房地產(chǎn)評(píng)估中工程造價(jià)的運(yùn)用

張麗雅

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提高以及城市化進(jìn)程的不斷加快，建筑行業(yè)在得到迅猛發(fā)展的同時(shí)也逐漸變得成熟起來(lái)。而作為同建筑行業(yè)直接相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)行業(yè)，在其中的評(píng)估工作中應(yīng)用工程造價(jià)就顯得尤為重要。因此，本文通過(guò)分析房地產(chǎn)評(píng)估的方法，進(jìn)而研究房地產(chǎn)評(píng)估工作中工程造價(jià)的實(shí)際應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 評(píng)估 工程造價(jià) 運(yùn)用

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ?文章編號(hào)：1009-5349（2018）22-0112-02

房地產(chǎn)評(píng)估指的是評(píng)估工作人員通過(guò)模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)而形成一定的應(yīng)用機(jī)制，然后借助于不同種有效的評(píng)估方法，模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程的工作。[1]房地產(chǎn)評(píng)估面臨著技術(shù)、政策、市場(chǎng)以及市場(chǎng)人員條件等多種來(lái)自不同方面因素的影響，很容易造成在房地產(chǎn)評(píng)估工作中的結(jié)果不準(zhǔn)確的情況。

一、房地產(chǎn)評(píng)估方法

（一）收益還原法

收益還原法通常也被稱為收益現(xiàn)值法或者是收益資本化法，該方法的應(yīng)用主要是預(yù)估項(xiàng)目對(duì)象的未來(lái)收益，通過(guò)借助于資本化率、報(bào)酬率或者是收益乘數(shù)等概念，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值進(jìn)而計(jì)算項(xiàng)目對(duì)象價(jià)值的計(jì)算方式。利用收益還原法得出的價(jià)格是收益價(jià)格，該計(jì)算方法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期收益原理。詳細(xì)解釋通過(guò)例子加以說(shuō)明，假設(shè)一位投資者有一處房產(chǎn)，每年的純收益可以達(dá)到十萬(wàn)元，同時(shí)，該投資者手中有一百萬(wàn)元資本金，如果將一百萬(wàn)元資本金作為投資存入銀行，該銀行的年利率為百分之十，可以得出該投資者每年可以獲得的資本利息金額為十萬(wàn)元。從該投資者的角度出發(fā)，房地產(chǎn)的純收益同一百萬(wàn)元資本金在銀行中所得利息是等價(jià)的，也就是說(shuō)，投資者房地產(chǎn)的價(jià)值為一百萬(wàn)元。

（二）成本估價(jià)法

成本估價(jià)法也就是通常說(shuō)的承包商法，具體來(lái)講就是在對(duì)項(xiàng)目對(duì)象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在估價(jià)點(diǎn)重新構(gòu)建價(jià)格，同時(shí)將折舊扣除，然后再對(duì)項(xiàng)目對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行科學(xué)估算的方式。這種方法在實(shí)際應(yīng)用中比較簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)可以簡(jiǎn)單的看作正常利潤(rùn)、各項(xiàng)稅費(fèi)、建設(shè)成本三者之和。[2]成本估價(jià)法比較適用于房地產(chǎn)交易較少或者是不能應(yīng)用市場(chǎng)比較法的情況下，對(duì)于不是以盈利為目的的建筑物，因?yàn)榻灰纵^少或者是不能交易，使用該方法的時(shí)候較多。

（三）市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法比較適用于房?jī)r(jià)穩(wěn)定的環(huán)境下。在實(shí)際的應(yīng)用中，依據(jù)市場(chǎng)比較法作出的房?jī)r(jià)估算會(huì)受到市場(chǎng)走向以及房地產(chǎn)商的影響。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定時(shí)，房地產(chǎn)商在確定房?jī)r(jià)時(shí)會(huì)在原有的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上再加一定的金額;當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較動(dòng)蕩時(shí)，房?jī)r(jià)的浮動(dòng)范圍較大，市場(chǎng)比較法在周期的應(yīng)用就會(huì)很難實(shí)施;當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫時(shí)，市場(chǎng)比較法應(yīng)用后的結(jié)果通常會(huì)比原有房?jī)r(jià)高，進(jìn)而還會(huì)加劇房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。因而，市場(chǎng)比較法應(yīng)該應(yīng)用于交易量大的房地產(chǎn)交易中，例如，寫(xiě)字樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地等。

不同的評(píng)估方法對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程的模擬定然有一定的差別，最終獲得的結(jié)果也將因此而存在不同，在實(shí)際的評(píng)估工作中，通常需要選擇兩種及以上的評(píng)估方法，將多個(gè)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行比較，這樣一來(lái)，在應(yīng)用參數(shù)得當(dāng)、計(jì)算過(guò)程無(wú)誤的前提下，經(jīng)過(guò)不同評(píng)估方法得出的結(jié)果應(yīng)該比較接近。

二、房地產(chǎn)評(píng)估中工程造價(jià)的實(shí)際應(yīng)用

（一）開(kāi)發(fā)成本的估價(jià)規(guī)范

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的估價(jià)中，通常成本估價(jià)法以及市場(chǎng)比較法應(yīng)用得較多，當(dāng)然也有根據(jù)政府確定的房屋重置價(jià)格進(jìn)行估價(jià)的，或者是采用工程估價(jià)的方法來(lái)估算開(kāi)發(fā)成本。[3]但是，在開(kāi)發(fā)成本評(píng)估的實(shí)際工作中，對(duì)于建筑物重置成本的計(jì)算方法通常使用單位比較法、分部分項(xiàng)法、工程測(cè)量法或者是指數(shù)調(diào)整法?？梢?jiàn)，對(duì)于工程估價(jià)和實(shí)際工作，在建筑物的重置或重建成本的計(jì)算中，都可以采用工程估價(jià)的計(jì)算方式，但是這卻不是最佳的計(jì)算方式。

（1）在使用單位比較法和指數(shù)調(diào)整法時(shí)，建筑物成本的平方米造價(jià)以及價(jià)格指數(shù)，通常由評(píng)估公司和工程造價(jià)站發(fā)布其中有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，除此之外，還有來(lái)自于評(píng)估公司和估價(jià)師對(duì)于這些數(shù)據(jù)資料的整理與收集，這些數(shù)據(jù)資料在整理時(shí)，以結(jié)構(gòu)型劃分、以時(shí)間歸類(lèi)，例如，框架、鋼結(jié)構(gòu)廠房以及磚混。在估價(jià)開(kāi)發(fā)成本時(shí)，這些數(shù)據(jù)資料作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)被應(yīng)用于其中對(duì)成本進(jìn)行分析。

（2）在使用成本估價(jià)法時(shí)，估價(jià)師通常使用單位比較法和指數(shù)調(diào)整法，原因是這兩種估價(jià)方法應(yīng)用簡(jiǎn)單。但是，在分部分項(xiàng)法和工程測(cè)量法的應(yīng)用中也需要結(jié)合工程造價(jià)方法以及造價(jià)工程師的密切配合，同時(shí)，詳細(xì)且清晰的工程圖紙、準(zhǔn)確的構(gòu)造參數(shù)也是不可或缺的。由于成本估價(jià)法的應(yīng)用涉及的人員以及要素較多，因而估價(jià)師一般不會(huì)采用這種方法。

（3）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)歸納存在不足。由于數(shù)據(jù)歸納趨向于系統(tǒng)化、概況化，對(duì)于那些同標(biāo)準(zhǔn)建筑相符合的建筑物，實(shí)際情況同其數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果也比較符合;不過(guò)對(duì)于同標(biāo)準(zhǔn)建筑不相符的建筑物而言，實(shí)際情況同其數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果就會(huì)存在一定的差異，數(shù)據(jù)的說(shuō)服力就會(huì)降低。例如，在工業(yè)建筑開(kāi)發(fā)成本的估算中，除了標(biāo)準(zhǔn)廠房可以使用統(tǒng)一性的建安成本來(lái)計(jì)算，對(duì)于一般構(gòu)筑物和非標(biāo)廠房，都很難使用統(tǒng)一性的建安成本來(lái)進(jìn)行估價(jià)計(jì)算。

（二）工程造價(jià)代替成本法

在房地產(chǎn)評(píng)估中，成本法在評(píng)估工作的內(nèi)容以及評(píng)估程序中同工程造價(jià)的評(píng)估相類(lèi)似，有一定的共同之處，但是也存在很多不同的地方。[4]在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用成本法一般以社會(huì)化客觀成本為依據(jù)，而工程造價(jià)則是以特定工程在特定條件下為主體計(jì)算的施工費(fèi)用。兩者在計(jì)算原則上也有很大不同，但是工程造價(jià)的應(yīng)用方式以社會(huì)化條件為基礎(chǔ)，同時(shí)可以對(duì)估點(diǎn)時(shí)材料的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而使得獲得的最后的工程造價(jià)可以作為成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的核心根據(jù)。但是，在實(shí)際的評(píng)估工作中，不同類(lèi)型的工程在合同價(jià)中會(huì)由于受到特殊條件的約束，使得對(duì)于該工程不可以直接進(jìn)行評(píng)估。除此之外，國(guó)家也曾大力推廣工程造價(jià)清單計(jì)價(jià)模式，在每個(gè)工程項(xiàng)目中稅金、分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目以及措施費(fèi)用、規(guī)費(fèi)等，都需要在計(jì)價(jià)清單中明確項(xiàng)目的名稱以及數(shù)量等單位，工程量清單的計(jì)價(jià)定額由政府發(fā)放，在我國(guó)不同地區(qū)的定額有一定的差別，目的是適應(yīng)不同地區(qū)的市場(chǎng)條件。當(dāng)然，也存在一些企業(yè)也可以根據(jù)自身的發(fā)展水平而選擇自由企業(yè)定額，各省份的定額通常情況下是確定實(shí)物工作一般組成量，例如，人工投入的水平以及分項(xiàng)工程實(shí)體材料消耗，應(yīng)該符合社會(huì)一般勞動(dòng)效率、一般技術(shù)，這是一種比較平均的、極具代表性的指標(biāo)。管理費(fèi)用以及材料價(jià)格通常是由投標(biāo)方自行決定。工程清單計(jì)價(jià)作為一種社會(huì)報(bào)價(jià)模擬，在競(jìng)標(biāo)時(shí)以分項(xiàng)綜合單價(jià)為依據(jù)，工程量是根據(jù)不同工程項(xiàng)目的具體情況計(jì)算的。

（三）提高房地產(chǎn)評(píng)估數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性

房地產(chǎn)評(píng)估工程的預(yù)算價(jià)格同設(shè)計(jì)市場(chǎng)施工合同價(jià)相比，通常會(huì)由于受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)而導(dǎo)致前者高于后者的情況。[5]對(duì)于普通的民用建筑來(lái)說(shuō)，在施工時(shí)施工技術(shù)比較容易掌握并實(shí)施，施工技術(shù)的難度不會(huì)太高，建筑工期具有明顯的建筑規(guī)律，施工強(qiáng)度也處于平均值的范圍之內(nèi)。因而，在民用建筑的施工中可以均勻地投入施工所需的各種資源，由于工程項(xiàng)目的體量一般，而不會(huì)在材料價(jià)格上造成波動(dòng)，建筑企業(yè)的施工單位比較容易接受?，F(xiàn)階段我國(guó)建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，從而就會(huì)造成預(yù)算控制價(jià)格高于市場(chǎng)上的競(jìng)標(biāo)價(jià)格，因此，在房地產(chǎn)的評(píng)估工作中，應(yīng)該將市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于評(píng)估結(jié)構(gòu)的影響考慮在內(nèi)，企業(yè)管理費(fèi)用、造價(jià)利潤(rùn)水平都應(yīng)該積極參考市場(chǎng)的具體情況，但是又不可以完全依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)于一些進(jìn)度計(jì)劃和工期較短的工程項(xiàng)目，一般會(huì)產(chǎn)生一定的趕工措施費(fèi)，在房地產(chǎn)實(shí)際的評(píng)估工作中可以將其考慮在內(nèi)，在施工中先進(jìn)技術(shù)在應(yīng)用時(shí)需要具有較高企業(yè)資質(zhì)水平的單位來(lái)承辦，這樣就會(huì)在施工中產(chǎn)生額外的技術(shù)措施費(fèi)，在房地產(chǎn)的實(shí)際評(píng)估工作中應(yīng)該將其考慮在內(nèi)。在業(yè)主資金落實(shí)不到位的情況下，施工單位需要先行墊付，在實(shí)際的工程費(fèi)用中就會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)費(fèi)用以及墊付費(fèi)用，對(duì)于這部分費(fèi)用在房地產(chǎn)評(píng)估工作中可以不予以考慮。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，將工程造價(jià)應(yīng)用于房地產(chǎn)的評(píng)估工作中，對(duì)于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展以及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格作出精確的價(jià)格評(píng)估都有著不容忽視的作用。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在開(kāi)展工程造價(jià)應(yīng)用與評(píng)估工作時(shí)，應(yīng)該高度重視對(duì)于工程造價(jià)的客觀化處理，通過(guò)不斷完善建筑市場(chǎng)成本組成的計(jì)算方式，進(jìn)而提高房地產(chǎn)評(píng)估工作的準(zhǔn)確度。

參考文獻(xiàn)：

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[4]璩文利.房地產(chǎn)評(píng)估中的工程造價(jià)運(yùn)用[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2015（19）：3439.

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