東南亞買房如10年前買北上廣？

邢海洋

偶然看到一個帖子，講述一位中國人在越南投資房產(chǎn)的經(jīng)歷。越南的房子，先是被美國的越僑炒過一遍，現(xiàn)在則迎來了中國炒房團。不過筆者的觀察并不在此，而是由此聯(lián)想到，東南亞承接中國制造業(yè)轉(zhuǎn)移，乃至在低端制造業(yè)與中國西部地區(qū)競爭的過程中，或受制于高房價而挫折。

越南的土地私有化，且只有本國人才能擁有土地，這就為在海外完成了財富積累的僑民提供了“爆炒”的最佳標的，于是胡志明市和河內(nèi)等大城市土地價格飛漲，如今胡志明市中心一棟100平方米左右的兩三層小樓加土地的價格輕輕松松上200萬美元。除了炒高房價，外資隨著海外經(jīng)濟的波動而漲落，也對越南經(jīng)濟產(chǎn)生了影響。2008年金融危機后，為消除負面影響，2015年越南政府破天荒地允許外國人在越南置業(yè)。我們的這位帖主此刻看準了商機，快速行動了。

如今在越南買賣房產(chǎn)的回報率似乎并不高。在越南旅行，胡志明市郊區(qū)如火如荼的建設(shè)場面的確像極了十幾年前中國的大城市，可滿街滿巷的摩托車洪流擠得小汽車無路可走，交通狀況堪憂。這就使得房價暫時沒有飛漲的基礎(chǔ)，但因通勤艱難，城市中心區(qū)域住房租金奇高無比，外國人在胡志明市中心租房，一個月一室一廳的公寓租金至少得500～700美元，兩室要800～1000美元。中國資本在胡志明市投資修建了很多公寓，炒房客租金回報率達到了7%，頗有誘惑力?？蓪τ谧饪途褪橇硪换厥铝?。這里大部分租客為外國人，月收入在1000～2000美元，房租負擔占了一半。也因此，在胡志明市的生活成本不會比廣州、杭州和廈門低。而對于當?shù)厝?，月收入大多?000元人民幣左右，3000元絕對是比較高的，5000元以上鳳毛麟角，可以說，當?shù)厝艘灾袊木€城市水平的收入，承擔著三線城市的房價，維持的則是二線城市的生活成本。

胡志明市的情況當然還可以推而廣之到印度孟買和柬埔寨金邊等城市。其原因也不難推理：日本和亞洲“四小龍”等新興經(jīng)濟體一個個跨入發(fā)達經(jīng)濟體行列，受土地神話的示范作用影響，凡有潛力的國家和地區(qū)房價都提前達標了。尤其中國人富裕后資金外溢，周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場最先受到波及。

講過房地產(chǎn)市場，讓我們來看看這些新興經(jīng)濟體遭遇的問題。在亞洲國家追趕型經(jīng)濟發(fā)展的陣列中，越南等東南亞國家吸引外資情況頗似中國上世紀90年代初的情形，那時也正是“四小龍”經(jīng)濟起飛后勞動力成本突然高漲的時候。借助飛速流入的外資，東南亞的加工貿(mào)易迅速成型，工業(yè)化進入了起步階段。可現(xiàn)在如果和90年代相比，這些外資流入國家卻有很多地方不可同日而語。

當勞動力紅利消退后，資本逐利進入到后發(fā)國家和地區(qū)。當資本進入中國的時候，這里不僅勞動力廉價，土地資源也同樣紅利頗多，這就給經(jīng)濟起飛以雙重助力?？稍谠侥线@樣的國家，土地成本已經(jīng)開始影響到它的發(fā)展?jié)摿?，胡志明市和河?nèi)的高鐵建設(shè)已經(jīng)提出10年，但直到今天仍無動工跡象，一個原因就是土地私有，拆遷困難，而現(xiàn)有的火車，兩地之間旅行需要30余小時。

2013年前后，大量資本從中國流向越南，外商直接投資企業(yè)為越南創(chuàng)造了逾40%的工業(yè)總產(chǎn)值?？稍侥系慕?jīng)濟增長速度從來沒有達到過中國的雙位數(shù)成長，或和土地紅利有關(guān)。加之網(wǎng)絡(luò)時代，當?shù)啬贻p人很難像日本、韓國和中國的窮一代那樣能吃苦，而環(huán)保意識和勞保意識“提前”覺醒也拖累了經(jīng)濟增長的速度。

在東南亞投資房地產(chǎn)，顯然不會像那句樂觀的預(yù)言：“東南亞買房如同10年前買北上廣?！睔v史會重復(fù)，卻不可能簡單重復(fù)。