關(guān)于長(zhǎng)租公寓融資工具解析

杜肖蘭

【摘 要】 近兩年，長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，對(duì)于經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要經(jīng)過(guò)融資才能獲得更好發(fā)展。基于對(duì)當(dāng)前長(zhǎng)租公寓主要融資工具的了解，本文探究了這些融資工具的應(yīng)用現(xiàn)狀，同時(shí)探究了這些融資工具可能帶來(lái)的問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上提出針對(duì)可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施，深度保證長(zhǎng)租公寓融資的安全性。

【關(guān)鍵詞】 長(zhǎng)租公寓 融資工具 政策制度

引 言

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，長(zhǎng)租公寓的融資工具類(lèi)型廣泛增加，這些融資工具能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)大量資金。由于這些融資工具的運(yùn)行體系和原理有很大不同，同時(shí)不同的融資工具存在的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型也有很大不同，為保證行業(yè)運(yùn)行的穩(wěn)定性，需要對(duì)這些內(nèi)容進(jìn)行全面深度分析。

一、長(zhǎng)租公寓當(dāng)前主要擁有的融資工具類(lèi)型

當(dāng)前長(zhǎng)租公寓融資工具主要有4種：（1）銀行貸款融資。我國(guó)在2017年全面開(kāi)放對(duì)融資住房的銀行貸款，到目前為止，產(chǎn)生的融資意向已經(jīng)突破萬(wàn)億，但是由于長(zhǎng)租公寓屬于新興產(chǎn)業(yè)，很多銀行雖然有投資意向，但是實(shí)際的投資量并不高。可以說(shuō)當(dāng)前的銀行貸款融資規(guī)模并不大，企業(yè)以及產(chǎn)業(yè)需要更多依賴其余的融資工具，不過(guò)可以預(yù)見(jiàn)的是，在今后的發(fā)展中銀行貸款融資量將會(huì)持續(xù)提升。（2）公司信用類(lèi)債權(quán)。目前，證監(jiān)會(huì)已經(jīng)為長(zhǎng)租公寓的開(kāi)發(fā)建設(shè)專(zhuān)門(mén)開(kāi)辟了綠色通道，以加快企業(yè)的融資。這說(shuō)明在我國(guó)當(dāng)前的發(fā)展中，證監(jiān)層對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)持支持態(tài)度，并且相較于銀行貸款，這種融資渠道能夠在短期內(nèi)獲取更多的資金，充分提升這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。（3）資產(chǎn)證券化。長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)有向資產(chǎn)證券化方向發(fā)展的趨勢(shì)，在應(yīng)用傳統(tǒng)證券的同時(shí)，當(dāng)前也已經(jīng)推行REITs試點(diǎn)工作，并且在實(shí)踐過(guò)程中取得了良好的效果。另外在該過(guò)程中，也開(kāi)發(fā)出了多類(lèi)型的融資證券，提高整個(gè)行業(yè)的融資速度。（4）股權(quán)融資。在當(dāng)前的長(zhǎng)租公寓行業(yè)中，股權(quán)融資已經(jīng)獲得了爆發(fā)式增長(zhǎng)，但是在這種融資渠道的初期發(fā)展階段，由于企業(yè)往往無(wú)法提供有效的抵押項(xiàng)目，導(dǎo)致股權(quán)融資的規(guī)模仍然較小。

二、長(zhǎng)租公寓融資工具存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）過(guò)度融資風(fēng)險(xiǎn) 在相關(guān)政策的扶持下，長(zhǎng)租公寓能夠獲取大量的融資，在這種融資體系中，企業(yè)乃至行業(yè)會(huì)涌入大量資金，這會(huì)導(dǎo)致行業(yè)發(fā)生過(guò)度融資風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在短期融資體系中，這種過(guò)度融資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率更高。從長(zhǎng)租公寓融資數(shù)據(jù)上來(lái)看，當(dāng)前銀行投資意向已經(jīng)達(dá)到萬(wàn)億級(jí)別，同時(shí)企業(yè)發(fā)行的融資債券每年也能夠達(dá)到千億級(jí)別，對(duì)于長(zhǎng)租公寓行業(yè)來(lái)說(shuō)，很難在短期內(nèi)消化數(shù)額龐大的資金。融資渠道的擴(kuò)寬，會(huì)使各類(lèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)抓住機(jī)會(huì)，在新時(shí)期同時(shí)開(kāi)發(fā)更多項(xiàng)目，最終容易導(dǎo)致過(guò)度建設(shè)現(xiàn)象的發(fā)生。

（二）機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)整個(gè)長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)發(fā)生融資過(guò)度現(xiàn)象之后，長(zhǎng)租公寓開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)主動(dòng)獲取更多房源，并吸引租戶進(jìn)行房屋租賃，而對(duì)于資本運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，只有在企業(yè)能夠回收成本的情況下才能讓金融機(jī)構(gòu)獲取收益，但是房源數(shù)量提升時(shí)，又需要在保證入住率的情況下才能夠讓企業(yè)收回運(yùn)營(yíng)成本。以某企業(yè)為例，意圖在全國(guó)范圍內(nèi)獲取房源，以讓企業(yè)獲得更高經(jīng)濟(jì)收益，通過(guò)對(duì)租金獲取以及各類(lèi)成本的研究，發(fā)現(xiàn)企業(yè)要獲取收益，房屋的入住率要高于70%，而在當(dāng)前的房屋應(yīng)用中，要達(dá)到70%的入住率在一些區(qū)域中極其困難。另外在整個(gè)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行過(guò)程中，當(dāng)企業(yè)倒閉后，必然會(huì)將損失傳遞給企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這些因素對(duì)于資本運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)都具有極大的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）資金挪用風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于長(zhǎng)租公寓開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在獲取融資后很難保證其做到專(zhuān)款專(zhuān)用，最直接的表現(xiàn)為，企業(yè)方面可能以房屋建設(shè)、企業(yè)運(yùn)行等理由進(jìn)行多次融資，在獲取融資后，會(huì)將這些資金用于獲取住宅土地等，這種情況對(duì)于企業(yè)的運(yùn)行和發(fā)展來(lái)說(shuō)，雖然能夠在短期內(nèi)獲得更好發(fā)展，但是對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，當(dāng)前的這種發(fā)展模式無(wú)疑讓其面臨更高的資金風(fēng)險(xiǎn)。另外在長(zhǎng)租公寓開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)用這些資金獲取住宅土地的過(guò)程中，其業(yè)務(wù)必然會(huì)向房地產(chǎn)企業(yè)方向發(fā)展，這種情況會(huì)導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓開(kāi)發(fā)企業(yè)本身面臨更多的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，容易引發(fā)大規(guī)模經(jīng)濟(jì)體系垮塌現(xiàn)象。

（四）違約風(fēng)險(xiǎn)

長(zhǎng)租公寓開(kāi)發(fā)企業(yè)在發(fā)展中，由于政策方面的原因，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)行的信用債券數(shù)量和規(guī)模大幅提升，尤其是在2018年，這種現(xiàn)象體現(xiàn)地更為明顯，這對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)顯然不是好消息，企業(yè)乃至行業(yè)飛速擴(kuò)張，企業(yè)的償還能力無(wú)法被全面有效保證，所以在高速發(fā)展后期，各類(lèi)投資渠道有很大可能會(huì)減少對(duì)長(zhǎng)租公寓的投資量，另外在長(zhǎng)租公寓的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)方面也可能由于一些原因?qū)е旅媾R財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)普遍出現(xiàn)后，投資者必然會(huì)降低對(duì)行業(yè)投資的資金量，潛在的違約風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生。

三、長(zhǎng)租公寓融資工具的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略

（一）建設(shè)多層融資模式

目前長(zhǎng)租公寓開(kāi)發(fā)企業(yè)主要有兩種運(yùn)營(yíng)模式，一種為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，另一種為輕資產(chǎn)管理模式，這兩種運(yùn)營(yíng)模式當(dāng)前依靠的融資工具有很大區(qū)別。對(duì)于前者，融資主體為政府或國(guó)有企業(yè)主導(dǎo)下的融資體系，對(duì)于后者融資主體通常為長(zhǎng)租公寓開(kāi)發(fā)企業(yè)，同時(shí)不同的管理方式中，融資需求的特點(diǎn)也有很大不同。但是無(wú)論為哪種運(yùn)營(yíng)模式，都有能夠相匹配的融資模式，為了降低資本運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并防止發(fā)生過(guò)量融資問(wèn)題，在今后的融資體系中，需要建成多層融資模式，即讓企業(yè)同時(shí)在多種不同的金融運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)中進(jìn)行融資，實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效分散，也能夠讓整個(gè)產(chǎn)業(yè)規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）發(fā)展REITs融資體系

我國(guó)當(dāng)前雖然已經(jīng)針對(duì)長(zhǎng)租公寓展開(kāi)了REITs的試點(diǎn)工作，但是當(dāng)前在這種模式的應(yīng)用中，相較于國(guó)外成熟的REITs系統(tǒng)有不小差距，存在的主要問(wèn)題為交易過(guò)程復(fù)雜，并且對(duì)整個(gè)體系進(jìn)行了重復(fù)征稅，這在很大程度上降低了投資者的收益，在這兩個(gè)問(wèn)題的共同作用下導(dǎo)致我國(guó)當(dāng)前只能開(kāi)發(fā)類(lèi)似REITs的工具。所以在今后的REITs模式發(fā)展中，最基礎(chǔ)的工作在于降低對(duì)該體系的征稅額度，讓該體系能夠吸引更多的投資者，同時(shí)對(duì)當(dāng)前的交易流程進(jìn)行優(yōu)化。

（三）引導(dǎo)住房公積金等資本參與到長(zhǎng)租公寓中

要保證長(zhǎng)租公寓行業(yè)能夠長(zhǎng)期進(jìn)行低成本融資，一個(gè)重要措施為融入長(zhǎng)期資本，具有代表性的為住房公積金、養(yǎng)老資金等資本。對(duì)于這類(lèi)資本來(lái)說(shuō)，對(duì)長(zhǎng)期獲益方面要求更高，這種情況與長(zhǎng)租公寓行業(yè)的獲取收益方式相同，所以在今后完成REITs體系的建設(shè)后，可以應(yīng)用這些長(zhǎng)期資金完成對(duì)REITs體系的擴(kuò)容。需要注意的是，在這些資本的引入過(guò)程中，政府部門(mén)需要將這些資本進(jìn)行有序投入，防止短期內(nèi)大量的資金投入行業(yè)中，形成過(guò)度融資風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié) 論

綜上所述，我國(guó)長(zhǎng)租公寓融資模式較為集中，這種方式帶來(lái)的融資風(fēng)險(xiǎn)包括過(guò)度融資、機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、資金挪用和違約。這對(duì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展顯然不利，要解決這些問(wèn)題，可以通過(guò)建設(shè)多層融資體系、發(fā)展REITs融資系統(tǒng)、引導(dǎo)長(zhǎng)期投資注入長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)達(dá)成目的，在讓行業(yè)獲取更多資本的同時(shí)，有效規(guī)避各類(lèi)可能產(chǎn)生的問(wèn)題。

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