論房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)電工程的技術(shù)管理

陳鰲

（溫州市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資有限公司，浙江 溫州 325000）

1 房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)電設(shè)備安裝工程項(xiàng)目的施工特點(diǎn)

1.1 機(jī)電設(shè)備安裝工程項(xiàng)目的施工周期長(zhǎng)

機(jī)電設(shè)備的安裝工程項(xiàng)目除了安裝運(yùn)行以外，還涉及到機(jī)電設(shè)備的采購(gòu)、竣工驗(yàn)收以及功能的發(fā)揮，因此項(xiàng)目的周期是需要一段時(shí)間的。

1.2 機(jī)電設(shè)備安裝工程項(xiàng)目的涉及面廣

機(jī)電設(shè)備安裝項(xiàng)目包括電器設(shè)備、自動(dòng)化、動(dòng)力、電子工程、環(huán)境保護(hù)功能等多個(gè)方面的安裝部署，比如消防工程、電梯、電纜、管道、電表等，涉及面十分廣泛。

1.3 機(jī)電設(shè)備安裝工程項(xiàng)目的技術(shù)要求高

隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，機(jī)電設(shè)備安裝工程也增加了許多新的技術(shù)和工藝，比如新材料和新設(shè)備的引入，需要高新技術(shù)和操作來保證機(jī)電設(shè)備安裝的穩(wěn)定性和功能性。

1.4 機(jī)電設(shè)備安裝工程項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理工作多

由于機(jī)電設(shè)備安裝工程項(xiàng)目涉及面廣，并且隨著技術(shù)的不斷革新，工程項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)之間需要進(jìn)行專業(yè)的協(xié)調(diào)工作，從而保證機(jī)電工程項(xiàng)目的質(zhì)量和管理。

2 房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)電工程技術(shù)管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目機(jī)電工程是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作，包含了很多學(xué)科，管理起來也要從設(shè)計(jì)、決策、施工、驗(yàn)收整個(gè)過程進(jìn)行，而且每個(gè)環(huán)節(jié)之間都有非常大的聯(lián)系，環(huán)環(huán)相扣，具有連貫性和一致性。我們將機(jī)電技術(shù)管理按初步設(shè)計(jì)和技術(shù)施工設(shè)計(jì)大綱、設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)、設(shè)計(jì)招標(biāo)等幾個(gè)階段來抓。要做好技術(shù)管理的基本工作，必須要求施工單位依次完成以下工作。

2.1 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范

嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)施機(jī)電工程技術(shù)管理的基本前提，作為施工單位的基本施工依據(jù)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)主要有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)兩種：國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)指的是由國(guó)家相關(guān)規(guī)定制定的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)則是指具體專業(yè)工程所要依照的標(biāo)準(zhǔn)，兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)都具有強(qiáng)制性和基礎(chǔ)性。實(shí)際要求中，房地產(chǎn)企業(yè)以及地方自定標(biāo)準(zhǔn)一般高于這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橐愿咭蟮臉?biāo)準(zhǔn)作為依照，企業(yè)和地方才會(huì)有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。但是，在實(shí)際上設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，又必須嚴(yán)格按照這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工程項(xiàng)目建設(shè)，根據(jù)具體的施工情況在招標(biāo)合同中規(guī)定相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)施工單位的有效監(jiān)管。技術(shù)規(guī)范一般指的是為了對(duì)施工的方法、程序、技術(shù)要領(lǐng)、安全系數(shù)等方面做出的技術(shù)限制，以此為依據(jù)指導(dǎo)項(xiàng)目的工作，整個(gè)項(xiàng)目過程中要貫徹落實(shí)以上的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

2.2 建立健全技術(shù)原始記錄

在機(jī)電工程中，工程的原始記錄是反映工程整個(gè)施工過程中各個(gè)階段真實(shí)情況的良好材料，而且相對(duì)比較全面，基本包含了工程前后所有的技術(shù)數(shù)據(jù)。比如測(cè)定記錄、圖紙記錄、審查記錄、設(shè)計(jì)變更記錄、質(zhì)量檢測(cè)記錄等以及一些像安全事故分析這樣的報(bào)告。房地產(chǎn)機(jī)電工程中的技術(shù)原始記錄是工程中具有真實(shí)性、時(shí)效性、全面性、良好參考性的資料，應(yīng)當(dāng)做好定期檢查工作。

2.3 技術(shù)檔案管理

技術(shù)檔案管理決定了技術(shù)管理過程中是否能夠做出全面的計(jì)劃并且實(shí)現(xiàn)計(jì)劃，需要提高其工作效率并保證其正常實(shí)施。技術(shù)檔案管理主要包括對(duì)施工及施工試驗(yàn)記錄、施工管理與驗(yàn)收記錄、施工技術(shù)資料、施工物質(zhì)資料等重要資料的管理和監(jiān)督，工作內(nèi)容也比較豐富。要充分發(fā)揮技術(shù)檔案在機(jī)電工程中的價(jià)值，就必須保證做好技術(shù)檔案管理的工作。

2.4 重視技術(shù)信息和情報(bào)工作

隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，新型材料和高新設(shè)備被機(jī)電工程大量使用，提高了房地產(chǎn)業(yè)中的建筑水平。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，現(xiàn)代的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上是技術(shù)和信息的競(jìng)爭(zhēng)，先進(jìn)的技術(shù)和管理模式有利于企業(yè)更好的發(fā)展。房地產(chǎn)事業(yè)作為一項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)尤為重視建筑技術(shù)發(fā)展的新動(dòng)態(tài)和情報(bào)信息。因?yàn)橹灰@得第一手情報(bào)信息和技術(shù)信息，就能比其他企業(yè)先了解到競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的發(fā)展和有效的措施。對(duì)于最新的情報(bào)信息，房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)都需要投入很高的重視，科學(xué)合理地利用先進(jìn)設(shè)備和新的管理理念，就能讓房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展，機(jī)電工程的工作也能更好地完成。

2.5 重視機(jī)電設(shè)備管理

機(jī)電設(shè)備作為房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的重點(diǎn)，其質(zhì)量和管理直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的形象和經(jīng)濟(jì)效益。機(jī)電設(shè)備涉及到電氣設(shè)備、消防工程以及暖風(fēng)空調(diào)等多個(gè)方面的技術(shù)和知識(shí)，因此一定要重視機(jī)電設(shè)備的管理。通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)電工程項(xiàng)目比較龐大，涉及到的專業(yè)知識(shí)和技術(shù)也是紛繁復(fù)雜的，機(jī)電設(shè)備的管理能夠直接影響到人們的安全性和舒適性，在質(zhì)量問題上有更高的追求。隨著現(xiàn)代低碳環(huán)保的概念越來越突出，機(jī)電設(shè)備的技術(shù)也在不斷的革新。因此，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn)，在機(jī)電設(shè)備管理上給予非常大的重視，并從設(shè)計(jì)和施工階段做好管理工作。

3 房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)電工程技術(shù)管理的重點(diǎn)

3.1 完善初步設(shè)計(jì)以及技術(shù)施工設(shè)計(jì)大綱的設(shè)計(jì)管理

重視房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)電工程技術(shù)管理的前期工作，即初步設(shè)計(jì)以及技術(shù)施工設(shè)計(jì)大綱的設(shè)計(jì)管理。為了完善前期工作，可以與設(shè)計(jì)單位協(xié)商，先由設(shè)計(jì)單位按專業(yè)分別編制技術(shù)施工設(shè)計(jì)大綱，由業(yè)主分別組織開展各專業(yè)的主體審查會(huì)，在會(huì)上進(jìn)行協(xié)商和完善。

3.2 技術(shù)施工設(shè)計(jì)階段的技術(shù)管理工作

（1）技術(shù)交底。在施工前，為了保證施工單位能夠完整地理解設(shè)計(jì)的目的，業(yè)主單位應(yīng)當(dāng)適時(shí)地與設(shè)計(jì)和施工單位進(jìn)行技術(shù)交底，保證設(shè)計(jì)施工大方向的準(zhǔn)確性。

（2）施工圖的復(fù)核。房地產(chǎn)企業(yè)施工圖包涵多個(gè)專業(yè)的圖紙，而且各個(gè)專業(yè)之間一般沒有很好的聯(lián)系，比如建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖和機(jī)電工程施工圖就會(huì)發(fā)生錯(cuò)位、沖突的現(xiàn)象。因此，為了提高施工進(jìn)行的效率，業(yè)主單位應(yīng)當(dāng)把各專業(yè)施工圖的復(fù)核工作做足。

（3）圖紙會(huì)審。房地產(chǎn)工程開始施工之前，業(yè)主單位還要有關(guān)審圖單位進(jìn)行圖紙會(huì)審工作，以避免機(jī)電安裝單位圖紙不相符及疏漏等問題發(fā)生。圖紙會(huì)審工作的進(jìn)行決定了各個(gè)分項(xiàng)安裝工程的契合度，能夠有效防止機(jī)電設(shè)備安裝錯(cuò)誤的問題，因此也應(yīng)當(dāng)引起重視。

（4）設(shè)計(jì)修改的管理。除了在前期設(shè)計(jì)決策過程中會(huì)出現(xiàn)問題以外，在施工過程中也會(huì)發(fā)現(xiàn)一些錯(cuò)誤。對(duì)于這些錯(cuò)誤和問題，施工工人應(yīng)當(dāng)及時(shí)地向管理部門反映，并且與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行合理地協(xié)商，然后提出一些修改意見和要求。

3.3 施工階段的技術(shù)管理工作

（1）施工組織設(shè)計(jì)審查。由于機(jī)電安裝施工組織設(shè)計(jì)涉及到了很多方面的因素，比如場(chǎng)地布置、設(shè)備材料、人員調(diào)動(dòng)等，直接影響到了機(jī)電的安裝，因此施工組織設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)引起高度重視。在施工組織設(shè)計(jì)審查中，應(yīng)當(dāng)積極與施工單位交流協(xié)作，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量目標(biāo)及質(zhì)量保證措施的審查等工作，最后還要確認(rèn)審查結(jié)果是否符合業(yè)主對(duì)于工程的各方面要求。此外，施工組織設(shè)計(jì)審查包括預(yù)審、組織審查、批復(fù)等多個(gè)環(huán)節(jié)，必須按照審查的規(guī)定流程依次進(jìn)行。

（2）施工措施的審查。這里所說的施工措施指的是開工之前的一些關(guān)于人員配置、工藝要求等方面的措施，必須經(jīng)過嚴(yán)格的審查和復(fù)批，沒有經(jīng)過批準(zhǔn)的施工措施不能夠加入工程當(dāng)中。

4 結(jié)語(yǔ)

綜合上面的論述，可以看到房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)電工程的技術(shù)管理工作是一項(xiàng)集合很多專業(yè)和學(xué)科的復(fù)雜工作，需要有非常專業(yè)、全面的管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)于機(jī)電工程管理的每個(gè)環(huán)節(jié)都要嚴(yán)格把握。只有抓好每個(gè)階段、每個(gè)環(huán)節(jié)的管理工作，才能使機(jī)電工程的質(zhì)量、工作效率和經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到最佳。

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