冒名處分不動產(chǎn)合同的效力分析

摘 要：冒名處分不動產(chǎn)行為給社會造成了惡劣影響，學(xué)術(shù)界對于冒名處分不動產(chǎn)行為的討論越來越激烈。對于冒名處分不動產(chǎn)合同的效力，我國《合同法》并沒有做出明確規(guī)定。對于冒用他人名義處分他人不動產(chǎn)行為的法律適用問題、善意相對人權(quán)益的保障問題以及登記機(jī)關(guān)的法律責(zé)任，法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)做出明確的規(guī)定，在市場交易中更好地規(guī)制冒名處分不動產(chǎn)行為，維護(hù)正當(dāng)市場經(jīng)濟(jì)競爭秩序，促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞：冒名處分；變更登記；代理；抵押擔(dān)保

我國《物權(quán)法》第9至22條對不動產(chǎn)物權(quán)的變動做出了規(guī)定，其中，第9條第1款規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)的變動模式：登記生效要件為原則，登記對抗要件和登記處分要件為例外。但是，《物權(quán)法》并沒有規(guī)定行為人假冒不動產(chǎn)所有人名義進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)變動時該不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力問題。第15條規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)變動的區(qū)分原則，又叫物債二分原則，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”該條款規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動公示與否影響的是物權(quán)變動，并不影響合同的效力。那么，假冒他人名義處分不動產(chǎn)時，冒名人并不是真正的權(quán)利主體，此時他與第三人簽訂的合同是否有效呢，此合同是否能約束真正的不動產(chǎn)權(quán)利人？

我國《合同法》第51條規(guī)定了無權(quán)處分合同的效力問題，“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條對《合同法》第51條進(jìn)行了解釋，“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！蔽覈逗贤ā贰蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》僅對無權(quán)處分合同的效力做出了規(guī)定，并沒有明確規(guī)定冒名處分不動產(chǎn)合同的效力問題，殊不知，冒名處分行為較無權(quán)處分行為更加復(fù)雜，在司法實踐中冒名處分不動產(chǎn)合同的效力問題并不能直接適用法律關(guān)于無權(quán)處分合同的規(guī)定，最終使得冒名處分行為在司法實踐中無法可依。

一、冒名處分行為概述

根據(jù)《民法》的自治原則，自然人可以自己實施民事法律行為，也可以委托他人以本人名義，實施民事法律行為。此時，民事主體身份與其行為是統(tǒng)一的。所謂冒名處分不動產(chǎn)行為，是指無處分權(quán)的自然人以假冒他人身份證、偽造簽章等手段，騙取第三人的信賴以及騙過不動產(chǎn)登記部門的審查，擅自處理他人的不動產(chǎn)，并且在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行了不動產(chǎn)變更登記。在這類行為中，冒名人冒用不動產(chǎn)所有權(quán)人的名義進(jìn)行民事行為，既沒有不動產(chǎn)所有權(quán)人的授權(quán)，也不是以自己的身份進(jìn)行的民事行為，相反，冒名人通過偽造身份證、簽章等方式假冒不動產(chǎn)所有權(quán)人的名義，使第三人誤以為其就是不動產(chǎn)權(quán)利人，以此騙取第三人信賴簽訂不動產(chǎn)買賣合同，并在不動產(chǎn)登記部門進(jìn)行不動產(chǎn)變更登記。

在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，投機(jī)取巧、欺詐等不良行為屢見不鮮，也極易發(fā)生冒名處分他人不動產(chǎn)的行為，這種冒名處分行為不僅對法律規(guī)范體系形成嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，而且嚴(yán)重惡化社會風(fēng)氣，威脅社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，可以引發(fā)不正當(dāng)競爭、損人利己等不良后果。冒名處分不動產(chǎn)行為引發(fā)的社會問題主要包括兩個方面：一方面是對于人格權(quán)的侵犯，即侵犯被冒名人姓名權(quán)的法律問題。冒名處分他人不動產(chǎn)行為，事實上就是行為人使用他人的名字進(jìn)行的違法活動，在這個過程中真正的姓名權(quán)人并沒有參與到處分過程之中，但是其姓名權(quán)卻受到了極大的侵害。我國《民法總則》明確規(guī)定，公民的姓名權(quán)不容侵犯，侵犯他人姓名權(quán)要承擔(dān)法律責(zé)任。另一方面是對被冒名人財產(chǎn)權(quán)益的侵害，冒名處分不動產(chǎn)行為是在被冒名人毫不知情的情況下處分其財產(chǎn)，這與社會上的盜竊行為沒有什么不同，都是在所有權(quán)人不知情的情況下對其財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，并且該行為都是為了冒名人自己的利益考量。

二、法律適用

在社會主義市場經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的今天，為維護(hù)正當(dāng)?shù)氖袌鼋?jīng)濟(jì)秩序，保護(hù)公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)對冒名處分不動產(chǎn)行為的法律適用問題作出明確的規(guī)定，以立法的形式來規(guī)制冒名處分不動產(chǎn)行為。對于冒名處分不動產(chǎn)行為究竟該適用何種法律制度，學(xué)術(shù)界學(xué)者眾說紛紜，比較有代表性的觀點有以下幾種：

第一種觀點是以王利明教授為代表的學(xué)者主張冒名處分不動產(chǎn)行為適用善意取得制度的規(guī)定，理由是《物權(quán)法》第106條在規(guī)定善意取得制度的同時并沒有明確規(guī)定冒名處分不動產(chǎn)行為不屬于善意取得制度前提條件之一的無權(quán)處分的范疇，也沒有明確規(guī)定善意取得不動產(chǎn)的前提條件是不動產(chǎn)登記簿存在登記瑕疵，所以只要交易相對人善意且支付了合理的對價就應(yīng)當(dāng)適用善意取得制度的規(guī)定。

第二種觀點認(rèn)為冒名處分不動產(chǎn)行為應(yīng)當(dāng)適用表見代理制度的規(guī)定，因為冒名處分不動產(chǎn)行為不屬于無權(quán)處分行為，不動產(chǎn)登記簿存在登記錯誤的時候才可以適用善意取得制度的規(guī)定，所以冒名處分不動產(chǎn)行為不適用善意取得制度的規(guī)定，而應(yīng)當(dāng)理所當(dāng)然的類推適用表見代理制度的規(guī)定。

第三種觀點認(rèn)為冒名處分不動產(chǎn)行為既可以適用善意取得制度的規(guī)定，也可以適用表見代理制度的規(guī)定，司法實踐中究竟如何適用取決于訴訟當(dāng)事人的自主選擇。

第四種觀點認(rèn)為冒名處分不動產(chǎn)行為既不適用善意取得制度的規(guī)定，也不適用表見代理制度的規(guī)定，這是因為一方面冒名處分不動產(chǎn)行為與無權(quán)處分行為存在根本的區(qū)別，而且在登記簿存在記載錯誤的情形下才適用善意取得制度。在冒名處分行為中，不動產(chǎn)登記簿記載無誤，只是因房屋所有權(quán)人的名義被不法分子冒用導(dǎo)致冒名處分其不動產(chǎn)的行為。另一方面冒名處分不動產(chǎn)行為的初衷是以欺詐、損人利己為手段來實現(xiàn)冒名行為人的不法利益，冒名行為人提供的是偽造的身份證件，而表見代理制度要求代理人提供的授權(quán)委托書、簽章以及空白合同必須是真實有效的。因此，冒名處分不動產(chǎn)行為在無論何種情況下都不能形成表見代理制度信賴的權(quán)利外觀。endprint

三、法律規(guī)制

關(guān)于冒名處分不動產(chǎn)行為，我國《合同法》并沒有做出明確的規(guī)定。但是《合同法》規(guī)定了無權(quán)處分行為的法律后果，非所有權(quán)人處分他人的不動產(chǎn)，事后經(jīng)所有權(quán)人追認(rèn)或者非所有權(quán)人取得該不動產(chǎn)的所有權(quán)的，該不動產(chǎn)買賣合同是有效的，善意第三人取得該不動產(chǎn)的所有權(quán)。但在冒名處分不動產(chǎn)行為中，法律關(guān)系的相對人是被冒名人和善意第三人，而法律行為的真正實施者是冒名人，被冒名人是否應(yīng)該承擔(dān)合同中不利的法律后果、善意第三人的權(quán)益該如何保護(hù)，法律對此并沒有做出明確的規(guī)定。

（一）冒名處分不動產(chǎn)合同的效力認(rèn)定

冒名處分不動產(chǎn)合同，是指冒名人違背被冒名人的意愿與善意第三人簽訂的處分被冒名人不動產(chǎn)的債權(quán)合同。在冒名處分不動產(chǎn)合同中，冒名人并沒有處分權(quán)，卻憑借一系列偽造證明騙取第三人的信賴，處分他人的不動產(chǎn)，給他人造成了財產(chǎn)損失。那么這份合同在冒名行為人與善意第三人之間的效力如何，合同效力對被冒名人有什么影響，一直是學(xué)術(shù)界討論不休的話題。根據(jù)我國《合同法》第51條的規(guī)定，對于冒名處分不動產(chǎn)合同的效力，學(xué)術(shù)界有三種不同的觀點：

其一是以梁慧星、崔建遠(yuǎn)教授為代表的“效力待定說”，主張冒名處分行為人欠缺處分權(quán)而處分他人的不動產(chǎn)，所以冒名人與交易相對人簽訂的不動產(chǎn)買賣合同屬于效力待定的合同，如果此合同得到被冒名人的追認(rèn)或者事后冒名行為人取得處分權(quán)的，那么該冒名處分不動產(chǎn)合同有效，否則無效。

其二是以韓世遠(yuǎn)、溫世揚(yáng)等教授為代表的“合同有效說”?！昂贤行дf”認(rèn)為冒名處分不動產(chǎn)合同的效力并非效力待定而應(yīng)當(dāng)是有效的，在冒名處分他人不動產(chǎn)的場合，效力待定的應(yīng)當(dāng)是冒名處分行為本身，即無權(quán)處分行為的效力待定，但是買賣合同仍然發(fā)生效力。如果此合同得到被冒名人的追認(rèn)或者事后冒名行為人取得處分權(quán)的，則發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。該說法認(rèn)為，如果一概的認(rèn)為買賣合同無效，就使得善意第三人在交易中喪失了尋求法律上救濟(jì)的可能性。

其三是王利明教授“有條件的有效說”。王利明教授認(rèn)為對冒名處分不動產(chǎn)籠統(tǒng)的適用無權(quán)處分合同中的“有效說”“無效說”以及“效力待定說”都是不科學(xué)的。在被冒名人拒絕追認(rèn)、冒名行為人事后也未取得處分權(quán)的情況下，為保護(hù)善意交易第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定冒名處分不動產(chǎn)合同是有效的。

對于冒名處分不動產(chǎn)合同的效力問題，應(yīng)當(dāng)在不同當(dāng)事人之間適用不同的規(guī)定。在冒名行為人與善意交易相對人之間，冒名處分不動產(chǎn)合同應(yīng)當(dāng)是有效的。從冒名處分不動產(chǎn)行為的性質(zhì)來分析，可以看出合同的效力并不要求冒名行為人必須擁有處分權(quán)。之所以認(rèn)為冒名處分不動產(chǎn)合同有效，是因為在冒名處分這一過程中，冒名行為人是為自己利益而與第三人進(jìn)行的交易，而在代理行為中，行為人是為了被代理人的利益而進(jìn)行民事行為，這與冒名處分行為存在根本的區(qū)別。而且，合同的簽訂是冒名行為人與交易第三人真實意思表達(dá)一致的結(jié)果，所以在冒名行為人與交易第三人之間合同的效力是有效的。但是，根據(jù)債權(quán)的無因性，合同生效并不能與不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移劃等號，不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是合同中的負(fù)擔(dān)義務(wù)是合同履行的結(jié)果，而不是合同的生效要件，只要當(dāng)事人、標(biāo)的以及意思表達(dá)符合法律規(guī)定（如果有特殊生效要件的限制，也要滿足特殊生效要件的規(guī)定），就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同是有效的。在被冒名人與善意交易相對人之間，因為被冒名人對于此合同并不知情而欠缺真實意思表達(dá)這一要件，所以冒名處分不動產(chǎn)合同在被冒名人與善意交易相對人之間不發(fā)生效力。因冒名處分不動產(chǎn)合同而引發(fā)的不動產(chǎn)糾紛，相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)適用其他法律的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行解決。

（二）救濟(jì)方式

1.對善意相對人權(quán)益的救濟(jì)

從前面的分析中我們可以看出，冒名處分不動產(chǎn)行為既不適用善意取得制度的規(guī)定，也不適用表見代理制度的規(guī)定，那么善意交易相對人的合法權(quán)益該如何保護(hù)？為維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的交易公平，根據(jù)有損失有救濟(jì)的民法學(xué)原理，應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意交易相對人的合法財產(chǎn)權(quán)益。在冒名處分不動產(chǎn)行為中，對于善意交易相對人合法權(quán)益的救濟(jì)方式主要有兩種：其一是在被冒名人無過錯的情況下，由冒名行為人對善意交易第三人的損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)存在過錯，可由冒名人與不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)共同承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。其二是被冒名人存在過錯的情況下，善意交易第三人既可以主張由被冒名人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，也可以主張由冒名人承擔(dān)損害賠償責(zé)任，即冒名行為人與被冒名人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

2.登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任

不動產(chǎn)登記簿作為物權(quán)變動的唯一權(quán)屬證明，在冒名處分不動產(chǎn)行為發(fā)生時，不動產(chǎn)登記部門有責(zé)任進(jìn)行周密的形式審查和實質(zhì)審查，對不動產(chǎn)物權(quán)的變動承擔(dān)嚴(yán)格的擔(dān)保責(zé)任。所謂形式審查，是指不動產(chǎn)登記部門僅對冒名行為人提交的書面材料進(jìn)行審查，如果冒名行為人提交的材料沒有問題就理應(yīng)按其內(nèi)容進(jìn)行登記。所謂實質(zhì)審查，是指不動產(chǎn)登記部門不僅要對冒名行為人提交的材料進(jìn)行形式審查，而且要保證所提供材料的真實性，關(guān)于偽造身份證行為，登記機(jī)關(guān)可仿照銀行開戶登記的做法，采取二代身份證鑒別器、二代身份證識別儀進(jìn)行“人眼識別”驗明當(dāng)事人的身份是否真實，不久的將來還可以引入“身份證刷臉”的生物識別辦法。對于冒名處分不動產(chǎn)行為，登記機(jī)關(guān)有義務(wù)進(jìn)行實質(zhì)審查以確保申請行為人所提交的材料的真實性，否則登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不作為的賠償責(zé)任。

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作者簡介：

林貴妹（1991.11～ ），女，山東臨沂人，南昌大學(xué)法學(xué)院在讀研究生。endprint