物流地產(chǎn)的變局

王琳 仵世友

現(xiàn)代物流關(guān)系到你我生活的方方面面，它集倉儲(chǔ)、服務(wù)于一體，包含物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)不動(dòng)產(chǎn)載體，信息化、網(wǎng)點(diǎn)化的配送中心每時(shí)每刻都在為我們提供著高質(zhì)高效的收發(fā)儲(chǔ)存服務(wù)……中國指數(shù)研究院通過對(duì)國內(nèi)大型物流地產(chǎn)商進(jìn)行調(diào)研交流，分析了當(dāng)前中國物流地產(chǎn)面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，并對(duì)選址拿地、運(yùn)營、盈利模式等企業(yè)關(guān)心的問題進(jìn)行了分析與探討。

一、當(dāng)前中國物流地產(chǎn)，藍(lán)海or紅海

從美國發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，物流地產(chǎn)在其高端制造業(yè)快速發(fā)展時(shí)期興起，在零售連鎖化時(shí)期得到快速發(fā)展，并且在電商興起和快速發(fā)展時(shí)期保持高速增長。

當(dāng)前，中國物流地產(chǎn)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。從發(fā)展機(jī)遇來看，中國人均物流倉儲(chǔ)面積仍與美國存在較大差距；伴隨著電商快速發(fā)展，中國網(wǎng)上零售繼續(xù)保持快速增長；主要城市物流倉儲(chǔ)租金、物流租金仍處于上升通道，且與住宅、商業(yè)相比，其前期投入少、租期較長，投資回報(bào)率較高，處在7%-8%左右的區(qū)間；現(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系發(fā)展規(guī)劃及“八橫八縱”高鐵規(guī)劃已出爐，未來交通網(wǎng)絡(luò)的規(guī)劃與發(fā)展完善為物流地產(chǎn)市場發(fā)展提供了空間。

從面臨的挑戰(zhàn)來看，由于物流地產(chǎn)前些年在規(guī)?；l(fā)展過程中普遍存在同質(zhì)化情況，相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)土地出讓金低、稅收貢獻(xiàn)較低、土地利用率低，導(dǎo)致大城市工業(yè)用地相應(yīng)指標(biāo)逐年下降，同時(shí)，近年土地成本提升較快，由于物流地產(chǎn)投資回收期通常在15年以上，也相應(yīng)為其開發(fā)建設(shè)完之后的招商、運(yùn)營等專業(yè)化運(yùn)作帶來挑戰(zhàn)。

可見，中國物流地產(chǎn)的規(guī)模化時(shí)期已過，當(dāng)前市場有效供給不足，高端物流市場存在發(fā)展空間，在新的發(fā)展格局中，中國物流地產(chǎn)面臨著結(jié)構(gòu)化發(fā)展機(jī)遇。

二、物流地產(chǎn)怎么做

隨著中國國內(nèi)消費(fèi)升級(jí)以及電商崛起帶來的大量倉儲(chǔ)需求，形成了多股力量布局中國物流地產(chǎn)市場之勢(shì)。有傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商如普洛斯、嘉民、寶灣、宇培等物流巨頭，紛紛將中國作為主戰(zhàn)場；也有傳統(tǒng)房企如萬科、綠地和碧桂園等通過多渠道布局物流地產(chǎn)，如萬科在2015年引入黑石集團(tuán)作為戰(zhàn)略投資伙伴，成立物流地產(chǎn)公司；還有金融機(jī)構(gòu)如美國的厚樸基金、香港的RRJ以及新加坡的淡馬錫等投資中國物流市場；更有電商如京東、阿里等也將物流地產(chǎn)作為一個(gè)重要的布局點(diǎn)，如阿里菜鳥通過自建、共建、合作、改造等多種模式，建造現(xiàn)代化倉儲(chǔ)設(shè)施，建立一張能支撐十萬億在線零售總額開放的社會(huì)化智能物流網(wǎng)絡(luò)。

三、物流地產(chǎn)如何布局

在國內(nèi)外一致看好中國物流地產(chǎn)市場的同時(shí)，在哪布局？這是他們首要解決的問題，并不是所有的區(qū)位都適合。物流項(xiàng)目選址，不僅是投資建設(shè)以及運(yùn)營管理全過程的起始環(huán)節(jié)，更是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。

我們通過對(duì)國內(nèi)市場份額前十物流地產(chǎn)商進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，一線城市周邊衛(wèi)星城以及“一帶一路”沿線城市是其首選。一線城市拿地成本居高不下、物流用地供給短缺，而其周邊城市在土地供給、地價(jià)以及用工成本上均有較高的性價(jià)比，且租金未必低，利于承接核心城市外溢需求，因此大多物流地產(chǎn)商將“立足二線，服務(wù)一線”為其布局策略。

擁有便利的交通作為重要支撐的城市也是重要考量因素。便利的交通如緊臨港口、交通主干道樞紐、鐵路以及機(jī)場等。通常以下城市會(huì)蘊(yùn)含較多機(jī)會(huì)：一線城市的衛(wèi)星城，如京津冀的廊坊、珠三角的佛山、長三角的無錫等；“一帶一路”起點(diǎn)的西安；處于交通大動(dòng)脈且人均可支配收入較高的成都、南京、沈陽、杭州等。這些城市往往處于“八縱八橫”大通道、港口等交通便利之地，且處于消費(fèi)聚集地，對(duì)于物流地產(chǎn)商來說無疑是最佳之選（見圖1）。

不同行業(yè)對(duì)物流地產(chǎn)選址有不同要求。比如醫(yī)藥產(chǎn)品對(duì)環(huán)境要求比較高，倉儲(chǔ)需要滿足溫度、濕度以及空氣凈化等多方面的要求，而對(duì)租金敏感度相對(duì)較低，對(duì)物流地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)要求較高；冷鏈倉儲(chǔ)宜首選區(qū)域或城市的交通樞紐，因?yàn)榱己玫牡蜏丨h(huán)境是保持冷藏冷凍類食品鮮美的重要保障，貯藏、運(yùn)輸及銷售各個(gè)環(huán)節(jié)始終需要良好的低溫環(huán)境，否則貨物可能在運(yùn)輸途中變質(zhì)（見圖2）。

目前主流的拿地方式有：①以房企、電商等為代表的行業(yè)龍頭，由于較早布局物流地產(chǎn)，積累了一些行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并借助自身行業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)，有助于提升政府認(rèn)同。②以華南城等為代表的企業(yè)，通過招拍掛等方式獲取土地。③以普洛斯等為代表的外商，主要以合資、戰(zhàn)略合作、入股及公開競地等方式獲取土地（見圖3）。

四、物流地產(chǎn)如何運(yùn)營

目前物流地產(chǎn)的行業(yè)準(zhǔn)入門檻不高，即便是高標(biāo)倉儲(chǔ)也因其較高的硬件透明性及可復(fù)制性，難以成為競爭對(duì)手設(shè)置門檻的籌碼。在目前國內(nèi)“一超多強(qiáng)”的市場格局下，未來將會(huì)有多大空間供新進(jìn)者分得一杯羹？這都需要很大的市場智慧。只有整合各方資源、建立有效合理的運(yùn)營管理體系，才能形成競爭“殺手锏”。

物流地產(chǎn)商以服務(wù)客戶為宗旨，與客戶保持實(shí)時(shí)信息溝通與共享，借助專業(yè)人員，發(fā)掘客戶的潛在需求，并為入駐企業(yè)提供電商倉儲(chǔ)配送管理、供應(yīng)商庫存管理等一系列增值服務(wù)以增強(qiáng)客戶粘性。通過網(wǎng)絡(luò)化布局，并借助“互聯(lián)網(wǎng)+”，實(shí)現(xiàn)物流倉儲(chǔ)的互聯(lián)網(wǎng)化，為客戶提升物流配送效率，降低客戶成本。同時(shí)，物流地產(chǎn)商運(yùn)用收購與回租的方式，先回購客戶擁有的物流設(shè)施，然后再返租，降低客戶固定資產(chǎn)投入。

普洛斯通過構(gòu)建物流倉儲(chǔ)網(wǎng)，不斷提高供應(yīng)鏈效率。當(dāng)前，電商、第三方物流等企業(yè)，對(duì)倉儲(chǔ)效率、貨物完好度以及配送速度都有較高的要求。普洛斯運(yùn)用自身較強(qiáng)的物流倉儲(chǔ)網(wǎng)，為客戶定制專業(yè)化的物流倉儲(chǔ)，極大地壓縮了客戶物流成本。同時(shí)，對(duì)客戶進(jìn)行全程跟蹤，實(shí)現(xiàn)決策閉環(huán)和持續(xù)改進(jìn)，并不斷挖掘客戶潛在需求，滿足客戶未來擴(kuò)張需求，提升客戶的粘性。

以服務(wù)客戶為核心理念的本土龍頭物流地產(chǎn)商——寶灣物流，根據(jù)客戶供應(yīng)鏈管理的要求，為客戶提供包括選址咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)等全方位的服務(wù)，在指定地區(qū)尋找合適地點(diǎn)為客戶“量身訂做”倉庫，并提供長期租賃合同以及物業(yè)管理服務(wù)。在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上為客戶提供物流增值、供應(yīng)鏈延伸及物業(yè)租賃等服務(wù)。

從普洛斯、寶灣等物流巨頭的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)可見，以客戶為核心，提供選址咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)等全方位服務(wù)，同時(shí)，構(gòu)建物流倉儲(chǔ)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)化及智能化發(fā)展，提升物流配送效率與客戶粘性將成為發(fā)展趨勢(shì)。

五、物流地產(chǎn)如何盈利

由于項(xiàng)目前期資金投入比較大，如何快速的回收資金以及實(shí)現(xiàn)盈利是物流地產(chǎn)商最為關(guān)心的問題。傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商收入來源包含租金、管理服務(wù)費(fèi)、稅收優(yōu)惠以及土地增值收益等。單純依靠租金、管理服務(wù)費(fèi)等無法實(shí)現(xiàn)資金的快速回收。

我們對(duì)主要物流地產(chǎn)商盈利模式及構(gòu)成研究發(fā)現(xiàn)，其近年收入構(gòu)成變化相對(duì)較穩(wěn)定，如嘉民以開發(fā)為其收入的主要來源；普洛斯以租金收入為主，占其總收入的81.4%，但近年在其“物流+金融”發(fā)展模式下，基金管理收入占比明顯呈現(xiàn)逐年提升態(tài)勢(shì)。

“物流+金融”模式利于縮短投資回收期，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。在傳統(tǒng)物業(yè)自持模式下，開發(fā)部門只能通過租金的逐步提升來回收資金，投資回收期通常比較長；但在基金模式下，基金管理部門通過投資管理、資本管理及收益分配等服務(wù)獲取基金管理費(fèi)收益和投資收益等，有助于提前兌現(xiàn)物業(yè)銷售收入及開發(fā)利潤，縮短投資回收期。普洛斯、嘉民等借助金融工具，運(yùn)用地產(chǎn)基金以及加杠桿的方式來提高項(xiàng)目的收益率。這種“物流+金融”模式有助于減輕公司資金負(fù)擔(dān)，提高資金的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的輕資產(chǎn)化運(yùn)營（見圖4）。

綜上，可以看出，選址拿地是物流地產(chǎn)商最為關(guān)注的環(huán)節(jié)，而運(yùn)營是其核心競爭力。這也和其本身特質(zhì)有關(guān)，一個(gè)市場如果沒有過多的消費(fèi)需求，就無法刺激快速消費(fèi)品、第三方物流等的需求，倉儲(chǔ)需求也就無法提升。同時(shí)，由于物流地產(chǎn)的低門檻，造成了低端倉儲(chǔ)市場過剩，大型物流地產(chǎn)商唯有把握行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，不斷提升運(yùn)營能力，挖掘客戶潛在需求，并為其制定一系列增值服務(wù)，以增強(qiáng)客戶粘性。

六、物流地產(chǎn)未來的機(jī)會(huì)在哪

中國高標(biāo)倉儲(chǔ)需求仍較大，但當(dāng)前高標(biāo)倉儲(chǔ)只是倉儲(chǔ)設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)化，并未實(shí)現(xiàn)智能化的普及。在發(fā)展高標(biāo)倉儲(chǔ)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)倉儲(chǔ)智能化同步發(fā)展，真正滿足現(xiàn)代倉儲(chǔ)需求將成為發(fā)展趨勢(shì)?，F(xiàn)代倉儲(chǔ)不僅是物品復(fù)雜、性能各異，因其需存儲(chǔ)、分揀及移動(dòng)等一系列復(fù)雜流程，為其開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營提出了較高的要求。以倉儲(chǔ)為核心的智能物流中心，通過打造智能化信息管理中心，實(shí)現(xiàn)智能化存儲(chǔ)、分揀及移動(dòng)，并借助立體傳輸工具，提升空間使用效率，在集約利用空間的同時(shí)提升物流的配送效率，這不僅能為客戶提供更系統(tǒng)、更科學(xué)、更有競爭優(yōu)勢(shì)的整體解決方案，還能提升自身的市場競爭力。

此外，想要玩轉(zhuǎn)物流地產(chǎn)，資金、土地資源、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)必不可少！近年來，企業(yè)間的合作頻現(xiàn)，擁有土地等資源的企業(yè)，通過與擁有豐富運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的物流地產(chǎn)企業(yè)合作，可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，達(dá)到項(xiàng)目布局與擴(kuò)張的發(fā)展效果。

2016年8月，中集集團(tuán)與普洛斯簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將發(fā)揮中集集團(tuán)在土地資源儲(chǔ)備、物流裝備制造、物流運(yùn)輸服務(wù)等方面的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)以及普洛斯在現(xiàn)代物流地產(chǎn)及物流服務(wù)領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，在物流地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)配套服務(wù)等領(lǐng)域建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。2017年8月16日，榮盛產(chǎn)業(yè)新城與菜鳥網(wǎng)正式簽署《戰(zhàn)略合作意向協(xié)議書》，雙方將在固安打造首個(gè)京津冀智慧物流示范新城，所簽約的固安智慧物流項(xiàng)目將在倉儲(chǔ)、物流設(shè)施設(shè)備、跨境物流、園區(qū)管理方面等實(shí)現(xiàn)智慧化。

物流地產(chǎn)的規(guī)?；l(fā)展時(shí)期已去，未來，項(xiàng)目布局將更加集中于一線城市周邊衛(wèi)星城、一帶一路沿線城市以及位于交通大動(dòng)脈的重點(diǎn)城市；在增量用地規(guī)模減少的情況下，企業(yè)間通過更加靈活的合資、戰(zhàn)略合作、入股等形式打破土地獲取瓶頸，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)；把握高標(biāo)倉儲(chǔ)的智能化發(fā)展機(jī)遇，不斷豐富、提升運(yùn)營服務(wù)內(nèi)容及水平將成為發(fā)展趨勢(shì)。新時(shí)機(jī)、新挑戰(zhàn)面前，物流地產(chǎn)商唯有深諳行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)與趨勢(shì)，才有可能在市場從“藍(lán)?！毕颉凹t?！避S進(jìn)的過程中占據(jù)一席之地。

本文由中國指數(shù)研究院供稿