融信：全國化擴(kuò)張路徑下的轉(zhuǎn)型升級(jí)

常丹丹

行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新賽道，優(yōu)質(zhì)資源加速向房企巨頭聚集，房企巨鱷規(guī)模和資金實(shí)力正以迅猛之勢(shì)發(fā)展壯大。而在此輪愈加慘烈的行業(yè)競(jìng)爭中，融信中國作為一家在香港主板上市的閩系房企，正以全速奔跑的姿態(tài)入圍一線房企之列。

8月25日，融信發(fā)布2017年中期業(yè)績報(bào)告顯示，上半年，融信營業(yè)收入同比增長70%，毛利同比大漲72%。

對(duì)此，融信表示，1-6月業(yè)績整體可觀得益于充足的貨源及原有城市和新布局城市斬獲的大量優(yōu)質(zhì)土地資源，“1+N”的精準(zhǔn)戰(zhàn)略布局和過硬的產(chǎn)品品質(zhì)為業(yè)績的平穩(wěn)較快提升奠定夯實(shí)基礎(chǔ)。

2017年，融信的土地?cái)U(kuò)張模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，加碼收并購，“牽手”海亮推進(jìn)全國性布局，更為融信實(shí)現(xiàn)彎道超車提供新契機(jī)。

同樣，融信的雄心壯志體現(xiàn)在其持續(xù)優(yōu)化的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)上。在業(yè)內(nèi)人士看來，其79.24%的資產(chǎn)負(fù)債率和49.19%的有息負(fù)債率已經(jīng)處于合理范圍。

一、多管齊下，營收上漲超7成

2017年上半年，融信營業(yè)收入約為人民幣119.01億元，較上年同期增長約70.42%；毛利為人民幣22.10億元，較上年同期增長約71.96%；凈利潤約為人民幣11.18億元，較上年同期增長約10%。

根據(jù)公告，截至2017年6月30日，融信中國（未含合營及聯(lián)營公司）實(shí)現(xiàn)合約銷售155.14億元，較上年同期增長約17.35%；合約銷售面積約600041平方米；合約單價(jià)為25855.40元/平方米，較上年同期上升64.29%。報(bào)告期內(nèi)，超40個(gè)城市遭遇密集調(diào)控政策打擊，一二線熱點(diǎn)城市影響相對(duì)明顯，部分三四線城市受需求推動(dòng)，出現(xiàn)“量價(jià)齊升”的現(xiàn)象。

對(duì)此，融信進(jìn)一步強(qiáng)化管理，在保持合理利潤的前提下，多管齊下，通過“以銷定產(chǎn)”及動(dòng)態(tài)調(diào)整節(jié)奏能策略快速推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)，配合不斷拓寬的營銷渠道及靈活的定價(jià)策略，盤活存量及優(yōu)化資源分配，增強(qiáng)品牌軟實(shí)力。

基于行之有效的銷售策略，上半年，融信在僅推出4個(gè)新樓盤的情況下，仍然完成了超70%的營收增長，位居克而瑞研究中心發(fā)布的2017年上半年全國房企銷售排名第28位，新盤去化率高達(dá)93%。

令市場(chǎng)尤為矚目的是，杭州融信瀾天一個(gè)月內(nèi)兩次開盤，即開即罄；備受關(guān)注的上海融信綠地國際目前也已超額并提前完成了年度指標(biāo)；在海西地區(qū)，融信依舊保持著傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，上半年在福州銷售名列福州房企商品房第一名。

二、聚焦1+N 全國性布局雛形隱現(xiàn)

除已取得的銷售成績外，廣受市場(chǎng)看好的項(xiàng)目儲(chǔ)備也為融信的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展提供強(qiáng)勁動(dòng)力?；厥走^往幾年，融信走過了從偏安一隅到跨越省域、從單一發(fā)展到登陸資本市場(chǎng)的歷程，隨之升級(jí)為“1+N”的戰(zhàn)略布局。

中報(bào)顯示，截至2017年6月底，融信累計(jì)投入133億元取得了超過381萬平方米的土地儲(chǔ)備，合計(jì)面積1301萬平方米，上半年新增土地儲(chǔ)備21塊，其中72.1%位于一二線核心區(qū)域。

今年7月，融信斥資28.97億元收購海亮地產(chǎn)旗下兩家公司55%的股權(quán)，借此輕松斬獲35個(gè)項(xiàng)目，土地面積超500萬平方米，分布在中西部省會(huì)及周邊17個(gè)城市，合作獲地平均成本不足1000元/平方米，助力其完成全國化布局。

往前追溯，融信的全國性布局路徑逐漸清晰。

作為福建省內(nèi)的龍頭房企，自2013年首次挺進(jìn)杭州市場(chǎng)，4年時(shí)間落子15個(gè)項(xiàng)目，其中11個(gè)項(xiàng)目都前瞻性地在G20峰會(huì)之前完成布局，獲利頗豐；2016年初，作為當(dāng)年首個(gè)在香港主板上市的內(nèi)地房企，融信借此獲得了多元融資渠道；隨后3月16日，融信全國化步伐隱現(xiàn)，公司將總部搬遷至上海，加速在長三角地區(qū)布局。

如今，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快推進(jìn)，眾多二線城市建設(shè)的加速擴(kuò)張，人口吸附力急劇增強(qiáng)，剛性需求對(duì)城市的房價(jià)起到了支撐性的作用。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，“新一線”城市如南京、天津、濟(jì)南、鄭州等地豪宅成交量進(jìn)入高速增長期，豪宅需求與融信的中高檔精品的品牌特質(zhì)不謀而合。

盡管融信在全國土地市場(chǎng)頻頻發(fā)力，但在拿地方面仍持審慎態(tài)度。融信表示，要按照長期發(fā)展規(guī)劃，以及合理的成本價(jià)格來購地，綜合所在地的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地理環(huán)境以及政策環(huán)境等，前期會(huì)進(jìn)行充分的市場(chǎng)研究，調(diào)查及評(píng)估城市經(jīng)濟(jì)及人口狀況，從而評(píng)估土地升值潛力并根據(jù)自身財(cái)務(wù)實(shí)力，執(zhí)行購地政策。

數(shù)據(jù)顯示，上半年融信一二線城市拿地均價(jià)為10603元/平方米，在售項(xiàng)目均價(jià)為26584元/平方米；三四線城市拿地均價(jià)為5754元/平方米，在售項(xiàng)目均價(jià)為14469元/平方米。較強(qiáng)的溢價(jià)力為融信未來可持續(xù)發(fā)展提供了豐厚的利潤空間。

三、穩(wěn)步前進(jìn)降杠桿

極速擴(kuò)張過程中，融信高企的負(fù)債水平曾為市場(chǎng)所擔(dān)憂。此次“期中考”中，融信持續(xù)優(yōu)化的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)讓業(yè)界眼前一亮。

根據(jù)公告，融信總資產(chǎn)由去年同期的989億元同比增長20%至1186億元，凈資產(chǎn)增長7%至246億元。截至2017年6月30日，已獲得總授信額達(dá)1185億，未使用授信647億。其中獲得銀行授信1033億，非銀行機(jī)構(gòu)授信152億。

融信高管曾表示，公司在發(fā)展過程中，確曾出現(xiàn)杠桿率偏高的情況。但公司堅(jiān)持貫徹穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，資產(chǎn)負(fù)債已大幅回落，有信心通過一到兩年的努力，將杠桿率控制在優(yōu)于行業(yè)平均水平。

自去年上市后，融信資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的努力有目共睹。通過上市，募集資金17.8億港元；并發(fā)行合共98億元的公司債；去年7月，發(fā)行購房尾款資產(chǎn)支持證券（ABS）總額8.8億元；今年2月，公司額外發(fā)行美元票據(jù)，本金總額為2.25億元，票息6.95%，為發(fā)展提供了資金保障。

公開信息顯示，2017年上半年資產(chǎn)負(fù)債率為79.24%。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，融信資產(chǎn)負(fù)債率較前幾年有大幅下降，說明資本運(yùn)作能力增強(qiáng)，可以拿到更低成本的資金，對(duì)降低風(fēng)險(xiǎn)有積極意義。

融信在資本市場(chǎng)的一系列舉動(dòng)同樣得到國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。融信首次境外評(píng)級(jí)中，惠譽(yù)、標(biāo)普、穆迪三大國際信用評(píng)機(jī)構(gòu)分別給予B+ （穩(wěn)定）、B （穩(wěn)定）、B2 （穩(wěn)定）的信貸評(píng)級(jí)。受益于資信升級(jí)，有效降低了公司對(duì)信托融資渠道的依賴，大幅降低公司的融資成本。

此外，繼“借力”萬科、碧桂園等一線房企實(shí)現(xiàn)合作共贏之后，融信“牽手”海亮，則是再一次在合作道路上探索輕資產(chǎn)2.0模式。在土地價(jià)格日趨高漲的今天，回報(bào)率預(yù)期較高的情況下，收購海亮部分股權(quán)而非100%控股，利用較少的資金獲得較為優(yōu)越土地資源，堪稱“一筆精明的投資”。

本文由和訊房產(chǎn)供稿