善意購(gòu)買共有房產(chǎn)，交易行為合法有效

文/馬增悅

【案例】

張先生和老伴兒都是年近七旬的老人，老夫妻通過(guò)一家房屋中介機(jī)構(gòu)購(gòu)買了許女士名下一套70平方米、有6年房齡的次新房。經(jīng)詢問(wèn)中介人員得知，房主因出國(guó)定居而出售房屋，房主始終獨(dú)身，無(wú)家屬子女。張先生與老伴兒驗(yàn)看了許女士在中介機(jī)構(gòu)所留戶口本復(fù)印件、房屋所有權(quán)證復(fù)印件以及房屋結(jié)構(gòu)情況后，覺(jué)得很滿意，于是就與許女士在中介機(jī)構(gòu)草簽了房屋買賣中介協(xié)議，并在中介機(jī)構(gòu)工作人員陪同下在房地產(chǎn)交易部門簽訂正式交易合同，辦理房屋過(guò)戶各項(xiàng)手續(xù)，張先生按照約定足額支付了房款。許女士按照約定將騰空的房屋及其他各種證件、票據(jù)交付與張先生。

張先生對(duì)購(gòu)買的房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修后就搬入居住。沒(méi)想到，三天前王某突然找到張先生，自稱是許女士的丈夫，并出示結(jié)婚證，稱他們夫妻正鬧離婚；妻子賣房是乘其外出經(jīng)商之機(jī)私自出售，現(xiàn)在王某也沒(méi)見(jiàn)到售房款，許女士也不知去向；張先生購(gòu)買了許女士私自出售的共有房屋，王某不同意，要求張先生立即從該房屋中搬出。張先生感到莫名其妙；許女士的戶籍上顯示其未婚，怎么蹦出個(gè)“丈夫”？明明是許女士名下的房屋，怎么成為與他人共有的房產(chǎn)？自己已經(jīng)在房產(chǎn)交易管理部門簽訂了正式的房屋買賣合同，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，難道這些都無(wú)效了嗎？

【律師說(shuō)法】

從張先生敘述的情況分析，如果王某所說(shuō)屬實(shí)，那么，許女士出售的雖然是自己名下的房產(chǎn)，但該房屋卻是其夫妻共同財(cái)產(chǎn)。我國(guó)《婚姻法》規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)除有特殊規(guī)定或約定的以外，為夫妻共有財(cái)產(chǎn)；我國(guó)《民法通則》及《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)》均規(guī)定“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效?！卑凑丈鲜鲆?guī)定，出售共有財(cái)產(chǎn)必須征得共有人的同意，否則處分共有財(cái)產(chǎn)的行為無(wú)效，即使是夫妻也不例外。

我國(guó)《婚姻法》及《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國(guó)婚姻法）若干問(wèn)題的解釋（一）》對(duì)夫妻之間如何處分共有財(cái)產(chǎn)以及法律后果做出了明確規(guī)定。“夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”“夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)?！睆那翱钜?guī)定不難看出，一方處理夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)，必須征得另一方同意，否則處理行為無(wú)效，但因“日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)”除外。

對(duì)于出售房屋，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的”，不得轉(zhuǎn)讓。這一規(guī)定是《民法通則》有關(guān)共有法律規(guī)定的細(xì)化，其規(guī)定是針對(duì)房產(chǎn)而言。房產(chǎn)是人們生活的必須用品，也是老百姓生活中重大財(cái)產(chǎn)，處分不當(dāng)會(huì)引發(fā)重大矛盾。

前述法律規(guī)定主要是對(duì)共有人之間處分共有財(cái)產(chǎn)的明確規(guī)定，它的效力涉及共有人之間和明知購(gòu)買的是共有財(cái)產(chǎn)的行為（即惡意購(gòu)買者），這些法律規(guī)定也是共有權(quán)人維護(hù)自身權(quán)益的法律依據(jù)。但是對(duì)于像張先生這樣的在不知情的情況下購(gòu)買了共有財(cái)產(chǎn)的人，卻是另一回事，法律上另有規(guī)定。如我國(guó)《物權(quán)法》第一百○六條規(guī)定符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)行為有效：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人或共有人無(wú)權(quán)向受讓人請(qǐng)求返還，只能向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。《物權(quán)法》對(duì)類似張先生這種情況購(gòu)買共有財(cái)產(chǎn)的行為是否合法，給出了三個(gè)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，其一為非惡意購(gòu)買，其二是公平合理的價(jià)格并已經(jīng)付款，其三是不動(dòng)產(chǎn)按照法律規(guī)定已經(jīng)辦理了交易登記手續(xù)、動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付給受讓人。這三條標(biāo)準(zhǔn)有一個(gè)不符合者，將被認(rèn)定為交易行為無(wú)效，原權(quán)利人有權(quán)追回所有權(quán)；反之，則交易合法有效，受法律保護(hù)。

另外，《（婚姻法）司法解釋（一）》第十七條第（二）項(xiàng)，“他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人”“第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償”之規(guī)定，亦可參考。

按照上述諸條法律的規(guī)定，張先生在購(gòu)買房屋過(guò)程中，已經(jīng)對(duì)許女士是否為房屋的所有權(quán)人盡了善意者應(yīng)盡的注意，審驗(yàn)了許女士的戶籍證明和房屋所有權(quán)證，證實(shí)了許女士對(duì)出售房屋具有完整的所有權(quán)；同時(shí)，張先生是按照市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買的該房屋，交納了全部房款；更重要的是張先生辦理了所有權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，將房屋的所有權(quán)變更到自己名下。張先生在購(gòu)買房屋過(guò)程中是善意無(wú)過(guò)錯(cuò)者，購(gòu)房行為合法有效；王某無(wú)權(quán)要求張先生從房屋中搬出，王某只能向其妻子許女士去主張權(quán)利。