對房產測繪質量管理相關問題的探究

張海文 張海武

麗水市金繪測繪有限公司，浙江麗水 323000

房產測繪的質量關系著房地產市場交易的走向，合理科學的房產測繪能夠促使房地產市場規(guī)范化合理化。房產測繪指的是根據房產產權中心工作的需要，通過采取合理的測量手段，以權屬為核心，將權屬單位界限作為基礎，然后對房產形狀、房產的平面位置和面積等進行測量，并繪制出房產圖，同時輔助相關房屋和房屋用地調查表等信息，對房產和房產用地進行專業(yè)化測量。

1 房產測繪概述

房產測繪指的是利用相應測繪手段、測繪技術以及測繪儀器對房產、房屋、土地的使用情況以及質量、數量、位置、形狀和面積、權屬狀況和自然狀況等進行專業(yè)性測繪。房產測繪的主要內容包括房產土地的測量、房產的調查、房產相關建筑物的測量和繪圖等，同時也包括房產土地和在無測量和調查，對房產數量、質量和為主、權屬等進行調查，并最終制成圖紙的過程。房產測繪管理是對房產產權拆遷、交易、開發(fā)和產籍等進行管理，包括鑒定、仲裁和收費、評估等程序。房產測繪還可以分成基礎測繪和項目測繪兩種，前者指的是在一個較大范圍內，通過建立平面控制網絡對房產進行管理；后者指的是對房產的開發(fā)、經營和權屬管理等進行測量繪圖，對房產相關數據表格等進行測繪。項目測繪關系著房產權屬的拆遷、開發(fā)和交易等，所以項目測繪中有關土地和房屋權屬相關的測繪工作極其重要。

2 房產測繪的重要性分析

2.1 從法律角度

從法律角度來說，房產測繪工作是一項依據相關法律法規(guī)來開展的工作，具有法律效應，能夠通過房產測繪來維護房屋產權人的合法權益。比如房產測繪在對房產檢查驗收時，是需要經過房產行政管理部門對測繪成果的合法性、實用性和準確性等進行審核檢驗的，只有在確保準確無誤之后才能保證房產測繪是具有法律效應的，這是對房產進行有效管理的重要憑證。

2.2 從經濟管理角度

通過房產測量和成圖繪制，可以獲得大量的圖紙資料。這些資料中包括城鎮(zhèn)房屋和土地使用的現實情況以及發(fā)生的變化，也包括房屋和土地的數量、位置和面積等信息。對這些圖紙資料和相關信息進行整合，同時建立產權產籍和產業(yè)管理檔案，從而可以為開展房產經濟理論研究提供重要的數據參考。此外，房產測繪的結果還可以為城鎮(zhèn)財政部門、稅收部門等提供數據依據，這些部門在土地分類等級的研究上，在稅費標準制定的過程中，可以以房產測繪結果為重要依據，從而保證各項稅費標準合理制定的，同時保證稅費及時征收。

2.3 從城市發(fā)展規(guī)劃和政策制定角度

房產測繪的結果中包括房屋產權圖紙、房產屬性信息和其他空間數據信息，豐富的房產測繪成果在分類整理后還能產生其他重要的數據資料，這對于城市發(fā)展規(guī)劃建設和相關政策制定來說，具有十分重要的意義。城市房屋的規(guī)劃建設與管理水平關系著整個城市的規(guī)劃建設和管理水平，能夠直接反映城市人們生活的質量和城市的歷史文化，所以做好城市房屋和城市的規(guī)劃建設與管理極其重要。然而要做到這一點，就必須要充分了解城市建設的歷史文化、當前房屋和土地使用的情況、房屋的分布格局、結構和數量等。這些信息在房產測繪的結果中都應包括，測繪的數量和規(guī)格上都能滿足城市規(guī)劃建設和管理的需求，同時可以為相關政策的制定提供參考。

3 房產測繪質量管理的措施

3.1 控制房產測繪市場開放的有限性

為了保證房產測繪的質量，首先應該根據市場實際容量合理控制測繪單位的準入，過早公開測繪市場，測繪單位間就會形成十分激烈的競爭局面，會引發(fā)價格戰(zhàn)爭。測繪單位會為了降低施工成本和材料成本而偷工減料，從而影響測繪的質量。其次，測繪行業(yè)經濟利潤高，有測繪單位在測繪制度不完善的情況下鉆空子，牟取不正當的經濟利益，從而影響測繪市場的秩序。此外，隨著市場經濟發(fā)展，現階段測繪單位已不屬于行政單位層面，是自負盈虧的企業(yè)，所以不管是在技術水平上，還是在人員規(guī)模和質量上都還不十分成熟，測繪規(guī)則在不同的地區(qū)實施時也會有所側重，一旦出現任何細小的差異都會影響測繪工作的結果。

3.2 加強測繪程序的檢查力度

目前，對房地產測繪單位測繪成果的審核檢查，并不是對測繪結果進行實地檢查，而往往只是對測繪單位上交的測繪報告進行審核。這種審查的程序使得一些房地產測繪單位會由于利益關系，而在測繪中沒有按照標準要求進行，測繪結果和實際情況差距較大。審核機構缺乏對房產測繪成果的實地檢查，導致測繪單位隨意地更改測繪結果，上交的測繪報告中存在不真實的成分，一旦發(fā)現，測繪單位需要承擔相應的法律責任，不但會引起法律糾紛造成經濟利益損失，而且還會失去用戶對測繪單位的信任。因此，如果能夠加強對測繪程序的檢查，相關監(jiān)管部門可以對房產測繪成果進行深入細致的審查，測繪單位能夠按照法律法規(guī)進行測繪操作并制定測繪報告，就能有效保證測繪成果的質量，同時也能給測繪單位帶來良好的經濟收益和社會效益。

3.3 建立科學的質量體系，推進質量認證

房產測繪單位想要獲得長遠的發(fā)展，就需要保證房地產測繪的質量。而想要在競爭激烈的房產測繪市場中占有一席之地，就需要從用戶的角度來不斷滿足用戶需求。為了實現這一點，就需要建立科學的質量體系，向用戶保證本單位的測繪能力。當前大多數單位會結合ISO9000系列標準，根據本單位的生產特點，在全面質量管理基礎上探索建設適合房產測繪單位管理的質量體系標準，從而提高房產測繪質量管理的水平。

3.4 制定基礎測繪和市場項目測繪的劃分、管理的規(guī)范文件

從上文中可知，房產測繪可以分成基礎測繪和項目測繪兩種。目前在這兩類測繪操作中依然存在界限不明確的地方。從分類上來看，基礎測繪是專門進行公共服務產品生產的測繪，而項目測繪則需要參與到市場競爭中。所以應該進一步從法律上明確從事政府基礎測繪的隊伍，并使其退出測繪市場的競爭，專門進行公共服務產品生產的基礎測繪服務。此外，也應該對參與市場競爭的項目產品進行劃分，制定明確的政策文件，公開測繪市場細則信息，保證測繪市場競爭的公平、客觀。這種劃分基礎測繪和市場項目測繪，并制定與管理相關規(guī)范文件的措施，可以在保證基礎測繪基礎服務的基礎上，促進市場測繪的發(fā)展。

3.5 完善房產測繪的質量管理制度

在實際房產測繪中，為加強對房產測繪全過程的質量管理，需要在測繪之前先制定和完善與房產測繪有關的質量管理制度和各種相關措施。根據委托人所提供的各種房產資料信息，經過研究分析預測可能會出現的各種問題，再制定相應的解決措施。在房產測繪過程中，通過制度的約束，保證測繪儀器設備的性能、精度等是符合相應標準規(guī)范的，測繪操作程序是滿足測繪標準要求的；通過對比測繪所記錄的數據和測量草圖中所標注的數據，檢查是否出現任何技術誤差。此外，通過建立和完善質量檢查制度，可以避免人為因素造成的測量誤差，提高測繪成果的準確性，從而可提高房產測繪的質量。

3.6 對房產測繪結果進行公開

提高房產測繪質量，保證測繪結果的準確可靠，首先應該提高對房產測繪質量的重視，提高公眾的質量意識和工作人員的質量意識尤為重要。制定相關測繪結果公開制度，將測繪的結果進行公開展示，幫助房地產企業(yè)和其他相關單位及時了解和掌握房地產的檢查檢驗進程和結果，然后通過信息的核對來有效開展各自的工作。此外，使社會公眾及時、真實地了解到房產測繪的數據結果，一方面實現了人們的知情權，另一方面通過對數據的查閱、了解可以督促測繪市場的完善，起到間接檢查監(jiān)督的作用。為使公眾及時了解房產測繪結果，可利用跟互聯網平臺對數據結果進行公示，方便人們進行公開查詢。

4 結語

綜上所述，房地產行業(yè)已經成為我國經濟發(fā)展的重要行業(yè)，也是我國經濟的支柱型產業(yè)，房產測繪越來越重要。加強房產測繪質量的管理可以提高房產測繪的準確性、合理性和科學性。而房產測繪的準確、可靠則關系著房產測繪市場乃至整個房地產行業(yè)的發(fā)展。因此，應該分析當前房產測繪質量管理中存在的問題，通過對房產測繪市場開放有限性的控制、加大對測繪程序的檢查、完善相關標準文件和管理制度、同時將房產測繪結果進行公開等方式來提高房產測繪的質量管理水平，保證測繪的質量，促進房產測繪行業(yè)的發(fā)展。