“一房二賣”法律問題探析

應(yīng)麗燕

江蘇省無錫市梁溪區(qū)人民法院，江蘇 無錫 214000

一、案情引入

甲與乙通過房產(chǎn)中介公司簽訂了《房屋買賣合同》一份，約定甲將其所有的房屋出售給乙，合同同時(shí)對房屋價(jià)款、款項(xiàng)支付方式等各自權(quán)利義務(wù)做了約定。此后，乙按約履行了繳納房款義務(wù)，但是至房屋過戶前，甲通過中介告知乙其已經(jīng)在此之前就將房屋出售給了丙，且已經(jīng)交付了房屋鑰匙給丙，并提供了其與丙簽訂的另一份《房屋買賣合同》，故與甲的合同無法繼續(xù)履行，愿意退還已收房款并支付違約金。但是，對此乙并不認(rèn)可，其表示雖其系后手買家，但已經(jīng)依約支付了全部房款，且其在購房前即隨房產(chǎn)中介人員對房屋周邊環(huán)境及房屋內(nèi)情況進(jìn)行現(xiàn)場查看，房屋處于空置狀態(tài)。另，其購入的合同價(jià)格明顯高于丙，甲在此情況下仍表示要將房屋出售給丙，顯然其與丙的合同系在甲意欲漲價(jià)未果后拒絕與其繼續(xù)履行而后補(bǔ)簽的假合同。

對于購房者乙和丙而言，其均與房屋所有權(quán)人甲簽訂了房屋買賣合同，雖均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)或辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，但是乙和丙均有權(quán)要求甲按約履行合同義務(wù)，辦理過戶登記手續(xù)。但是一套房屋只能賣給一方，乙和丙只有一方能依約取得房屋所有權(quán)，另一方的合同目的只能落空，其僅能通過其他渠道要求甲承擔(dān)違約責(zé)任。在此種“一房二賣”之下，誰能取得房屋所有權(quán)？

二、“一房二賣”處理方法

上述案例即典型的因“一房二賣”導(dǎo)致的糾紛。所謂“一房二賣”，通俗講就是賣方將其所有的同一套房屋同時(shí)或先后出賣給兩個(gè)買受人，并分別與該二人簽訂房屋買賣合同。實(shí)踐中，存有房地產(chǎn)開發(fā)商作為賣方產(chǎn)生的一房二賣，此種即商品房買賣合同糾紛項(xiàng)下“一房二賣”，另一種是二手房買賣過程中產(chǎn)生的“一房二賣”。

雖然我國法律對不動產(chǎn)的“一物多賣”尚未有明確的規(guī)定，但是對于一般動產(chǎn)①和特殊動產(chǎn)②均已經(jīng)有明確的規(guī)定。鑒于此，在我國現(xiàn)有法律體系下，結(jié)合房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，當(dāng)出現(xiàn)“一房二賣”時(shí)，可以參考如下原則。

(一)如有一方在簽訂房屋買賣合同后依約完成了房屋的過戶登記手續(xù)，則該方有權(quán)主張房屋所有權(quán)，另一方可依據(jù)債權(quán)請求權(quán)向賣方主張合同違約責(zé)任。不動產(chǎn)的物權(quán)變動應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行登記才能發(fā)生法律效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力。③我國對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一嚴(yán)格的登記制度，不動產(chǎn)的物權(quán)變動，必須以登記為必要條件，“一房二賣”買賣合同均有效的情形下不會必然導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的變動。因此，對于沒有辦理房屋過戶手續(xù)的一方而言，其無法對抗已完成房屋過戶登記手續(xù)的一方，其享有的僅是對賣方債權(quán)請求權(quán)。此外，除了房屋過戶登記手續(xù)之外，為了房地產(chǎn)交易的安全和正常秩序，我國的房地產(chǎn)交易市場還存在網(wǎng)簽備案手續(xù)，類似于預(yù)告登記，此種亦有公示力和公信力，該情況下，買方亦可據(jù)此主張房屋所有權(quán)。當(dāng)然，無論基于何種情形，若該方是基于惡意取得房屋所有權(quán)的，則另當(dāng)別論。

(二)若數(shù)位買受人均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，亦未辦理房屋預(yù)告登記手續(xù)，則房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于已經(jīng)合法占有案涉房屋的一方。與《買賣合同司法解釋》需要先行受領(lǐng)交付不同，房屋作為不動產(chǎn)，需要嚴(yán)格遵守不動產(chǎn)登記制度，故即便已先行占有亦不能對抗已辦理登記過戶手續(xù)的買方。何為占有？實(shí)踐中，通常以“交鑰匙”為準(zhǔn)，賣方在簽訂合同之后向買方交付了案涉房屋的鑰匙，即視為完成交付、轉(zhuǎn)移占有。但本文認(rèn)為，占有應(yīng)當(dāng)是指對房屋事實(shí)上的控制和支配，不能簡單機(jī)械的以“交鑰匙”作為標(biāo)志，因?yàn)樵趯?shí)踐中并不能排除賣方與買方的惡意串通。上述案例的丙方在取得鑰匙后并未實(shí)際入住、裝修等，故無法依此獲得所有權(quán)。

(三)對賣方而言，其主要合同目的就是獲取房屋價(jià)款，因此，在買方均未辦理過戶登記手續(xù)、亦未實(shí)際占有房屋的情況下，應(yīng)當(dāng)以買方的合同實(shí)際履行情況為準(zhǔn)，即買方支付的購房款情況。當(dāng)一方買受人先行全部支付了房款，其已完成了合同的主要義務(wù)，其當(dāng)然有權(quán)要求賣方協(xié)助其履行房屋過戶登記手續(xù)，這樣也是最大程度的維護(hù)了買賣合同雙方的利益。上述案例中，乙方所簽的合同雖在后，但是其已經(jīng)按約按時(shí)支付了購房款，相較于丙方而言，其更為全面的履行了合同的義務(wù)，該房屋的買方應(yīng)確定為乙方為宜。

(四)若上述情況均不存在，則應(yīng)遵“先來后到”，對于簽訂在前的合同主張應(yīng)予以支持。合同成立即生效，賣方與多位買方簽訂的買賣合同均應(yīng)有效，對于買方而言，均有權(quán)根據(jù)合同約定向賣方主張合同權(quán)利。但是如果不存在前文所述情況，基于公平誠信原則，先行買方的房屋所有權(quán)請求應(yīng)當(dāng)支持，因?yàn)楫?dāng)后買方與賣方簽訂買賣合同之時(shí)，房屋上已經(jīng)存在先買方的權(quán)利。

三、結(jié)語

“一房二賣”是我國房地產(chǎn)交易中的一個(gè)突出問題，尤其近幾年房價(jià)的水漲船高，賣方為獲取更高經(jīng)濟(jì)利益而“一房二賣”的情形屢見不鮮，由此也產(chǎn)生了一系列的法律問題和社會問題。實(shí)踐中，確定其中的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案例的具體情況，綜合考慮各方的利益、合同履行情況等予以確定。

[ 注 釋 ]

①《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條[Z].

②《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條[Z].

③《物權(quán)法》第九條[Z].