2018：巨變前夜的中國房地產(chǎn)？

沈建光

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2016年9月30日以來，中國政府已經(jīng)從限購、限貸、增加供給等角度采取了嚴(yán)厲的抑制房地產(chǎn)泡沫的措施，房地產(chǎn)長效機(jī)制也呼之欲出。然而，由于以往政策松緊轉(zhuǎn)換頻繁，仍有不少質(zhì)疑認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控也是短期現(xiàn)象，政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴以及土地財(cái)政的困境將使得長效機(jī)制難有實(shí)際意義。

這種觀點(diǎn)忽視了本輪房地產(chǎn)調(diào)控與以往的六大不同之處。

第一，本輪房地產(chǎn)調(diào)控是中央領(lǐng)導(dǎo)核心意志的體現(xiàn)。習(xí)近平主席提出的“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，明確了房地產(chǎn)的居住屬性。習(xí)主席對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度決定了未來政策方向，與以往有明顯不同。

第二，本屆政府政策已擴(kuò)展了曾經(jīng)的想象邊界。十八大以來，本屆政府諸多措施的推動(dòng)超出預(yù)期。例如，反腐與八項(xiàng)規(guī)定推行之初，認(rèn)為這些改革難以持續(xù)的觀點(diǎn)是占據(jù)上風(fēng)的，如今看來，情況大不相同。反觀房地產(chǎn)政策也可能如此，雖然目前擔(dān)憂房地產(chǎn)長效機(jī)制并不看好的觀點(diǎn)十分普遍，但從去年以來，地方房價(jià)一旦出現(xiàn)環(huán)比上漲便接連加強(qiáng)調(diào)控的態(tài)勢(shì)來看，此次房地產(chǎn)領(lǐng)域改革的執(zhí)行力也要高于以往。

第三，房價(jià)-收入螺旋式上漲模式難以為繼。中國房價(jià)已達(dá)世界頂端，且處于由高速收入增長向中高速增長轉(zhuǎn)變的新常態(tài)時(shí)期，未來收入很難延續(xù)以往兩位數(shù)的較高增長，甚至可能由于轉(zhuǎn)型，出現(xiàn)短期的結(jié)構(gòu)性失業(yè)。而如果并未對(duì)收入放緩有充分預(yù)期，是十分危險(xiǎn)的。

第四，房地產(chǎn)國家牛市透支信任成本。當(dāng)下，供給側(cè)改革到了攻堅(jiān)階段，房地產(chǎn)長效機(jī)制涉及財(cái)稅改革、土地改革、公共服務(wù)均等化等方面，也關(guān)乎縮小貧富差距問題的解決。如果仍難以走出房價(jià)屢控屢漲的怪圈，再次坐實(shí)房地產(chǎn)國家背書的判斷，則可能損傷各界對(duì)改革的預(yù)期，透支對(duì)改革的信任成本。

第五，新動(dòng)能為擺脫房地產(chǎn)過度依賴創(chuàng)造條件。本輪經(jīng)濟(jì)反彈既有房地產(chǎn)、基建等傳統(tǒng)模式的帶動(dòng)，也有經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能的支持。2017年在傳統(tǒng)領(lǐng)域受到去杠桿政策的影響出現(xiàn)回落之時(shí)，高端制造業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)支付、新能源等經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能仍發(fā)揮著對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，對(duì)投資放緩提供了對(duì)沖，降低了經(jīng)濟(jì)的負(fù)面下行壓力。而考慮到未來全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)的出口提升，消費(fèi)保持穩(wěn)健，推出房地產(chǎn)長效機(jī)制，走出經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)過度依賴面臨最好的改革窗口。

第六，房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)呼之欲出。十九大后，房地產(chǎn)長效機(jī)制正在加快推動(dòng)，有望破冰。從實(shí)踐來看，當(dāng)下圍繞房地產(chǎn)稅、共有產(chǎn)權(quán)、支持住房租賃等相關(guān)政策亦在加速落地，長效機(jī)制已初現(xiàn)輪廓。

綜上，十九大后，中國房地產(chǎn)已處于十字路口。從本輪調(diào)控的六大不同來看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能已經(jīng)處于巨變的前夜，或迎來新時(shí)代，特別是房地產(chǎn)稅的加快落地以及地方與中央財(cái)權(quán)與事權(quán)的理順，將從根本上擺脫土地財(cái)政的頑疾；而更加注重增長質(zhì)量而非速度，縮小貧富差距的新要求也使得未來中國經(jīng)濟(jì)需要降低對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴，通過改革與創(chuàng)新尋找中國經(jīng)濟(jì)的新動(dòng)能。endprint