萬達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型分析

摘?要：在萬達(dá)集團(tuán)2015年年會(huì)上，董事長王健林正式對(duì)外宣布萬達(dá)集團(tuán)開始進(jìn)行第四次轉(zhuǎn)型，將從一家房地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)向一家以服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，走“輕資產(chǎn)”之路。從此，萬達(dá)將逐步降低房地產(chǎn)比重，輕資產(chǎn)模式成為此次轉(zhuǎn)型的核心。本文以萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)為例，先闡述了商業(yè)房地產(chǎn)兩種運(yùn)營模式的概念，剖析萬達(dá)商業(yè)房地產(chǎn)為何轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，以及萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)如何轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，最后評(píng)價(jià)了萬達(dá)轉(zhuǎn)型成效。

關(guān)鍵詞：萬達(dá)集團(tuán);輕資產(chǎn)模式;重資產(chǎn)模式;輕資產(chǎn)化

中圖分類號(hào)：F293.3??????文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A??????文章編號(hào)：1008-4428（2018）07-0027-02

一、 引言

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)增速放緩，重資產(chǎn)的運(yùn)營模式難以幫助企業(yè)在激烈的競爭中脫穎而出。如何實(shí)現(xiàn)自身穩(wěn)健、持續(xù)的發(fā)展是我國商業(yè)房地產(chǎn)亟須解決的問題。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，重資產(chǎn)模式運(yùn)營模式下，房地產(chǎn)企業(yè)總攬開發(fā)投資、建設(shè)、管理等環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)開發(fā)前期投資需要的資金更多，由于我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的自有資金并不雄厚，無法獨(dú)自承擔(dān)如此大的金額，只能通過銀行信用貸款或者抵押貸款來支持項(xiàng)目開發(fā)。2011年以來，隨著各大銀行信貸政策的收緊，房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件執(zhí)行嚴(yán)格，其他融資方式如上市、信托、高利貸等，其融資難度也在加大，融資成本在逐漸增加。同時(shí)國內(nèi)許多大中城市實(shí)施房地產(chǎn)“限購”政策，政府稅收政策的調(diào)整使得市場存量過剩的局面凸顯，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠變慢，運(yùn)營壓力增大，資金鏈承受巨大壓力。因此，以往房地產(chǎn)企業(yè)重資產(chǎn)運(yùn)營模式在當(dāng)前的市場形勢和政策環(huán)境下，已經(jīng)不能給企業(yè)帶來可觀的績效了，房地產(chǎn)企業(yè)需要?jiǎng)?chuàng)新運(yùn)營模式以獲得高效快速發(fā)展。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題，開始試水輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，作為商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達(dá)宣布轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，通過剝離前景不太好的資產(chǎn)達(dá)到公司輕運(yùn)營的目的以降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，又通過所賣資產(chǎn)賺取品牌管理費(fèi)，靠品牌經(jīng)營，提高企業(yè)的核心競爭力，使企業(yè)立于不敗之地。

二、 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式概述

（一）重資產(chǎn)運(yùn)營模式

商業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)運(yùn)營模式就是企業(yè)自身負(fù)責(zé)價(jià)值鏈上的每一個(gè)環(huán)節(jié)，從投資、設(shè)計(jì)規(guī)劃、建設(shè)到運(yùn)營管理。在這種模式下，企業(yè)十分重視土地儲(chǔ)備，在初期就投入大量資金爭逐購買。但隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，土地資源日益減少，已經(jīng)無法滿足當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度。同時(shí)企業(yè)占據(jù)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的每一個(gè)環(huán)節(jié)，所以前期需要的投資更大，回收期長，企業(yè)自身資金不足，需要依靠外部資金維持，導(dǎo)致資金成本較高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。重資產(chǎn)模式下企業(yè)會(huì)沉淀大量資金，現(xiàn)金流壓力大，降低了凈資產(chǎn)收益率，嚴(yán)重影響了企業(yè)的盈利能力和持續(xù)發(fā)展。

（二）輕資產(chǎn)運(yùn)營模式

與重資產(chǎn)運(yùn)營模式不同的是，輕資產(chǎn)運(yùn)營的核心思想是充分利用外部資源，將產(chǎn)業(yè)鏈上的每個(gè)環(huán)節(jié)交由專業(yè)公司負(fù)責(zé)，企業(yè)自身減少在項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營管理上投入的資金，更注重輸出運(yùn)營管理能力，獲取增值服務(wù)收益。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不以持有土地資產(chǎn)為核心，自身需投入的資金少，緩解企業(yè)現(xiàn)金流的壓力，同時(shí)更專業(yè)的公司負(fù)責(zé)開發(fā)運(yùn)營鏈條上的每一個(gè)環(huán)節(jié)，使地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期更短，完工質(zhì)量更高，降低了資金回收期。在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下，企業(yè)將其他業(yè)務(wù)分配給專業(yè)公司，自己可以有更多的時(shí)間和精力鉆研核心業(yè)務(wù)，提高企業(yè)的核心競爭力。輕資產(chǎn)是企業(yè)的一種特殊資源，如果以其為核心進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，企業(yè)將會(huì)在經(jīng)營過程中向附加價(jià)值高的環(huán)節(jié)移動(dòng)，其盈利能力將大大提高，發(fā)展速度也會(huì)更快，在行業(yè)占據(jù)有利地位。

三、 萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)運(yùn)營帶來的問題

（一）盈利能力下降

通過表1對(duì)萬達(dá)商業(yè)2011—2015年的年度財(cái)務(wù)報(bào)表分析計(jì)算，可以發(fā)現(xiàn)其凈資產(chǎn)收益率在2011年和2012年較高，從32.71%上升到32.90%，但是從2012—2014年，凈資產(chǎn)收益率持續(xù)大幅下降，由2012年的32.90%下降至2013年的20.85%，下滑幅度達(dá)29.42%，然后又下降至2014年的

13.44%，下降幅度達(dá)35.55%。近五年中，2012年的凈資產(chǎn)收益率是歷史最高點(diǎn)，隨后一路下滑，直到2015年，凈資產(chǎn)收益率開始回升，達(dá)到13.98%，這表明萬達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型初見成效。銷售凈利率的變化和凈資產(chǎn)收益率的變化趨勢基本一致。

（二）資產(chǎn)負(fù)債率高

從表2萬達(dá)商業(yè)2011—2015年資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)來看，從2011—2015年，萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債總額保持了5年的連續(xù)增長，從2011年的1902億元增至2015年底的4537億元，同時(shí)資產(chǎn)負(fù)債率一直處于較高水平，2011—2014年基本維持在74%左右，雖然通過初步實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略2015年回落到70.93%，但相對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率65%來說，萬達(dá)商業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表相對(duì)偏高。

（三）現(xiàn)金壓力大

商業(yè)地產(chǎn)前期投資大，回收期長，導(dǎo)致企業(yè)了沉淀大量的資金，加大了企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。通過表3可以發(fā)現(xiàn)，投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為負(fù)，經(jīng)營和融資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為正，可得出萬達(dá)商業(yè)投資活動(dòng)所需現(xiàn)金流來源于經(jīng)營活動(dòng)和融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流。萬達(dá)商業(yè)規(guī)模在不斷擴(kuò)大，在表中顯示為不斷增長的投資支出。從2011年開始，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流呈現(xiàn)大幅下滑趨勢，2014年下降了近三倍，較之于2011年，這可能是由于房地產(chǎn)市場的越來越不景氣，從而帶來萬達(dá)商業(yè)銷售物業(yè)的經(jīng)營銷售狀況逐漸惡化。企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金的下降意味著企業(yè)在獲取現(xiàn)金流、償還債務(wù)以及支付貨款等方面的能力在下降，企業(yè)在未來或許將要面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)企業(yè)面臨著擴(kuò)大規(guī)模需要的大量資金問題，這加劇了企業(yè)的現(xiàn)金流壓力，迫使企業(yè)向外融資，企業(yè)融資活動(dòng)的現(xiàn)金流一年高過一年，2012年為185.51億元，2013年為379.04億元，而2014年僅上半年就達(dá)到了538.01億元之多，可見萬達(dá)的償債壓力是在急劇增大的。

四、 萬達(dá)轉(zhuǎn)型的動(dòng)因

（一）行業(yè)發(fā)展趨勢變化決定

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在1998年得到了政策刺激，當(dāng)年7月3日國務(wù)院宣布取消福利分房，首次將房地產(chǎn)需求市場化，使得房地產(chǎn)需求全面爆發(fā)，房地產(chǎn)迎來高速發(fā)展的黃金期。但這導(dǎo)致了投機(jī)行為加劇、房價(jià)不斷攀升、消費(fèi)者剛性需求難以滿足，社會(huì)矛盾激化許多問題，所以政府開始干預(yù)房地產(chǎn)整個(gè)市場。2010年，我國以“國十一條”開始了數(shù)年的政策調(diào)控之路來抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，房地廠行業(yè)整體景氣度下滑較大，隨之而來的是重資產(chǎn)運(yùn)營模式下的種種問題，例如：資金占有量大、庫存積壓大、資金回流慢、盈利下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高等。

在整個(gè)行業(yè)經(jīng)濟(jì)蕭條的情況下，萬達(dá)不得不尋求經(jīng)營方式的突破（引入輕資產(chǎn)模式）以降低行業(yè)調(diào)整帶來的風(fēng)險(xiǎn)從而提升整體業(yè)績。

（二）降低運(yùn)營資本

萬達(dá)商業(yè)一直以“以售養(yǎng)租”的重資產(chǎn)模式運(yùn)營，雖然過去在房地產(chǎn)黃金時(shí)代盈利能力較強(qiáng)，發(fā)展迅猛，但是隨著現(xiàn)在的市場競爭愈發(fā)激烈，經(jīng)濟(jì)增速減緩，資產(chǎn)增值速度不及資金成本的增值速度。為實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，企業(yè)不得不大量舉債，因此利息支出連年上漲，且處于較高水平。通過上文的分析，可以發(fā)現(xiàn)萬達(dá)的盈利能力逐漸下降，舉債越來越多，資金成本不斷增加，前期沉淀大量的資金，造成萬達(dá)商業(yè)面臨越來越大的現(xiàn)金流壓力和融資壓力，一旦萬達(dá)資金鏈出現(xiàn)問題，其將面臨很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的情況可能面臨破產(chǎn)的威脅。而輕資產(chǎn)運(yùn)營很好地避開了行業(yè)資金密集的要求，萬達(dá)摒棄了過往大量投入資金的持有開發(fā)項(xiàng)目的主要運(yùn)營模式，不再自主融資、圈地、開發(fā)、銷售，而轉(zhuǎn)為輸出專業(yè)技術(shù)、管理能力和品牌優(yōu)勢，成為地產(chǎn)服務(wù)的提供者，通過參與運(yùn)營來取得穩(wěn)定、低風(fēng)險(xiǎn)的收益。這樣解決了庫存堆積的問題，存貨周轉(zhuǎn)和資金回籠速度加快，極大地緩解了萬達(dá)的資金壓力，同時(shí)大量項(xiàng)目資金由第三方投資者提供，萬達(dá)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)極大地降低。

（三）擴(kuò)大競爭優(yōu)勢

輕資產(chǎn)是企業(yè)擁有的可進(jìn)行價(jià)值再創(chuàng)造的資產(chǎn)，包括企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)、規(guī)范的流程管理、企業(yè)品牌、人力資源等。這些是難以被競爭對(duì)手所模仿的，專注于提升企業(yè)的輕資產(chǎn)使得企業(yè)在行業(yè)中保持自身特有的競爭優(yōu)勢。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的房地產(chǎn)企業(yè)可以專注自己所占據(jù)的一個(gè)或多個(gè)環(huán)節(jié)，取得專業(yè)化優(yōu)勢后，進(jìn)一步擴(kuò)大公司規(guī)模，從而成長為在這一環(huán)節(jié)上最具競爭力的公司。所以在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下，行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上的分工明確，專業(yè)化程度高，企業(yè)在明確自身核心專長的情況下占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈上對(duì)自己最有利的環(huán)節(jié)，集中自身資源于產(chǎn)業(yè)鏈利潤最高的階段，經(jīng)過專業(yè)化的發(fā)展，形成企業(yè)獨(dú)有的核心競爭力。

五、 結(jié)語

在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)低迷的背景下，萬科式引入輕資產(chǎn)模式代替過去完全重資產(chǎn)模式的運(yùn)營是一個(gè)較為明智的舉措。但尚未引入輕資產(chǎn)模式的企業(yè)需要注意的是輕資產(chǎn)模式并沒有統(tǒng)一可以復(fù)制的套路，企業(yè)要根據(jù)自身的境況逐步嘗試推行，不可一蹴而就，同時(shí)也要避免輕資產(chǎn)模式過度的現(xiàn)象發(fā)生，在運(yùn)用時(shí)也應(yīng)當(dāng)結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)隨機(jī)應(yīng)變。

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作者簡介：

陳祥京，女，江西贛州人，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院2015級(jí)學(xué)生，ACCA。