhì)量，同時也能給測繪單位帶來良好的經(jīng)濟(jì)收益和社會效益。

3.3 建立科學(xué)的質(zhì)量體系，推進(jìn)質(zhì)量認(rèn)證

房產(chǎn)測繪單位想要獲得長遠(yuǎn)的發(fā)展，就需要保證房地產(chǎn)測繪的質(zhì)量。而想要在競爭激烈的房產(chǎn)測繪市場中占有一席之地，就需要從用戶的角度來不斷滿足用戶需求。為了實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，就需要建立科學(xué)的質(zhì)量體系，向用戶保證本單位的測繪能力。當(dāng)前大多數(shù)單位會結(jié)合ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)本單位的生產(chǎn)特點(diǎn)，在全面質(zhì)量管理基礎(chǔ)上探索建設(shè)適合房產(chǎn)測繪單位管理的質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，從而提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理的水平。

3.4 制定基礎(chǔ)測繪和市場項(xiàng)目測繪的劃分、管理的規(guī)范文件

從上文中可知，房產(chǎn)測繪可以分成基礎(chǔ)測繪和項(xiàng)目測繪兩種。目前在這兩類測繪操作中依然存在界限不明確的地方。從分類上來看，基礎(chǔ)測繪是專門進(jìn)行公共服務(wù)產(chǎn)品生產(chǎn)的測繪，而項(xiàng)目測繪則需要參與到市場競爭中。所以應(yīng)該進(jìn)一步從法律上明確從事政府基礎(chǔ)測繪的隊伍，并使其退出測繪市場的競爭，專門進(jìn)行公共服務(wù)產(chǎn)品生產(chǎn)的基礎(chǔ)測繪服務(wù)。此外，也應(yīng)該對參與市場競爭的項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行劃分，制定明確的政策文件，公開測繪市場細(xì)則信息，保證測繪市場競爭的公平、客觀。這種劃分基礎(chǔ)測繪和市場項(xiàng)目測繪，并制定與管理相關(guān)規(guī)范文件的措施，可以在保證基礎(chǔ)測繪基礎(chǔ)服務(wù)的基礎(chǔ)上，促進(jìn)市場測繪的發(fā)展。

3.5 完善房產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理制度

在實(shí)際房產(chǎn)測繪中，為加強(qiáng)對房產(chǎn)測繪全過程的質(zhì)量管理，需要在測繪之前先制定和完善與房產(chǎn)測繪有關(guān)的質(zhì)量管理制度和各種相關(guān)措施。根據(jù)委托人所提供的各種房產(chǎn)資料信息，經(jīng)過研究分析預(yù)測可能會出現(xiàn)的各種問題，再制定相應(yīng)的解決措施。在房產(chǎn)測繪過程中，通過制度的約束，保證測繪儀器設(shè)備的性能、精度等是符合相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的，測繪操作程序是滿足測繪標(biāo)準(zhǔn)要求的；通過對比測繪所記錄的數(shù)據(jù)和測量草圖中所標(biāo)注的數(shù)據(jù)，檢查是否出現(xiàn)任何技術(shù)誤差。此外，通過建立和完善質(zhì)量檢查制度，可以避免人為因素造成的測量誤差，提高測繪成果的準(zhǔn)確性，從而可提高房產(chǎn)測繪的質(zhì)量。

3.6 對房產(chǎn)測繪結(jié)果進(jìn)行公開

提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量，保證測繪結(jié)果的準(zhǔn)確可靠，首先應(yīng)該提高對房產(chǎn)測繪質(zhì)量的重視，提高公眾的質(zhì)量意識和工作人員的質(zhì)量意識尤為重要。制定相關(guān)測繪結(jié)果公開制度，將測繪的結(jié)果進(jìn)行公開展示，幫助房地產(chǎn)企業(yè)和其他相關(guān)單位及時了解和掌握房地產(chǎn)的檢查檢驗(yàn)進(jìn)程和結(jié)果，然后通過信息的核對來有效開展各自的工作。此外，使社會公眾及時、真實(shí)地了解到房產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)結(jié)果，一方面實(shí)現(xiàn)了人們的知情權(quán)，另一方面通過對數(shù)據(jù)的查閱、了解可以督促測繪市場的完善，起到間接檢查監(jiān)督的作用。為使公眾及時了解房產(chǎn)測繪結(jié)果，可利用跟互聯(lián)網(wǎng)平臺對數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行公示，方便人們進(jìn)行公開查詢。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，也是我國經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)測繪越來越重要。加強(qiáng)房產(chǎn)測繪質(zhì)量的管理可以提高房產(chǎn)測繪的準(zhǔn)確性、合理性和科學(xué)性。而房產(chǎn)測繪的準(zhǔn)確、可靠則關(guān)系著房產(chǎn)測繪市場乃至整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此，應(yīng)該分析當(dāng)前房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理中存在的問題，通過對房產(chǎn)測繪市場開放有限性的控制、加大對測繪程序的檢查、完善相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)文件和管理制度、同時將房產(chǎn)測繪結(jié)果進(jìn)行公開等方式來提高房產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理水平，保證測繪的質(zhì)量，促進(jìn)房產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展。