“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì)計(jì)處理問題

王婷婷

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)全球一體化的發(fā)展，我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)得到了高速的發(fā)展，這使得相關(guān)的財(cái)稅制度也進(jìn)行了相應(yīng)的改革，實(shí)施全面的“營(yíng)改增”政策，使我國(guó)的增值稅問題得到了有效的改善，“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì)計(jì)處理問題一直是房地產(chǎn)行業(yè)較為重視的一方面。如何做好“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì)計(jì)處理問題是保證房地產(chǎn)行業(yè)在激烈的市場(chǎng)沖擊下依舊能夠穩(wěn)步前行的前提。本文主要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”的必要性出發(fā)，闡述了目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅會(huì)計(jì)處理中存在的問題，并根據(jù)“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅會(huì)計(jì)處理中的問題提出了相應(yīng)的解決措施，希望對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)處理有所幫助。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；增值稅：會(huì)計(jì)處理問題

前言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，因此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)一直都受到高度的重視，而增值稅作為“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的新型問題，企業(yè)必須組織相應(yīng)的人員對(duì)其學(xué)習(xí)和深入了解，才能是企業(yè)的發(fā)展適應(yīng)時(shí)代的需求。由于“營(yíng)改增”政策的實(shí)施使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅會(huì)計(jì)處理發(fā)生了很大程度的變化，而針對(duì)這個(gè)政策提出的明確項(xiàng)目管理要求，增值稅稅率已經(jīng)從原來的百分之五增加到了百分之十一。面對(duì)“營(yíng)改增”政策下的房地產(chǎn)增值稅會(huì)計(jì)處理問題，企業(yè)只有加以重視和改善，才能保證自身的長(zhǎng)久發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”的必要性

一方面，建設(shè)周期較長(zhǎng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最長(zhǎng)面臨的問題。其次，由于受到項(xiàng)目策劃、相關(guān)工程的設(shè)計(jì)和實(shí)施、以及報(bào)批和審核制度等方面因素的影響，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)方面的流程變得十分復(fù)雜。而由于這些方面的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)大大增加。我國(guó)的第一大稅種就是增值稅，并且國(guó)家已制定相關(guān)的法律來規(guī)范。因此，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施就有了明確的法律作為鋪墊。“營(yíng)改增”政策實(shí)施對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大的促進(jìn)作用，它不僅有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低自身的稅負(fù)，更能大大提高企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)效率。

另一方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程中需要的資金投入量較大，致使企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)相對(duì)嚴(yán)重，而隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在目前我國(guó)的稅制結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”政策，能夠使企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到更好的優(yōu)化配置，同時(shí)更能進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)財(cái)稅制度的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。就目前市場(chǎng)環(huán)境來看，任何一個(gè)企業(yè)都想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中求得生存，只有實(shí)施“營(yíng)改增”政策，才能使企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力得到提升。

二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)處理中遇到的問題

首先，由于增值稅的稅務(wù)處理過程較為復(fù)雜，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)，增加了核算難度以及稅務(wù)處理的難度。如果不嚴(yán)格執(zhí)行增值稅的相關(guān)規(guī)定，將會(huì)給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。

其次，由于房地產(chǎn)開發(fā)成本涉及的類型較為靈活，使其很難用簡(jiǎn)單的方式來進(jìn)行稅收比例計(jì)算。因此，多種成本進(jìn)項(xiàng)稅率導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本數(shù)據(jù)變化較大，使稅收的測(cè)算面臨較大的難題。

再次，由于實(shí)施“營(yíng)改增”政策后，房地產(chǎn)的實(shí)際增值稅額在一定程度上都取決于進(jìn)項(xiàng)稅額的取得和抵扣情況，但由于增值稅過程的管理較為嚴(yán)格，使得企業(yè)必須提高財(cái)務(wù)人員的相關(guān)工作水平，才能使其較大程度的規(guī)避存在的風(fēng)險(xiǎn)。此外，在“營(yíng)改增”政策實(shí)施之后，由于企業(yè)對(duì)可抵扣的增值稅發(fā)票需求量更大，這在很大程度上對(duì)企業(yè)增強(qiáng)稅收籌劃意識(shí)和能力提出了更高層次的要求。

最后，由于“營(yíng)改增”政策實(shí)施讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在稅負(fù)體制下受到了行業(yè)上不同方面的管理和限制，企業(yè)無法拿到全部的成本項(xiàng)目增值稅發(fā)票。此外，由于企業(yè)的成本和收入核算方式與之前的有所不同，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告以實(shí)際財(cái)務(wù)狀況數(shù)據(jù)出現(xiàn)較大的差距。

三、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì)計(jì)處理建議

（一）明確土地增值稅的會(huì)計(jì)處理

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理時(shí)，土地增值稅的會(huì)計(jì)處理在其中占有重要地位。由于房地產(chǎn)行業(yè)具備特殊性，必須根據(jù)我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定，按照一定比例來征收土地增值稅，實(shí)施“營(yíng)改增”政策后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理內(nèi)容，主要有以下幾個(gè)方面：首先，企業(yè)在收取了預(yù)售收入之后，必須按照相關(guān)的稅法規(guī)定來繳納土地增值稅。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目施工完成之后，如果滿足了收入的條件，必須按照稅法來算清土地增值稅，清算的內(nèi)容包含當(dāng)期結(jié)算的收入以及成本等方面。最后，企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目施工完成之后，如果驗(yàn)收合格，在辦理土地增值稅款時(shí)必須要調(diào)整最初估計(jì)的土地增值稅費(fèi)，確定清算金額。

（二）明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅主要包括“應(yīng)交增值稅”和“未交增值稅”兩種類型。設(shè)置具體的賬戶，應(yīng)有以下幾點(diǎn)：

首先，進(jìn)項(xiàng)稅額。在記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人進(jìn)行物資的購(gòu)買等方面時(shí)，企業(yè)允許其進(jìn)項(xiàng)抵扣。其次，減免稅款。在初次購(gòu)買增值稅稅控系統(tǒng)設(shè)備時(shí)使用的費(fèi)用以及相應(yīng)的技術(shù)維護(hù)費(fèi)用時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以全額抵減。再次，進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)入。由于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，會(huì)計(jì)核算在進(jìn)行企業(yè)福利、免稅時(shí)，按照規(guī)定不得進(jìn)行抵扣，因此企業(yè)可以將用于出租的銷售項(xiàng)目等，在進(jìn)行改變用途之后，用來抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。最后，具體賬戶設(shè)置還包括：已交稅金、銷項(xiàng)稅額抵減、出口抵內(nèi)銷應(yīng)繳稅額、銷項(xiàng)稅額、出口退稅、進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出、簡(jiǎn)易計(jì)稅。

（三）簡(jiǎn)化企業(yè)會(huì)計(jì)管理工作流程

為了適應(yīng)“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，每一個(gè)企業(yè)都必須改變傳統(tǒng)的工作模式，根據(jù)自身的實(shí)際情況，將工作流程進(jìn)行相應(yīng)的簡(jiǎn)化和處理。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，為了適應(yīng)“營(yíng)改增”的政策，必須與現(xiàn)代稅收制度相結(jié)合，摒棄傳統(tǒng)的工作模式，對(duì)即將面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效地評(píng)估并采取相應(yīng)的措施加以規(guī)避，能夠有效地降低自身的稅收負(fù)擔(dān)，更能夠最大程度的抑制收稅不公平現(xiàn)象的產(chǎn)生。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)部門必須增強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)信息工作的認(rèn)知，采取相應(yīng)的措施，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)明細(xì)進(jìn)行分析和處理，才能保證每一個(gè)會(huì)計(jì)工作人員都能讓自己全身心的投入在企業(yè)布置的任務(wù)之中，從而保證整個(gè)會(huì)計(jì)部門在企業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化中起到不可缺失的作用。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)會(huì)計(jì)部門應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際情況，制定簡(jiǎn)便而科學(xué)的會(huì)計(jì)工作流程，完善自身的財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)相應(yīng)的人員進(jìn)行責(zé)任意識(shí)培養(yǎng)，最大程度地促進(jìn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的發(fā)展。

（四）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各方面的管理能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施“營(yíng)改增”政策后，相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算以及其他方面的財(cái)務(wù)管理都會(huì)受到很大程度的影響，因此，只有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，才能使其更好更快的適應(yīng)增值稅會(huì)計(jì)處理問題。具體來說，企業(yè)可以針對(duì)相應(yīng)的會(huì)計(jì)專業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，使財(cái)務(wù)管理人員對(duì)會(huì)計(jì)管理方面的知識(shí)更進(jìn)一步的了解，從而能夠有效地增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對(duì)“營(yíng)改增”后企業(yè)增值稅會(huì)計(jì)處理問題的重視。此外，企業(yè)還可以通過“營(yíng)改增”后增值稅的改變而對(duì)稅收進(jìn)行有效地核算，并結(jié)合自身的實(shí)際情況作出籌劃，保證企業(yè)的不同稅率能夠進(jìn)行分類處理和核算，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各方面的管理能力。

（五）選擇合理的納稅人來降低企業(yè)的稅負(fù)

國(guó)家政策規(guī)定的五百萬元以下的企業(yè)或個(gè)人團(tuán)體屬于小規(guī)模的納稅人，這些都是為了使企業(yè)能夠更好更快的適應(yīng)“營(yíng)改增”政策，并得以順利的實(shí)施。如果國(guó)家對(duì)五百萬元以下的企業(yè)和個(gè)人團(tuán)體進(jìn)行稅收時(shí)，其銷售額超過國(guó)家規(guī)定，就必須讓納稅人進(jìn)行申請(qǐng)，但如果納稅的企業(yè)具備的納稅規(guī)模較小，就可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的實(shí)際情況，采取對(duì)小規(guī)模納稅人的業(yè)務(wù)進(jìn)行增加的方式。由此可見，選擇合理的納稅人是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低自身稅負(fù)的重要前提。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中一直備受社會(huì)各界人士的重視?！盃I(yíng)改增”政策的實(shí)施能夠有效地促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)內(nèi)部進(jìn)行結(jié)構(gòu)的改善，從而也能推動(dòng)我國(guó)相應(yīng)稅收制度的改革政策得以順利實(shí)施。實(shí)施“營(yíng)改增”政策后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)得到了明顯的降低。同時(shí)，在全國(guó)各地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)試點(diǎn)中，員工們的工作積極性也得到了很大的提高，更有效地促進(jìn)了企業(yè)稅負(fù)朝著合理化的方向發(fā)展。從上述結(jié)果來看，雖然我國(guó)目前在實(shí)施“營(yíng)改增”政策之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅會(huì)計(jì)處理問題依舊存在著許多難點(diǎn)，但只要其明確“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)自身長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必要性，并重視增值稅會(huì)計(jì)處理對(duì)企業(yè)發(fā)展的影響，同時(shí)，深化“營(yíng)改增”政策在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的具體實(shí)施措施，并完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度，才能進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不斷的競(jìng)爭(zhēng)中依舊保持全面發(fā)展的實(shí)力。