淺談商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸的分析

李沐鴻

摘 要：我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了連續(xù)幾年突飛猛進(jìn)的發(fā)展，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，銀行業(yè)起到了重要的推動(dòng)作用。銀行業(yè)的投入所占的比重也是相當(dāng)大的。目前，房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，而房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，基于資金短缺以及轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的需要，其資金來(lái)源主要是銀行貸款。這就出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)、資產(chǎn)價(jià)格與信貸增加如影隨形的局面。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；信貸；銀行業(yè)；調(diào)控

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，也是商業(yè)銀行信貸資金主要投向行業(yè)，自國(guó)務(wù)院確定房地產(chǎn)行業(yè)為中國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速發(fā)展，但也相繼出現(xiàn)了部分城市房地產(chǎn)過(guò)熱、價(jià)格不合理上漲、有效供給不足、無(wú)效供給過(guò)剩、市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范等不合理現(xiàn)象。為此，我國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，如何保證銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款資金的安全，避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，已成為商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量健康發(fā)展的重中之重。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的信貸過(guò)程分析

1、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段。承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的有土地儲(chǔ)備中心、土地出讓單位、項(xiàng)目公司以及土地出資（合作）者。這三類單位都有銀行貸款介入，他們的還貸資金又主要來(lái)源于土地轉(zhuǎn)讓。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金主要來(lái)源于自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款及其他。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得貸款后，將部分資金支付給地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)商，這也使銀行對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等，啟動(dòng)項(xiàng)目后著力開(kāi)發(fā)一期，在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房，獲得預(yù)售收入并用該資金開(kāi)發(fā)二期，實(shí)現(xiàn)循環(huán)開(kāi)發(fā)。

3、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購(gòu)房者提供按揭貸款等服務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行還貸，銀行通過(guò)回收購(gòu)房者還貸資金實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。

二、商業(yè)銀行給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)

在商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由借款者的違約行為所導(dǎo)致的信用風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源之一。借款者到期不能或不愿償還借款而形成的逾期、呆滯或呆賬貸款是影響銀行經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)也就成為商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的主要組成部分。信用風(fēng)險(xiǎn)除了來(lái)自開(kāi)發(fā)商的欺詐外，目前比較突出的問(wèn)題是房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售不暢，開(kāi)發(fā)商資金回籠速度沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，而開(kāi)發(fā)貸款的還款來(lái)源對(duì)項(xiàng)目銷售具有很強(qiáng)的依賴性，一旦項(xiàng)目銷售不暢，開(kāi)發(fā)貸款就可能無(wú)法到期歸還并發(fā)生逾期或倒逼銀行進(jìn)行貸款重組，形成很大的信用風(fēng)險(xiǎn)。

（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房屋價(jià)格決定機(jī)制復(fù)雜，在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商一般不按開(kāi)發(fā)成本來(lái)定價(jià)，而是按周邊樓盤的銷售價(jià)格甚至是新拍賣土地的成交價(jià)格來(lái)定價(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的不確定性很高、隨意性很強(qiáng)，均衡房?jī)r(jià)難以準(zhǔn)確界定，房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)極大；短期供求關(guān)系可能完全不反映社會(huì)真實(shí)需求；一旦消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期發(fā)生改變就會(huì)轉(zhuǎn)向“惜購(gòu)”，市場(chǎng)的有效需求嚴(yán)重萎縮，形成市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）銀行監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)

受利潤(rùn)驅(qū)使，銀行容易產(chǎn)生放貸沖動(dòng)，如果不注意操作環(huán)節(jié)的監(jiān)管，極易產(chǎn)生操作風(fēng)險(xiǎn)。銀行操作風(fēng)險(xiǎn)主要包括：違規(guī)發(fā)放貸款，銀行可能為了完成年度或季度貸款發(fā)放指標(biāo)，不按照工程進(jìn)度合理放款；信貸資金無(wú)法執(zhí)行封閉運(yùn)作，難以監(jiān)控；抵押物變現(xiàn)存在困難，銀行很難全額收回貸款本金及利息。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指由于企業(yè)投資、出售、人事等方面經(jīng)營(yíng)決策失誤，造成實(shí)際收入或利潤(rùn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，直接影響現(xiàn)金流，造成難以規(guī)劃銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到籌資方式、設(shè)計(jì)定位、成本估算、政策干預(yù)等因素的影響，某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，造成公司損失，資金回籠出現(xiàn)問(wèn)題。

三、新政策下商業(yè)銀行將如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)？

1、把握國(guó)家宏觀調(diào)控的方向，改善經(jīng)營(yíng)狀況

商業(yè)銀行應(yīng)遵循國(guó)家的政策引導(dǎo)，適時(shí)調(diào)整內(nèi)部的房地產(chǎn)信貸政策，使之與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)相吻合。對(duì)開(kāi)發(fā)商的主體資格進(jìn)行審查，企業(yè)是否“四證”俱全，其資質(zhì)、誠(chéng)信、資金實(shí)力、成長(zhǎng)過(guò)程如何，自有資金到位情況是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求，項(xiàng)目資金來(lái)源是否合規(guī)，在他行或擔(dān)保公司、信托公司等影子銀行是否有融資，是否符合上級(jí)行對(duì)房地產(chǎn)貸款的偏好和準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)已有不良記錄、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的開(kāi)發(fā)企業(yè)、自由資金明顯不足的項(xiàng)目不得貸款。督促金融機(jī)構(gòu)按照“消化一批、轉(zhuǎn)移一批、整合一批、淘汰一批”的要求改進(jìn)和強(qiáng)化信貸管理。

2、加強(qiáng)貸后管理，規(guī)避償還風(fēng)險(xiǎn)

在貸后選好第二還款來(lái)源，嚴(yán)把抵押物價(jià)值關(guān)。選擇安全、有效的抵押品，保障其第二還款來(lái)源的安全可靠。首先對(duì)抵押物權(quán)屬情況進(jìn)行審查，避免接受滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)抵押，對(duì)以土地使用權(quán)抵押的，要根據(jù)工程進(jìn)度，及時(shí)轉(zhuǎn)為在建工程抵押。其次需選擇易變現(xiàn)的資產(chǎn)進(jìn)行抵押，把握押品的狀態(tài)及處置變現(xiàn)難易程度，并對(duì)其價(jià)值的評(píng)估具有合理性，不得虛估，避免價(jià)值低、變現(xiàn)難的資產(chǎn)做抵押，保證押品的安全、有效和足值。

3、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金帳戶的封閉管理。

對(duì)整個(gè)項(xiàng)目資金實(shí)施封閉管理，嚴(yán)格用款審核和項(xiàng)目資金流轉(zhuǎn)過(guò)程的監(jiān)控，確保貸款的投向用于在建工程，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)的預(yù)售行為，可以采取“賣多少，收回多少貸款本金，解除相應(yīng)在建工程擔(dān)保物權(quán)”的方式；另外可以與開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議，指定購(gòu)房者在銀行辦理按揭業(yè)務(wù)，從而一方面能監(jiān)控售房款回籠還貸，另一方面又可取得購(gòu)房者按揭房屋的抵押權(quán)。

4、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程價(jià)款支付情況實(shí)施全程監(jiān)控。

經(jīng)辦行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程價(jià)款支付情況應(yīng)給于足夠的關(guān)注，有條件的經(jīng)辦行可以要求借款人提供由工程承包商出具的放棄建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的書(shū)面證明，并承諾今后更換工程承包商應(yīng)當(dāng)征得貸款行的同意；在貸款發(fā)放時(shí)向開(kāi)發(fā)企業(yè)索取其與承包人簽訂的建設(shè)工程合同，了解合同涉及的價(jià)款、約定的竣工期限，作為監(jiān)控開(kāi)發(fā)企業(yè)支付工程款的依據(jù)；對(duì)已經(jīng)支付的工程款，要求借款人提供在建工程價(jià)款已經(jīng)支付的證明，以規(guī)避貸款資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)論

目前，我國(guó)正處于新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期，為了更好的拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展將作為重要力量，而需求旺盛，投資規(guī)模不斷膨脹，在一定程度上，使房地產(chǎn)建筑材料和土地價(jià)格因素不斷上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的存在，對(duì)銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。本文通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及對(duì)銀行業(yè)帶來(lái)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，指出了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)信貸存在的種種風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)問(wèn)題，提出了加強(qiáng)銀行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的應(yīng)對(duì)和管理措施，以供借鑒和參考。

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