抄底美國樓市合適嗎

汪標(biāo)

問：最近，我有幾個朋友跟我說，美國樓市近期出現(xiàn)了企穩(wěn)的跡象，馬上就要上漲了，那里的房子價格很便宜，20萬～30萬美元就可以買一套別墅，土地是永久產(chǎn)權(quán)，比在國內(nèi)買房合算多了。他們都準(zhǔn)備去買，也要我考慮考慮，我想知道，現(xiàn)在去美國買房合適嗎？

不同的國家有不同的文化，也有不同的購房策略。在中國，人們最關(guān)心房價的上漲問題，只要房價預(yù)期看漲，就會有一大批人想盡各種辦法去買房，哪怕是用上祖孫三代的所有積蓄也要買房。在美國，人們買房時最關(guān)心的是財務(wù)安排，比如月供是否過高，房貸利息可以抵掉多少稅等？

美國是發(fā)達(dá)國家，正常情況下房價的漲幅都不大，通常年漲幅也就在3%～5%，而房產(chǎn)交易的費用比較高，如房產(chǎn)中介的傭金國內(nèi)通常在1%左右，美國則在3%左右，加上律師的費用、保險的費用和每年繳納的1%～3%的房產(chǎn)稅，一套房子持有不超過5年很難有收益。這和中國房價一年可以漲10%甚至更高的情況完全不同，如果只做短期交易，投資美國房產(chǎn)很難賺到錢。抄底談何容易。

美國人買房大多采取按揭的方式，因為房貸的利息部分可以從家庭收入中抵扣掉，這樣做等于有一部分房貸利息是由美國政府來支付的。比如現(xiàn)在美國30年固定利率房貸的利率在3.4%左右，如果納稅的稅率在33%的人，由于房貸利率可以抵稅基，實際支付的利率只有2.28%，是非常合算的。 但對于去美國買房的中國人來說，在美國沒有收入，就談不上抵稅的問題。在次貸危機發(fā)生后，銀行也不再向沒什么美國信用記錄的人發(fā)放貸款了，因此，除非在美國長期生活，否則中國人是借不到房貸的。

另外，人民幣對美元的匯率問題也必須考慮，如果現(xiàn)在去購買美元資產(chǎn)，5年后人民幣升值10%，就算抄到了美國房產(chǎn)的底部，也可能因為匯率的變動而變得不是很劃算了。

筆者在美國生活多年，深知在美國做房產(chǎn)投資的人，大多靠出租來取得收益，比如一套20萬元的別墅，如果首付6萬元，其余采用按揭的方式購買，每月的還款額只有621美元，這套房產(chǎn)的租賃價格通常會超過1000美元，每月除了還貸外，還可以有379美元的現(xiàn)金收入。即使考慮到稅收等因素，這樣的投資回報還是不錯的。但對于遠(yuǎn)在中國的人來說，要遙控出租美國的房子并不容易，或許還要通過房產(chǎn)中介代管，這樣收入方面又要被房產(chǎn)中介拿掉一塊。

雖然美國的房屋租售比遠(yuǎn)高于中國，但也不能說買了美國房產(chǎn)，靠出租就能賺到錢。近期，就發(fā)生了一些在美國的華人碰上無賴的情況。有些美國無賴，在租了房子后，不按時繳納房租，租期到了也不搬出去。最后，還得通過打官司才能把房子拿回來，既費時，也費錢。在美國的人碰到這種事，都要付出不小的代價，更不用說遠(yuǎn)在地球另一邊的中國人了。

美國的房產(chǎn)雖然便宜，但投資美國房產(chǎn)遠(yuǎn)比中國房產(chǎn)復(fù)雜，如果不是對美國有足夠的了解，又不打算長期在美國居住，那么，投資美國房產(chǎn)就不見得合適。