淺談新時(shí)期加強(qiáng)城市土地管理的對(duì)策

張銀霞

摘要：眾所周知，土地在國(guó)有資產(chǎn)中占據(jù)很大的比例，是國(guó)家重要的生產(chǎn)要素之一。在新時(shí)期背景下，政府更需要不斷地加強(qiáng)城市土地管理，以推進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)朝向一個(gè)健康、可持續(xù)方向發(fā)展。本文主要探討了新時(shí)期加強(qiáng)城市土地管理的相關(guān)對(duì)策，希望本文的研究能夠?yàn)槌鞘型恋毓芾硭降奶嵘峁┮欢ǖ慕梃b。

關(guān)鍵詞：新時(shí)期；城市；土地管理；對(duì)策

引言：

近年來(lái)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐漸加快，已經(jīng)成功加入WTO組織，正昂首闊步在全面建設(shè)小康社會(huì)的大道上。經(jīng)濟(jì)的不斷完善與發(fā)展，從一定程度上而言，影響了我國(guó)城市土地的管理、經(jīng)營(yíng)以及利用。為了更好地滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需求，本文主要從以下幾個(gè)方面探討加強(qiáng)城市土地管理的相關(guān)對(duì)策。

一、明晰土地產(chǎn)權(quán)加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理

首先，明晰土地產(chǎn)權(quán)主體。如今，我國(guó)對(duì)土地產(chǎn)權(quán)主體缺乏明確的界定，土地國(guó)家所有制常常由地方政府控制管理，而名義上是國(guó)家所有。地方政府代替中央管控土地，形成了一種委托代理的關(guān)系。因此，地方地方政府濫用土地的現(xiàn)象隨之產(chǎn)生。針對(duì)上述問(wèn)題，國(guó)家需要給與土地產(chǎn)權(quán)主體更加明確的界定，厘清中央與地方政府之間的關(guān)系，讓二者的利益分配更加合理。中央需要對(duì)地方政府權(quán)力科學(xué)合理的監(jiān)督與約束，平衡好中央與地方政府利益之間的關(guān)系。

其次，細(xì)化土地權(quán)能。伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對(duì)土地全能的細(xì)化有助于完善和健全相關(guān)的法律體系，以及建成更加科學(xué)的權(quán)力層次體系。根據(jù)實(shí)際情況的需要，把土地全職能細(xì)分為空間使用權(quán)、土地發(fā)展權(quán)、地役權(quán)等，能夠有助于提升土地使用效率。

最后，建立土地權(quán)屬信息管理系統(tǒng)。充分搜集全國(guó)土地權(quán)屬信息資料，成立功能強(qiáng)大、種類(lèi)豐富的信息資料數(shù)據(jù)庫(kù)，并對(duì)這些信息資料進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督與動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，敦促相關(guān)使用者妥善辦理土地使用手續(xù)。例如，對(duì)于不按時(shí)辦理土地使用手續(xù)的人員進(jìn)行一定程度的懲罰，縮短土地使用年限或罰款，房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)證與土地使用證相捆綁，對(duì)土地權(quán)屬信息資料的更新要及時(shí)。

二、調(diào)整土地價(jià)格機(jī)制規(guī)范土地市場(chǎng)行為

首先，建立城市土地基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)。所謂的基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算，是在充分收集土地資料以及土地市場(chǎng)交易信息的基礎(chǔ)上，對(duì)土地的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行合理的評(píng)估，進(jìn)而得出的平均土地價(jià)格。根據(jù)地域差異以及土地功能用途的差異來(lái)科學(xué)的制定基準(zhǔn)地價(jià)。然而，伴隨城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的增快，近年來(lái)，城市土地基準(zhǔn)地價(jià)也比從前有了大幅度提高，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快使得土地級(jí)別劃分發(fā)生了翻天覆地的變化，土地基準(zhǔn)地價(jià)也受市場(chǎng)供需變化明顯。因此，要對(duì)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整，關(guān)注地價(jià)變化的周期性，進(jìn)而能客觀地反映土地市場(chǎng)狀況。

其次，加強(qiáng)土地市場(chǎng)制度建設(shè)和監(jiān)管力度。中央要加大對(duì)地方政府土地權(quán)力的監(jiān)管力度，杜絕地方政府濫用土地權(quán)力操縱土地價(jià)格，對(duì)于掛牌出讓、拍賣(mài)以及土地招標(biāo)等現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格的管控。充分發(fā)揮市場(chǎng)的作用，以形成客觀公正的土地價(jià)格，并且對(duì)招標(biāo)結(jié)果、招投標(biāo)信息等土地市場(chǎng)信息進(jìn)行公開(kāi)化、透明化。發(fā)揮公眾的輿論監(jiān)督作用，把土地用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)落到實(shí)處，避免地方政府為了謀求地方利益而以低價(jià)出讓土地。不僅破壞了市場(chǎng)的價(jià)格，還造成了國(guó)家土地利益的損失。要把土地出讓金收支兩條線和省以下垂直管理兩項(xiàng)制度落到實(shí)處，并把國(guó)家政府與地方政府的利益相隔離，國(guó)家政府對(duì)地方政府權(quán)力進(jìn)行控制和監(jiān)督，以免地方政府權(quán)力滋長(zhǎng)而，引發(fā)一系列的不良行為。

三、完善城市土地儲(chǔ)備制度

首先，建立政府授權(quán)委托下的土地儲(chǔ)備市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制。當(dāng)前，土地儲(chǔ)備制度本身的特殊性，限制了土地目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)與政府之間的土地收購(gòu)儲(chǔ)備行為陷入混亂，價(jià)格不合理，市場(chǎng)秩序不規(guī)范。因此，要確定土地儲(chǔ)備制度的主體，市場(chǎng)和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)各司其職，在市場(chǎng)運(yùn)作以及儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的共同努力下，達(dá)到土地目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

其次，建立土地儲(chǔ)備監(jiān)督評(píng)估體系。通過(guò)建立透明的信息機(jī)制，把政府管理的各項(xiàng)土地約束及時(shí)公開(kāi)化、透明化，讓公眾做到心中有數(shù)，并設(shè)立土地儲(chǔ)備的相關(guān)評(píng)估制度，定期開(kāi)展階段性評(píng)估，并把評(píng)估結(jié)果及時(shí)公布于眾。

最后，開(kāi)拓資金籌集渠道。充分挖掘不同的資金籌集方式，廣泛招納社會(huì)各界賢士，投入土地收購(gòu)儲(chǔ)備領(lǐng)域，最大限度地降低融資風(fēng)險(xiǎn)，增加土地收益。同時(shí)，也提高了企業(yè)自身的知名度以及被社會(huì)的認(rèn)可度，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，規(guī)劃好項(xiàng)目的貸款比例，使得風(fēng)險(xiǎn)最低化。

需要注意的是，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)。當(dāng)前，土地市場(chǎng)還存在著政府壟斷征地特權(quán)的不良現(xiàn)象，要從建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)入手，最大限度地控制政府濫用職權(quán)，謀取巨額利潤(rùn)。具體來(lái)講，要以農(nóng)民獲取最大利益作為根本的出發(fā)點(diǎn)，土地價(jià)格要最大限度地發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，拒絕有隱形土地市場(chǎng)的存在。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，本文主要從明晰土地產(chǎn)權(quán)加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理，明晰土地產(chǎn)權(quán)加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理以及完善城市土地儲(chǔ)備制度，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)四個(gè)方面，提出了新時(shí)期加強(qiáng)城市土地管理的對(duì)策，希望本文的研究能夠有助于城市土地管理水平的提升。當(dāng)然，由于本人的研究水平有限，本文的論述難免存在一定的不足，還希望相關(guān)領(lǐng)域的專(zhuān)家學(xué)者給與本人批評(píng)與指正，并從更多層面展開(kāi)深入的分析與研究。

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