“一帶一路”背景下中國石油房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展探討

陳 靈

（中國石油西南油氣田公司家益房地產(chǎn)公司，四川 成都 610051）

0 引言

中國石油房地產(chǎn)企業(yè)市場化運作開始于20世紀(jì)90年代末期。由于中國石油的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，基建隊、房建隊、房建處等部門轉(zhuǎn)型為建筑公司或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2000年中國石油重組改制，分布在大慶、吉林、遼寧、新疆、北京、四川等地的各油田企事業(yè)成立的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量將近20家。中國石油各房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)了石油職工住房建設(shè)、基地收縮、改建、翻建基地的住房建設(shè)，對中國石油的重組整合提供了較為有力的支持。

在我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展處于調(diào)控期的情形下，中國石油房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不僅面臨土地獲取的不確定性和獲取成本加大，融資渠道少，而且在政府房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出情況下，稅負(fù)壓力也在增加。如今“一帶一路”的建設(shè)和供給側(cè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，對中石油房地產(chǎn)企業(yè)而言既是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，也為其發(fā)展創(chuàng)造了新契機。探索一條在新時代建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，適合中國石油房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新道路就具有重要的理論意義和實踐價值。

1 中國石油房地產(chǎn)企業(yè)

1.1 應(yīng)對宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢調(diào)整的能力不足

宏觀經(jīng)濟發(fā)展形勢影響著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。我國經(jīng)濟正處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整時期，就房地產(chǎn)領(lǐng)域而言，2015年以來我國各級政府出臺了一系列的激勵政策促進房地產(chǎn)去庫存。如從簡政放權(quán)、降稅補貼，到租售獎勵、金融扶持等。中國石油房地產(chǎn)企業(yè)由于長期面向石油領(lǐng)域內(nèi)部，市場意識及敏銳性相對薄弱[1]。

1.2 獲取開發(fā)土地的難度加大

獲取開發(fā)的土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必要條件之一，而土地本身不具有再生的特性，加上國家政策調(diào)控，導(dǎo)致房地產(chǎn)供地的不足。同時經(jīng)濟的發(fā)展，收入的增加，生育政策的放開，潛在的需求也在不斷增加。

中石油房地產(chǎn)企業(yè)以往的土地獲取均以政府劃撥土地轉(zhuǎn)出讓方式為主，主要關(guān)注的是行業(yè)中單位所在的城市房地產(chǎn)市場，對土地市場供求趨勢缺乏預(yù)測。一些知名的大型房地產(chǎn)企業(yè)不僅在一二線城市進行開發(fā)，而且已經(jīng)在三四線城市著手進行房地產(chǎn)開發(fā)的布局。2017年以來一些諸如凱德、萬科、萬達、恒大等商業(yè)地產(chǎn)大佬的項目落戶三四線城市。僅萬達2017年開業(yè)的項目51個，將近一半的項目落戶在三線及三線以下的城市。保利房產(chǎn)2017年在成都實現(xiàn)銷售收入突破200億元大關(guān)。

1.3 受限于企業(yè)規(guī)模的融資難題

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，充足的流動資金是項目正常運行的保障。中石油房地產(chǎn)企業(yè)無論在資質(zhì)、規(guī)模、專業(yè)能力等方面還屬于中小型房地產(chǎn)企業(yè)。這樣在融資方面，即使部分資金可以通過向中國石油集團公司借貸，但更多的部分還是需要自己籌措解決[2]。銀行信貸就成了主要的融資來源，而現(xiàn)在的金融政策下獲取銀行信貸的門檻要求越來越高，同時受限于企業(yè)規(guī)模，也不可能進行引入外資、發(fā)行股票和私人募集等獲得資金。使得中石油房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展陷入了自身的規(guī)模和資金的來源渠道受限的尷尬境地。

2“一帶一路”給中國石油房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展機遇

“一帶一路”貫穿亞洲、歐洲和北非等地區(qū)，覆蓋65個國家和世界63%的人口，經(jīng)濟總規(guī)模約占世界經(jīng)濟總量的29%。“一帶一路”的建設(shè)不僅帶動沿帶沿路地域的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新的發(fā)展契機。

“一帶一路”已是“十三五”時期主要目標(biāo)任務(wù)之一。“其中的設(shè)施聯(lián)通與貿(mào)易暢通都離不開房地產(chǎn)行業(yè)的支持。同時經(jīng)濟貿(mào)易的發(fā)展也會促進房地產(chǎn)的發(fā)展?！耙粠б宦贰毖鼐€國家和地區(qū)大多數(shù)的發(fā)展程度落后于我國，房地產(chǎn)行業(yè)的市場化程度較低?？梢灶A(yù)期在未來一段時間，隨著經(jīng)濟貿(mào)易的往來這些國家對房地產(chǎn)開發(fā)的市場需求將有大幅的提升。國內(nèi)在土地成片開發(fā)、住宅商業(yè)配套、封閉式小區(qū)、專業(yè)物業(yè)管理等方面無論在技術(shù)和管理上都已成熟。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，輸出成熟的技術(shù)和管理極有可能開拓出海外房地產(chǎn)市場。這也是從國內(nèi)激烈的市場競爭環(huán)境下的一種“突圍”之道。

不過，房地產(chǎn)企業(yè)能否“突圍”國內(nèi)競爭，開拓國際市場，必須要有與“一帶一路”機遇共舞的意識，主動積極投入并借助這一歷史機遇。

3 中國石油房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的新路徑

3.1 盤活中歐班列沿線的中石油存量土地資源

“一帶一路”已明確了中蒙俄、新亞歐大陸橋等6大經(jīng)濟走廊建設(shè)計劃。中歐班列在新絲綢之路的中起著舉足輕重的重要作用。我國各地相繼開行了多條中歐班列，中歐班列呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢[3]。以四川、重慶兩地開行的蓉歐班列、渝新歐班列為例。蓉歐班列自2013年4月開行以來，截至2017年12月累計開行1700多列，其中2017年度開行突破1000列。渝新歐班列于2011年3月正式開通，累計開行數(shù)量達到1400余列，其中，2017年度開行數(shù)量突破500列[4]。蓉歐班列、渝新歐班列國內(nèi)段途經(jīng)寶雞、達州、安康、西安、蘭州、烏魯木齊和阿拉山口等國內(nèi)節(jié)點城市。這些城市涉及中石油的長慶油田，大慶油田，吉林油田，華北油田，西南油氣田，新疆油氣田，塔里木油氣田，川慶鉆探公司，蘭州石化，西南銷售公司等幾十家大型企業(yè)，沿線原來用于石油天然氣勘探生產(chǎn)業(yè)務(wù)廠區(qū)或物資倉庫用地處于無效或低效使用狀態(tài)的存量土地資源粗略估算應(yīng)以數(shù)十萬畝計。這些存量土地資源由于中石油改革重組過程中的種種原因使其低效使用，甚至閑置、荒廢，造成了極大的土地資源浪費。

設(shè)施聯(lián)通與貿(mào)易暢通是“一帶一路”的兩個合作重點，蓉歐班列、渝新歐班列沿線需要相應(yīng)的物流設(shè)施建設(shè)。比如貨物的集結(jié)點和分撥點都需要建設(shè)相應(yīng)的貨場、倉庫設(shè)施，這些場所建設(shè)需要大量的土地。國內(nèi)開行中歐班列的城市35個，運行線路57條。這些班列的沿線城市大多數(shù)都有中國石油的存量土地，總數(shù)估算在數(shù)十萬畝。如果抓住“一帶一路”的戰(zhàn)略機遇，依托蓉歐班列、渝新歐班列途徑的節(jié)點城市，將沿線的中石油所屬的低效或無效的存量土地盤活，不僅給中石油房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟效益，還會給國家解決多渠道供應(yīng)住房提供社會效益。而且也開辟了一條新的拓展市場的路徑。同時也對中石油的改革起到有力的推進作用。

3.2 建立中國石油房地產(chǎn)企業(yè)合作聯(lián)盟，破解獲取土地和融資難題

在面臨開發(fā)土地獲取難、融資難的“兩難”形勢下，中國石油房地產(chǎn)企業(yè)組建行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟是解決目前“兩難”形勢的可行策略。通過中國石油房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟，或相互參股，引入民營資本進行混改，激活機制體制，以“組團”的形式參與房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭。在獲取開發(fā)土地競爭中，既可以憑借聯(lián)盟的技術(shù)、管理等綜合實力與業(yè)內(nèi)的社會同行進行競爭，也可以擴大每個地區(qū)的中國石油房地產(chǎn)企業(yè)參與拿地的地域范圍。

中國石油房地產(chǎn)企業(yè)完全可以借勢“一帶一路”機遇、依托中歐班列經(jīng)過的國內(nèi)節(jié)點城市，發(fā)揮中國石油房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟的作用，不僅可以參與這些節(jié)點城市的房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭，也有利于盤活這些區(qū)域的中國石油存量土地資源。用于建設(shè)現(xiàn)代物流中轉(zhuǎn)基地或建設(shè)員工住房。

在獲取融資方面，自己籌措資金過程中，由于聯(lián)盟的整體實力遠遠大于每一個單獨的中石油房地產(chǎn)企業(yè)的實力，這樣大大的降低了獲取銀行信貸的難度，同時在引入外資或其他社會資金、民間資本方面也擺脫了受限于企業(yè)自身規(guī)模的尷尬處境。

3.3 借力“一帶一路”機遇，探索房地產(chǎn)開發(fā)的國際合作

2016年8月，工信部印發(fā)《促進中小企業(yè)國際化發(fā)展五年行動計劃（2016-2020年）》，這些政策為中石油房地產(chǎn)企業(yè)探索國際并購、合資、參股，混合所有制改革等合作方式、利用全球要素開發(fā)房地產(chǎn)項目提供了一個契機。

“一帶一路”沿線目前涉及65個國家，其中，低于中國工業(yè)化水平的國家多達44個。這些地方中工業(yè)化水平低于中國的國家可以作為中國石油開拓國際業(yè)務(wù)同時為中國石油房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)代物流、成片開發(fā)。港口城鎮(zhèn)、商業(yè)配套綜合體、專業(yè)物業(yè)管理這些硬件輸出的首選區(qū)域。

另外，中國石油也有不少的海外施工項目，中國石油房地產(chǎn)企業(yè)也可考慮在這些海外項目所在的國家或地區(qū)，探索通過并購、合資、參股、混改等合作形式參與其房地產(chǎn)市場的開發(fā)競爭。

4 結(jié)論

“一帶一路”給中國石油房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新改革之路提供了新的機遇。中國強大的國際影響力是企業(yè)“走出去”的最大依托。積極順應(yīng)國際大勢和國家戰(zhàn)略是國際項目成功的前提。轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，創(chuàng)新升級產(chǎn)品和模式是國際項目成功的根本。同時對于海外投資風(fēng)險的管控也至關(guān)重要。由于政治、經(jīng)濟以及監(jiān)管等原因，其運營環(huán)境可能充滿挑戰(zhàn)。當(dāng)前以及今后一個時期，受全球貿(mào)易保護主義、政治保守主義以及民粹主義影響，未來國際市場將出現(xiàn)更多的不確定性，這也增加了海外投資的風(fēng)險和挑戰(zhàn)。

[1]謝海黎.我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題[J].中國市場，2015（16）：114，119.

[2]陳靈.中國石油業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展模式研究：之四川家益石油地產(chǎn)有限公司發(fā)展模式選擇[D].成都：電子科技大學(xué)，2009.

[3]龔英，陳振江，何春江.新絲綢之路下中歐班列相互融合發(fā)展研究[J].合作經(jīng)濟與科技，2015（11）：8-9.

[4]趙青松.中歐國際鐵路班列運行特點、問題及對策：基于“渝新歐”班列的運行實踐[J].對外經(jīng)貿(mào)實務(wù)，2015（3）：33-35.