試論城市社區(qū)治理的物業(yè)管理與自治管理

雷潔

摘要：城市社區(qū)物業(yè)管理和自治管理是當(dāng)前社區(qū)建設(shè)發(fā)展的一個(gè)主要問(wèn)題，針對(duì)當(dāng)前社區(qū)服務(wù)管理出現(xiàn)的問(wèn)題，本文在分析了兩者管理的現(xiàn)狀和特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，按照現(xiàn)代社區(qū)服務(wù)管理發(fā)展的要求，提出了對(duì)社區(qū)服務(wù)管理發(fā)展模式的幾點(diǎn)要求。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理：自治管理；發(fā)展創(chuàng)新

作為最基層的群眾性自治組織——社區(qū)，如何圍繞著“自我管理、自我服務(wù)、自我教育、自我監(jiān)督”這一目標(biāo)開(kāi)展工作，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理和自治管理認(rèn)識(shí)和完善，就成為當(dāng)前社區(qū)建設(shè)發(fā)展的首要任務(wù)。

一、物業(yè)管理與自治管理的含義

物業(yè)管理與自治管理是兩個(gè)既有區(qū)別又有聯(lián)系的概念。物業(yè)管理是指由專門(mén)的物業(yè)管理公司，對(duì)所管轄社區(qū)內(nèi)的房屋、附設(shè)設(shè)備、設(shè)施保持正常的維護(hù)與使用，同時(shí)對(duì)建筑物周圍區(qū)域的環(huán)境保護(hù)、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、社區(qū)綠化、道路養(yǎng)護(hù)、車輛停放等設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一的管理，并向業(yè)主和使用人提供全方位的服務(wù)。

二、物業(yè)管理與自治管理兩者之間的特點(diǎn)

物業(yè)管理與自治管理是兩個(gè)不同的管理模式，從管理的方式來(lái)看兩者之間存在著密切的關(guān)系和特點(diǎn)。

一是管理的主體地位不同。物業(yè)管理的主體地位是業(yè)主或使用人，以及接受業(yè)主委托的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。自治管理的主體是社區(qū)業(yè)主在社區(qū)自治范圍內(nèi)由社區(qū)業(yè)主成員共同參與的社區(qū)管理組織。管理主體雙方共同行使業(yè)主自治管理與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合的管理。二是管理的性質(zhì)特點(diǎn)不同。物業(yè)管理是以各類房屋、建筑物及配套設(shè)施設(shè)備、小區(qū)公共場(chǎng)地的使用、維修、保養(yǎng)為核心的專業(yè)管理服務(wù)，具有勞務(wù)交換性質(zhì)、即具有明顯的市場(chǎng)性；而自治管理主要是以社區(qū)業(yè)主自治管理為主，即以聘請(qǐng)相關(guān)責(zé)任人按照業(yè)主與業(yè)委會(huì)的要求，對(duì)所屬社區(qū)的衛(wèi)生、治安、治理和精神文明建設(shè)等實(shí)施統(tǒng)一的組織領(lǐng)導(dǎo)、服務(wù)協(xié)調(diào)管理，其核心是自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督，共同維護(hù)社區(qū)業(yè)主的利益和要求。三是管理運(yùn)行方式不同。物業(yè)管理主要是以專業(yè)化、系統(tǒng)化與經(jīng)營(yíng)服務(wù)效益化相結(jié)合的運(yùn)行方式；而自治管理則主要是以業(yè)主自我組織服務(wù)的運(yùn)行方式開(kāi)展工作，在管理工作中由業(yè)主共同組織管理實(shí)施。四是管理作用效應(yīng)不同。物業(yè)管理注重管理的效率、效益、效應(yīng)和作用，而自治管理則更加強(qiáng)調(diào)業(yè)主在管理中的主導(dǎo)地位和自治精神及業(yè)主管理積極性的發(fā)揮。

物業(yè)管理與自治管理不僅存在著區(qū)別，而且在以人為本、全面發(fā)展的共同目標(biāo)下，有著明確的目標(biāo)特點(diǎn)：一是在管理目標(biāo)上都是以人為中心，緊緊圍繞著社區(qū)服務(wù)管理開(kāi)展工作，為社區(qū)居民提供良好的居住、生活、工作、學(xué)習(xí)環(huán)境。物業(yè)管理側(cè)重于管理體系的完善及其社區(qū)環(huán)境的改善，為人們提供良好的居住環(huán)境；自治管理則側(cè)重于組織協(xié)調(diào)業(yè)主利益關(guān)系及人際關(guān)系，為人們居住提供穩(wěn)定有序的環(huán)境。二是在指導(dǎo)思想上都是以三個(gè)文明建設(shè)為內(nèi)容，以加強(qiáng)社區(qū)管理為重點(diǎn)，以物業(yè)管理區(qū)域和社區(qū)為載體，按照一定的規(guī)范，通過(guò)管理和服務(wù)，推動(dòng)社區(qū)的發(fā)展與進(jìn)步。三是在管理方式上有所不同。物業(yè)管理主要是從外部入手，為社區(qū)居民創(chuàng)造安全、舒適、優(yōu)美、方便的居住生活環(huán)境；自治管理則通過(guò)社區(qū)業(yè)主自治等途徑，從提高社區(qū)居民共同參與治理的積極性、文化素質(zhì)和精神文明等方面著手，大力培養(yǎng)良好的社區(qū)環(huán)境和居民的參入意識(shí)，并為自治管理的正常開(kāi)展打下良好的基礎(chǔ)。

三、對(duì)當(dāng)前社區(qū)服務(wù)管理模式的思考

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第八十一條規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員管理”。這實(shí)際上是明確了社區(qū)管理的三種模式，即業(yè)主自治管理模式、物業(yè)管理公司模式、專業(yè)公司管理模式這三種管理方式。從當(dāng)前社區(qū)服務(wù)管理發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看，物業(yè)管理模式和自治管理模式是當(dāng)前社區(qū)服務(wù)管理發(fā)展的主要趨勢(shì)，其中，物業(yè)管理模式發(fā)展的規(guī)模和速度較為明顯，其管作用和效應(yīng)也更為突出。

首先，從物業(yè)管理的性質(zhì)、特點(diǎn)和要求來(lái)看，物業(yè)管理具有社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)化和系統(tǒng)化的管理特點(diǎn)，這種管理特點(diǎn)比較適合于那些大型社區(qū)、新建社區(qū)和規(guī)模式社區(qū)的建設(shè)發(fā)展，這些社區(qū)不光在建設(shè)規(guī)模、居住環(huán)境、房屋結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、技術(shù)服務(wù)保障方面有較高的要求，而且在組織機(jī)構(gòu)、人員素質(zhì)、服務(wù)管理等方面也有著相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)要求。其次，相對(duì)于自治管理而言，物業(yè)管理在管理活動(dòng)中就具有明顯的優(yōu)勢(shì)，而規(guī)范的組織管理體系、專業(yè)的技術(shù)服務(wù)力量、相應(yīng)的制度措施（在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，對(duì)物業(yè)管理就有明確的規(guī)定），更是為物業(yè)管理提供了強(qiáng)大的物質(zhì)保障。

基于上述兩種管理模式的分析，從城市社區(qū)建設(shè)管理發(fā)展的要求來(lái)看，構(gòu)建和諧社區(qū)就必須走一條符合社區(qū)自己發(fā)展的道路，也就是在社區(qū)服務(wù)管理中把自治管理和物業(yè)管理、自治管理與市場(chǎng)行為有效地結(jié)合起來(lái)，積極探索社區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)自治管理之間的規(guī)律和特點(diǎn)，走出一條理論和實(shí)際相結(jié)合的發(fā)展道路。從當(dāng)前社區(qū)服務(wù)管理發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看，社區(qū)服務(wù)管理就必須在管理模式、服務(wù)理念、工作方式等方面有所發(fā)展創(chuàng)新。

一是要在管理模式上科學(xué)地規(guī)劃組織實(shí)施，要根據(jù)社區(qū)的實(shí)際情況，積極探索適合社區(qū)服務(wù)管理的最佳自我管理方式，如由街道辦事處牽頭成立由社區(qū)居委會(huì)、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司參入的各種服務(wù)管理模式，也可借鑒單位自治管理的經(jīng)驗(yàn)，甚至突破物業(yè)管理和自治管理這一模式，走“自治協(xié)調(diào)管理、公共服務(wù)管理”發(fā)展之路。其實(shí)當(dāng)前一些單位自治管理的模式有很多經(jīng)驗(yàn)辦法值得推廣，如由單位組織派遣專門(mén)的管理人員，負(fù)責(zé)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、保衛(wèi)工作，其職責(zé)是及時(shí)發(fā)現(xiàn)并反映小區(qū)服務(wù)管理方面出現(xiàn)的問(wèn)題，維持小區(qū)正常狀況，對(duì)一些小問(wèn)題和服務(wù)要求可由管理人員直接去解決，并適當(dāng)收取費(fèi)用，至于大的問(wèn)題由單位部門(mén)直接解決。

二是要在服務(wù)理念上堅(jiān)持以人為本，倡導(dǎo)積極主動(dòng)的自我服務(wù)管理意識(shí)。服務(wù)理念不僅是領(lǐng)導(dǎo)者的責(zé)任意識(shí)，更是管理者的直接行動(dòng)和反映。在社區(qū)服務(wù)管理中，不論是直接領(lǐng)導(dǎo)者還是管理者都要緊緊圍繞著服務(wù)群眾、方便群眾這一服務(wù)精神，使社區(qū)居民在社區(qū)這個(gè)環(huán)境內(nèi)處處都能感受到黨的關(guān)懷和社區(qū)人性化的服務(wù)管理和關(guān)懷。一方面作為社區(qū)上級(jí)主管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理和自治管理的管理及引導(dǎo)，另一方面要加強(qiáng)對(duì)社區(qū)服務(wù)管理政策性的支持及保障，保證社區(qū)基本建設(shè)、維護(hù)、修理等重大資金的投入，保證社區(qū)管理活動(dòng)正常有序地開(kāi)展進(jìn)行。

三是要在工作內(nèi)容、方式方法上實(shí)行系統(tǒng)明確的分工管理。要把社區(qū)服務(wù)管理工作明確分工落實(shí)到位，該由物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理的事項(xiàng)，就必須明確承擔(dān)起來(lái)，該由社區(qū)業(yè)主協(xié)調(diào)自理解決的問(wèn)題，就應(yīng)積極配合協(xié)調(diào)解決。其實(shí)，社區(qū)的環(huán)境治理、安全治理等在一定程度上應(yīng)該是政府公共性服務(wù)的范疇，在條件成熟的時(shí)候就應(yīng)該得到逐步解決。在工作方式上社區(qū)服務(wù)管理要不斷地發(fā)展創(chuàng)新，雖然社區(qū)服務(wù)管理工作在長(zhǎng)期的實(shí)踐活動(dòng)中取得了一定的成績(jī)，但在具體實(shí)際工作中仍然存在著許多問(wèn)題和困難，有些管理工作還是停留在表面和形式上，離真正意義上的社區(qū)服務(wù)管理還有一定的差距，還有很長(zhǎng)的路要走。因而，從社區(qū)建設(shè)管理可持續(xù)性發(fā)展的要求來(lái)看，社區(qū)服務(wù)管理改革在今后的發(fā)展過(guò)程中，就必須堅(jiān)決走改革發(fā)展創(chuàng)新之路，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀的思想為指導(dǎo)，以自我管理、自我服務(wù)、自我教育、自我監(jiān)督為目標(biāo)，以實(shí)事求是的精神為要求，進(jìn)一步完善基層民主制度，積極探索適合各自社區(qū)服務(wù)管理的最佳途徑和辦法，真正實(shí)現(xiàn)社區(qū)服務(wù)管理改革的全面發(fā)展和提高。