拆遷安置房開發(fā)的特點及對策研究

蔡信國

浙江博時市政園林建設(shè)有限公司 浙江 杭州 310000

現(xiàn)階段，城市化發(fā)展進程加深，帶動著拆遷工程規(guī)模的擴大，吸引了很多開發(fā)商，不過此類開發(fā)項目受到建設(shè)時間與其他因素等的影響，潛在很多風(fēng)險?；诖?，深度分析此課題，提出有效的開發(fā)策略，推進工程建設(shè)工作的開展與落實，有著重要的意義。

1 案例概述

以A拆遷安置房開發(fā)項目為例，用地總規(guī)模為19.1704公頃，土地利用現(xiàn)狀為農(nóng)用地為15.8824公頃，建設(shè)用地為2.5262公頃，未利用地為0.7618公頃。從整體規(guī)劃分析，不涉及占用生態(tài)紅線。除此之外，項目用地沒有占用永久基本農(nóng)田，并且用地范圍內(nèi)未設(shè)定探礦區(qū)與采礦區(qū)等?，F(xiàn)結(jié)合此項目實際進行開發(fā)分析。

2 拆遷安置房開發(fā)具有的特點分析

（1）開發(fā)建設(shè)時間具有約束性。一般來說，普通商品房開發(fā)，在銷售時間與交房時間方面比較自由，擁有更多的自主計劃權(quán)。然而拆遷安置房開發(fā)，受到時間的限制較大。從拆遷簽約開始，選擇多層安置房的騰房期為18個月、選擇高層安置房的騰房期為24個月、選擇小高層的為36個月。整個前期的回遷安置與土地交易等就已經(jīng)花費很長時間，留給后期開發(fā)的時間有限。若產(chǎn)生交房延期的情況，則會引發(fā)嚴重后果和社會問題，影響著安置房開發(fā)效益的實現(xiàn)。

（2）戶型有約定增加設(shè)計難度。從開發(fā)設(shè)計角度分析，安置房或者廉租房等均有著嚴格的房型標準與面積標準，因此增加了設(shè)計難度。通常來說，每個地區(qū)的拆遷管理部門有著不同要求，組織開展拆遷工作前，要面向被拆遷戶公示由其選擇，再按照預(yù)測結(jié)果或者拆遷對象選擇結(jié)果，進行設(shè)計分析。受到預(yù)先設(shè)計條件的影響，難以進行變更，若產(chǎn)生變更，極易造成房型選擇和實際選擇不匹配的情況，影響后期工作的開展。

（3）品質(zhì)與配套要求較高?，F(xiàn)階段，拆遷安置房開發(fā)工作要求不斷提高，尤其是品質(zhì)要求以及配套要求。上述案例中要求必須配建以下公共管理和公共服務(wù)設(shè)施：①黨委工作站，建筑面積要超過600m2；②配套幼兒園，保持獨立占地，計劃12個班級，計算用地面積超過6159m2；③配套文化活動站，建筑面積超過360m2等。

3 拆遷安置房開發(fā)的策略總結(jié)

（1）做好風(fēng)險預(yù)測與識別。拆遷安置房開發(fā)面臨很多不確定因素，對開發(fā)商來說有著很大的風(fēng)險，因此要做好風(fēng)險預(yù)測與識別，切實提高風(fēng)險控制水平。結(jié)合項目區(qū)域內(nèi)的情況以及拆遷風(fēng)險、資金風(fēng)險等開展分析，提出針對性應(yīng)對策略，切實保障開發(fā)工作的有序推進。將風(fēng)險控制措施落實到拆遷安置房開發(fā)實踐，強化對風(fēng)險的有效控制與應(yīng)對，獲得更多的效益空間[1]。

（2）加強和地方政府的溝通。拆遷安置房開發(fā)風(fēng)險的有效控制，通過加強和地方政府的有效溝通，做好全面的調(diào)研，搜集完整的數(shù)據(jù)信息與資料，為開發(fā)風(fēng)險的控制提供支持。首先，要做好地方政府或者項目運營商支付信譽的調(diào)查，防范合作方帶來的資金風(fēng)險與其他風(fēng)險。其次，做好回遷入住戶的了解。最后，精準掌握回遷交付時間。通過全面的調(diào)查，為拆遷安置房開發(fā)策略提供依據(jù)與參考，切實保障投資效益目標的實現(xiàn)[2]。

（3）做好規(guī)劃設(shè)計控制。拆遷安置房開發(fā)項目的推進，既需要保障建設(shè)的質(zhì)量，獲得拆遷戶的滿意，也需要保障項目的效益。從開發(fā)實際來說，做好設(shè)計前的調(diào)查與了解，掌握拆遷戶的選擇，進行安置房的設(shè)計與建設(shè)分析，提出優(yōu)化設(shè)計的策略。設(shè)計環(huán)節(jié)圍繞安置房設(shè)計方案，通過與業(yè)主方以及相關(guān)部門做好溝通，掌握設(shè)計方案的質(zhì)量，指導(dǎo)安置房建設(shè)工作的開展與落實。做好設(shè)計前的準備工作，盡量縮短工作時間，為后續(xù)的設(shè)計與建設(shè)提供充足的時間。對設(shè)計的方案要進行深度研究，提出完善與改進的策略，保障后期建設(shè)的質(zhì)量。

（4）做好建設(shè)質(zhì)量的管理。首先，編制拆遷安置房建設(shè)質(zhì)量管理方案，為建設(shè)工作的開展與落實提供指導(dǎo)。根據(jù)建設(shè)質(zhì)量管理要求與標準，結(jié)合安置房的類型與特點，提出質(zhì)量全過程管理策略與方法，切實提高管理的水平與效益。通過編制管理制度，明確管理人員的職責(zé)與內(nèi)容，使得此項工作有專人負責(zé)[3]。

其次，配置充足的管理資源，支持拆遷安置房建設(shè)工作的開展與落實。根據(jù)建設(shè)管理需求，配置充足的管理人員，負責(zé)安置房建設(shè)施工質(zhì)量的管理。積極推廣運用現(xiàn)代化信息技術(shù)，推廣智慧化管理系統(tǒng)，輔助建設(shè)施工的全面把控，切實保障建設(shè)質(zhì)量達標。采集完善的數(shù)據(jù)信息，做好質(zhì)量與進度等的深度分析，提出優(yōu)化質(zhì)量管理措施，把關(guān)安置房的建設(shè)質(zhì)量。

最后，做好建設(shè)現(xiàn)場的管理。拆遷安置房建設(shè)質(zhì)量的把控，要圍繞建設(shè)現(xiàn)場做好嚴格的把控，及時掌握存在的隱患與問題，采取整改措施，保障安置房建設(shè)的質(zhì)量達標。積極引入現(xiàn)代化檢測技術(shù)，對建造的質(zhì)量進行檢查，排查存在的質(zhì)量問題[4]。

4 結(jié)束語

綜上所述，拆遷安置房開發(fā)的風(fēng)險很多，且具有不確定性，為保障投資的效益，要做好全面的把控。文中結(jié)合實踐，提出做好風(fēng)險預(yù)測與識別；加強和地方政府的溝通；做好規(guī)劃設(shè)計控制；做好建設(shè)質(zhì)量的管理等策略。