紐約投資知多少

匡磊

紐約是全世界房產(chǎn)投資者的心頭好，對于偏好買房的國人來說，更是如此。直入紐約中心腹地，這里匯聚了典藏級物業(yè)，全球一等一的鉑金地段；集合了那些知名設(shè)計大師們的標桿之作，頌一曲凝固的建筑之樂；吸引了全球皇室貴胄和各類精英們的眼球，亦是達官顯貴們的天堂。這座被譽為“世界之都”的摩天之城云集了眾多的世界500強公司總部，即使是在最普通不過的咖啡館里，都能偶遇金融大亨。就這樣，隨便打聲友善的招呼，好似很輕松的，全世界都與你搭上了脈搏。

一枝獨秀地上演保值戲碼

紐約已被視為最炙手可熱的房地產(chǎn)市場之一，甚至達到了令人瞠目的高度——如果單獨計算，其房地產(chǎn)價值甚至會讓二十國集團中的一些國家不得不俯首稱臣。這就意味著二十國集團成員的南非、沙特阿拉伯和印尼，這些國家的經(jīng)濟總量還不如一個紐約市的房地產(chǎn)價值。根據(jù)新浪財經(jīng)披露，紐約財政專員吉哈（Jacques Jiha）在聲明中表示：“今年的稅務(wù)數(shù)據(jù)清晰地體現(xiàn)了紐約房地產(chǎn)市場的成長。尤其是在出租公寓領(lǐng)域，占據(jù)了紐約建筑活動的36%?！本幼≡谶@個城市的成本自然也居高不下，哪怕當?shù)亟?jīng)濟疲軟也不能讓其走低——Rent Jungle的數(shù)據(jù)顯示，一間臥室的公寓平均租金每月超過3000美元。這幾年，中國企業(yè)去曼哈頓投資的案例屢見不鮮。萬科、綠地、中建、SOHO這些大型開發(fā)商和央企背景的保險公司都持動輒幾十億美金大舉進入了曼哈頓，或整棟收購地標大廈，或與當?shù)亻_發(fā)商聯(lián)合開發(fā)商綜合體和高端住宅。而對于個人買家，比較活躍的蘇富比華人經(jīng)紀Allen表示，目前，中國買家更喜好相對低總價的小戶型，對房價持有成本更加精打細算。

今年的紐約新開發(fā)的土地取得將愈來愈少，可開發(fā)的土地均價一路在上揚，開發(fā)商始終不渝的囤地，所以新建的公寓價格抗跌性強。但是買地的區(qū)域已經(jīng)慢慢擴散到曼哈頓以外較偏遠地區(qū)，如皇后區(qū)、布魯克林、史丹頓島以及新澤西的沿岸地區(qū)，因此這些新型區(qū)域在2016年之后會成為地產(chǎn)快速爆發(fā)的增長點。租金漲幅將超越房價漲幅，紐約人的租房成本變得更加難以負擔，此外，在2015下半年的空置單位租金報價以兩位數(shù)速度在增長。先追溯下曼哈頓輝煌的2015房產(chǎn)年。CityRealty報道指出，曼哈頓2015年房屋售價中位數(shù)達到110萬美元，在這里只有保值優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)公寓銷售中位數(shù)達到歷史高位160萬美元，比2014年高出10萬美元。 但是，堪稱曼哈頓“帝王”價的是一套9150萬美元one57物業(yè) ，將此舉“豪擲千金”地收入囊中的便是大名鼎鼎對沖基金老板 Bill Ackman。在其后不久，又催生一樁“金蛋大買賣”是億萬富翁 Len Blavatnick，其創(chuàng)下又一個Co-op記錄，他花了7750萬美元買下了834 Fifth Ave（這個也是2016年第二高的一筆交易）。

然而，相對于上海樓市，在去庫存不斷加碼的政策刺激下，從不久前千萬豪宅瑞虹新城北塔一經(jīng)推出，352套房源在5小時內(nèi)被“秒搶”而光，再觀察下各區(qū)縣房產(chǎn)交易中心“人頭攢動”景象，這場面瞬間引爆了滬上地產(chǎn)圈。瑞虹新城的地段充其量就是個外來“打拼”一族們的聚集地，治安相對差些。相反，則以同樣的價格即可購置到曼哈頓心臟帶的稀缺公寓物業(yè)。這或許是上海人民的剛性需求，春節(jié)過后的“起蓬頭”的；還是真正預示著那搖搖欲墜的市場“泡沫”時代將終結(jié)。上海人口紅利一去不復返，老齡化的社會進程已悄無聲息地逼近，每個人手里都攥著多套產(chǎn)能過剩的房屋資產(chǎn)，它會像昨日的日本東京一樣，在人口的危機上越走越遠。由于深受泡沫經(jīng)濟之苦，自1990年起至今經(jīng)過了20年的艱難調(diào)整，雖然已基本回到了1985年地產(chǎn)泡沫發(fā)生前的水平，但是市場依然疲軟。如今的上海將會向著昔日的東京的看齊還是依然堅挺地導向紐約，真得可以拭目以待！而紐約卻永遠都透著活力與自信，投資客的樂園，建筑師的天堂，銀行家、金融家的決勝場。這其中，自然也包括紐約房地產(chǎn)嚴苛的建造標準和堅如磐石的市場價格。

為什么說新澤西城會成為下一個布魯克林？

紐約五大區(qū)中，布魯克林超過曼哈頓成為紐約地產(chǎn)上升最快區(qū)域，當?shù)胤慨a(chǎn)價格和交易量將持續(xù)走高。長期以來，布魯克林一直以高性價比著稱。隨著熱播美劇《破產(chǎn)姐妹》的轟動，布魯克林已升級為全球時尚之中心，當?shù)胤績r扶搖直上。近兩年，新澤西的城市規(guī)劃也在發(fā)展，越來越多的人選擇來此居住。原因很簡單，房價更低，房間更大，而且通勤時間可以接受。更受到許多海外投資客們的青睞，不僅是房價節(jié)節(jié)攀升，更擁有較為寬敞的生活空間和安靜的居住環(huán)境，一下就成為了投資界的黑馬。新澤西州是第四小的州，根據(jù)不完全統(tǒng)計紐約仍然是全美人口之最，依照這樣的發(fā)展趨勢新州也是人口密度較高的樞紐地。該州主要產(chǎn)業(yè)有房地產(chǎn)、制造、批發(fā)貿(mào)易、金融保險等。因為紐約的物業(yè)昂貴，工薪族們負擔不起，但他們來往于紐約上班，卻選擇這里長居于此。所以造成大量人口不間斷地涌動到這，能夠促進穩(wěn)定的租房及置業(yè)需求。有權(quán)威的地產(chǎn)雜志甚至預言澤西城會成為下一個布魯克林。很多在紐約市工作的人，家安在新澤西，新澤西州在2013年人均收入全美第二。

新澤西城的哈德遜河畔，可謂是紐約的“第六區(qū)”。 綿延18公里的河岸線使得澤西城成為新州人口數(shù)僅次于紐瓦克的第二大城市。澤西市發(fā)展迅速：如果以區(qū)域和環(huán)境劃分，澤西城可以分為三大塊。第一塊就是Waterfront：最直接靠近曼哈頓的哈德遜沿岸區(qū)域。作為另一個亮點 Newport Centre，它是一個80年代才剛剛開始商業(yè)與住宅建設(shè)的地區(qū)，與曼哈頓市中心與隔河相望，交相輝映。

第二塊區(qū)域位于城中心的Grove Street一帶，是澤西城的歷史古跡保護區(qū)。在這里可以找到和布魯克林Park Slope氛圍相似的精致小店和咖啡館。第三塊區(qū)域是再往內(nèi)陸的Journal Square一帶，現(xiàn)在那里還沒有完全發(fā)展起來，但已經(jīng)受到了許多大型房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞，新建的高樓大廈也正在那里拔地而起，已經(jīng)預示著下一波的發(fā)展勢頭。

其中，新澤西州博根縣哈德遜河濱地區(qū)的Edgewater，已經(jīng)受到了許多大型房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞，新建的豪華住宅，已經(jīng)預示著下一波的地產(chǎn)發(fā)展勢頭。正因為澤西市的房產(chǎn)市場發(fā)展腳步緊追布魯克林房產(chǎn)的腳印。Edgewater是博根縣的江景豪宅板塊，它甚至擁有比曼哈頓更好無敵河景視角，別有一番繁華滋味。這里是金領(lǐng)人士的置業(yè)首選，徜徉于Whole Foods或Trader Joe超市里享受有機食物。這里還曾舉辦過全球F-1大獎賽，赴一場參加賽車比賽，拓展朋友圈子。擁有4個全新水上巴士碼頭，交通便捷。在Edgewater的學區(qū)，均有184所私立學校，另外有多所公立學校，教學質(zhì)量始終在全美前列。

推薦新項目：389E 89

389 E 89 公寓位于紐約曼哈頓的上東區(qū)，具體位置是在圣89街和第一大道的街角處，大家都會稱呼這里為yorkville，這里附近臨近若干個曼哈頓好學校。除此之外，步行10分鐘的范圍內(nèi)，卡耐基公園、博物館、教堂、購物中心、電影院以及樓下各種琳瑯滿目的商店和餐廳，步行5分鐘即可到達第二大道規(guī)劃中增添的地鐵車站。

設(shè)施配套：

389 E 89 公寓擁有安全便捷的居住配套：24小時門衛(wèi)、健身中心、居民休閑中心、兒童樂園、和33層可360度環(huán)視曼哈頓無敵全景的屋頂露臺。389 E 89 公寓共33層，共擁有156套公寓，始建于2002年。此次重新翻修（除外墻之外，項目內(nèi)容全部翻新），由著名的澳大利亞設(shè)計師 ParisForino操刀，擁有高標準的裝修設(shè)計，擁有超大落地窗、實木地板、美諾電器廚房、土耳其大理石地板和臺面的浴室等國際化高標準的裝修。

價格面積：

項目預計在2016年第三季度完工。雖說曼哈頓的地段寸土寸金，但389 E 89 是曼哈頓的實惠之選，高標準的全新品質(zhì)下，價格卻很有性價比，從$1400美金/平方英尺起。一房戶型（使用面積：58.4平方米）在90萬～120萬美金，2房戶型（使用面積：102～130平方米）在160～240萬美金，3房戶型（使用面積：122～147平方米）在200～300萬美金之間，這樣的價格在曼哈頓目前的房地產(chǎn)市場270萬美金的中位置對比下非常有誘惑力。

推薦新項目：The Pearl

The Pearl位于新澤西州博根縣哈德遜河畔Edgewater。凝聚了全美頂尖設(shè)計師的精華之作，將現(xiàn)代主義的奢華生活的新風尚體現(xiàn)的淋漓盡致。“全美第一高樓”自由貿(mào)易塔的世界著名建筑師設(shè)計師斯基德莫爾為他親自操刀。室內(nèi)設(shè)計由美國頂尖住宅設(shè)計師著名的由艾倫坦斯利傾力，全落地玻璃窗設(shè)計，最大程度享受河景資源和采光系統(tǒng)?！肮逻d河上的珍珠”因此得名。

設(shè)施配套：

The Pearl24小時服務(wù)臺前臺/門衛(wèi)，健身中心，可俯瞰紐約哈德遜河的室外溫水游泳池，社交俱樂部，開放式河景花園，景觀屋頂平臺，燒烤派對區(qū)域，哈德遜河社區(qū)私人碼頭（可飼養(yǎng)寵物，與愛寵共享美景）。The Pearl配備霍尼韋爾智能住宅保安對講系統(tǒng)、三星入戶房卡、美國頂級奢侈廚房電器品牌Sub Zero冰箱等。

價格面積：

The Pearl1房戶型（使用面積：88平方米）價格約70萬美金，2房戶型（使用面積：約130平方米左右），價格在110-130萬美金，3房戶型（使用面積：167平方米左右），價格在160-170萬美金。如此高品質(zhì)的奢華住宅，價格僅需曼哈頓一半。

搬家押金（會退還） $500-$1000

搬入費（不退還）$350-$1000

豪宅稅 1%的購買價當購買價超$1，000，000

購房者律師費 $1500+，請與律師洽談

權(quán)威解讀：Q&A;

魏勇：美國凱斯西儲大學工程學學士、 美國新澤西州立大學羅格斯商學院商業(yè)管理碩士。自2002年開始涉足美國，加拿大及東南亞土地，商業(yè)及住宅類地產(chǎn)投資項目。目前擔任香港維越國際有限公司總裁，專注個人及家族海外資產(chǎn)配置，稅務(wù)規(guī)劃，及保險和地產(chǎn)基金設(shè)計。

Q：關(guān)于紐約典型性地段特征，介紹下房產(chǎn)市場情況？分析下從老牌場長島到布魯克林 、皇后區(qū)的崛起，當下這些地區(qū)是否仍然具有投資價值？

A：第一，我的建議是如果有預算，還是投資在曼哈頓比較保值。紐約的金融區(qū)，以曼哈頓下城的華爾街為龍頭，被稱為世界的金融中心。曼哈頓主要由一個島組成，并被東河、哈得孫河以及哈萊姆河畔區(qū)域。同時擁有大量的高中和大學，其中包括世界排名前50的知名學府如哥倫比亞大學、紐約大學以及洛克斐勒大學，也是熱錢投資的主要流向地。

第二，布魯克林一直是紐約這幾年最火的地區(qū)，從交通環(huán)境等角度來說，布魯克林很區(qū)都非常有潛力：因為布魯克林很多人被認為是遺忘的區(qū)域，交通、環(huán)境等在過去都有改觀。說明布魯克林越來越受到關(guān)注，它的價格也已經(jīng)漸漸地靠近曼哈頓，例如在正在建造在Prospect Heights區(qū)域上的Barclays Centre，需要花30-45分鐘乘坐地鐵分鐘上下班往來于曼哈頓，其房價已經(jīng)可以媲美曼哈頓了。

第三，長島，位于紐約市東部，素來有“富人區(qū)”的稱號，歷史上很多紐約的大富豪，例如摩根家族和洛克菲勒家族。長島距離曼哈車程一個小時。目前長島房產(chǎn)特點越來越明顯，主要可以分為好學區(qū)的和治安安全性。擁有門禁的美國紐約長島房地產(chǎn)非常受中國買家的鐘愛，因為許多中國買家的配偶不在此居住，缺乏安全感。

第四，皇后區(qū)，各色各樣的少數(shù)民族聚居地，能夠接觸到各種文化。在杰克遜高地 （Jackson Heights）的街道上，隨處可見五顏六色的印度紗麗，而西班牙語不絕于耳。例如，在2014年底推出Forest Hills，銷售量驚人，這是發(fā)展得比較好的地區(qū)。

Q：對于紐約城外的開發(fā)項目包括新澤西地塊，是否將成為人們新的投資熱點？在新房開工量等其他條件都不差情況下，為何漲勢總是有點吃力？未來會不會超過紐約的一些熱點地區(qū)？

A：新澤西是值得注意的地區(qū)，雖然有重大的新發(fā)展，那也是在2008年發(fā)生次貸危機之前，很多新的房屋已經(jīng)在計劃中被建造，可是建成后變成了產(chǎn)能過剩。我認為新州的博根縣哈德遜河畔將是一個有吸引力的地區(qū)，在地理上非常接近曼哈頓，通勤方便。

我不認為價格升幅疲軟，而是新澤西相對沒有曼哈頓名氣大，對一些投資者來說，他們只想投新州的中央地區(qū)。許多投資者更喜歡低價位而在鄰近的曼哈頓地區(qū)。我很難說未來的漲幅可能會擊敗曼哈頓。但我相信，新州的博根縣哈德遜河畔是個非常有潛力的項目，讓更多投資客們?nèi)プC明這點。

Q：請談?wù)勱P(guān)于紐約城內(nèi)新房的免地稅具體政策？

A：紐約市政府推出在421-A減免房地產(chǎn)稅政策，以鼓勵開發(fā)商積極開發(fā)紐約市區(qū)的房地產(chǎn)項目。該政策主要針對紐約市五個行政區(qū)內(nèi)部分地段的新建造房屋，可以暫時免去新建房屋稅收（占房地產(chǎn)稅較大比例），只需支付土地稅收（占房地產(chǎn)稅較大比例）。在曼哈頓島上的新建房屋能享受10年減免房地產(chǎn)稅政策，而在曼哈頓以外的4個行政區(qū)也可享受10年免繳房地產(chǎn)稅，除此之外，如果個人自住，增值稅最高可見面25萬美金。