中國(guó)將遠(yuǎn)離“炒房”暴富時(shí)代

鐘偉

改革開(kāi)放40年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從無(wú)到有，從萌芽到野蠻生長(zhǎng)，再到目前深度調(diào)控下回歸理性，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)濃墨重彩的一筆。房地產(chǎn)在過(guò)去十幾年的時(shí)間中，一直充當(dāng)著整個(gè)中國(guó)社會(huì)創(chuàng)富的工具。

1980年，國(guó)家將房子定義為商品，房改和“土改”同時(shí)被推動(dòng)，由此中國(guó)房地產(chǎn)才被視為一個(gè)產(chǎn)業(yè)；而次年，隨著浙江溫州一套商品房賣(mài)出68.85元/平方米（合計(jì)總價(jià)2600元），才有了房?jī)r(jià)這一概念；1987年，隨著深圳首次公開(kāi)土地拍賣(mài)，中國(guó)地產(chǎn)也由此正式進(jìn)入商品化時(shí)代……

這短短的幾十年里，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)沉浮，而受益于改革開(kāi)放紅利“先富”起來(lái)的一批溫州人，也較早意識(shí)到房子除了“住”之外的價(jià)值，他們身上被打上了“炒房團(tuán)”的標(biāo)簽。隨著時(shí)間的推移，中國(guó)房地產(chǎn)也從“黃金時(shí)代”走向“白銀時(shí)代”，在中央定調(diào)“房住不炒”的政策之下，房子回歸其居住功能。

一開(kāi)始并非因“炒房”而購(gòu)房

四十多歲的溫州人楊海（化名）被朋友戲稱(chēng)為“炒房團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)”，彼時(shí)的他也確實(shí)是炒房團(tuán)的弄潮兒之一，曾通過(guò)打廣告的方式帶著不少溫州人遠(yuǎn)赴各地一擲千金。楊海不僅見(jiàn)證了溫州這座城市的高潮、低落與平穩(wěn)，也見(jiàn)證著“溫州炒房團(tuán)”這一名號(hào)被捧起、被利用、被妖魔化，而現(xiàn)如今仍有2套房在手的他卻自稱(chēng)“失敗”。

“溫州人炒房最早是從2000年開(kāi)始，當(dāng)初也并非是抱著‘炒的概念。”楊海說(shuō)，那時(shí)的上海、深圳等地的房子并不好賣(mài)，所以不少開(kāi)發(fā)商不得不到外地拓展市場(chǎng)，只是剛好來(lái)到還算富裕的溫州，一下子打開(kāi)了市場(chǎng)?！爱?dāng)時(shí)很多溫州男人普遍都開(kāi)企業(yè)辦廠，而女人大多閑在家里，手里有閑錢(qián)所以也就買(mǎi)一點(diǎn)，當(dāng)時(shí)大多數(shù)人實(shí)際上更看重的是上海等地的教育和發(fā)展環(huán)境等，并不是抱著‘炒房的概念進(jìn)入。”但隨著房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)暴漲，資產(chǎn)升值結(jié)果又反過(guò)來(lái)刺激了溫州人。

由此，大家意識(shí)到這是門(mén)生意，“所以也就不斷地輪回下去?！睋?jù)楊海介紹，在2004年前后，溫州炒房團(tuán)的聲名鵲起，不少外地的開(kāi)發(fā)商等不斷涌入溫州，甚至不少媒體也紛紛出動(dòng)，為各地房展充當(dāng)著橋梁作用。“當(dāng)時(shí)溫州炒房團(tuán)還算是一個(gè)正面的新鮮事物，作為媒體而言，這既有新聞效應(yīng)，也有經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。開(kāi)發(fā)商賣(mài)了房子，地方政府有了稅收，購(gòu)房者也買(mǎi)到了房子，可以說(shuō)多贏?！?/p>

但隨著名聲在外，“溫州炒房團(tuán)”也逐漸被各利益方利用和妖魔化，“發(fā)展到后來(lái)，很多地方即便沒(méi)有溫州人去‘炒房，開(kāi)發(fā)商也會(huì)對(duì)外放出消息稱(chēng)溫州炒房團(tuán)來(lái)了?！薄半m然外界盛傳溫州人喜歡整棟整棟的買(mǎi)房有些夸張，但確實(shí)大家喜歡抱團(tuán)買(mǎi)房是真的，只不過(guò)很多時(shí)候一人買(mǎi)一兩套，就多了起來(lái)?！睏詈Ｕf(shuō)。

房?jī)r(jià)經(jīng)歷“過(guò)山車(chē)”

不過(guò)，隨著近幾年經(jīng)濟(jì)不甚景氣，大家手上的資金趨緊，以及樓市調(diào)控、投資門(mén)檻越來(lái)越高等多種原因，導(dǎo)致如今的溫州炒房團(tuán)已經(jīng)不可同日而語(yǔ)?！艾F(xiàn)在熱點(diǎn)城市多數(shù)限購(gòu)、限貸等政策，再加上房?jī)r(jià)高企，一套房動(dòng)輒幾百萬(wàn)上千萬(wàn)，所以大部分人已經(jīng)炒不起來(lái)了。即便有人買(mǎi)房，也是抱著一種保值增值的概念，輕易不帶炒字，炒房對(duì)于溫州人來(lái)說(shuō)已經(jīng)比較遠(yuǎn)了?！睏詈Ｕf(shuō)，“現(xiàn)在銀行理財(cái)回報(bào)率不高，股市也不理想，所以投資房地產(chǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)還算不錯(cuò)。不過(guò)，大家在買(mǎi)房的時(shí)候，也都做好了跌價(jià)20%～30%的心理準(zhǔn)備，再不濟(jì)可以自己住?！?/p>

據(jù)《中國(guó)新聞周刊》此前報(bào)道，2013年前后，不少溫州人因涉及房產(chǎn)、民間借貸等接連跑路，甚至有一對(duì)炒房團(tuán)夫妻因始終無(wú)法解套，半夜光著身子跳樓自殺。彼時(shí)報(bào)道稱(chēng)，溫州那段黑色時(shí)期，房屋被司法拍賣(mài)的數(shù)量明顯增多，2011年～2013年，被查封房屋至少3000套左右，而被司法拍賣(mài)的還只是一小部分，甚至連彼時(shí)的銀行一時(shí)間都不敢拿出來(lái)拍賣(mài)，這樣更會(huì)讓“跌跌不休”的房?jī)r(jià)雪上加霜。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年溫州全市法院委托拍賣(mài)545件，2012年為986件，2013年上半年，就已高達(dá)622件?！捌渲?0%為個(gè)人房產(chǎn)，這還不包括企業(yè)涉及的房產(chǎn)。”

“之前溫州民間借貸盛行，不少還涉及到擔(dān)保、聯(lián)保等，資金多數(shù)投入到房地產(chǎn)中，現(xiàn)在大家也都沒(méi)什么錢(qián)炒房了，主要是在休養(yǎng)生息?！睏詈８锌?。事實(shí)上，一方面受到地方民間借貸危機(jī)影響，而另一方面政府加大土地等供應(yīng)及“房住不炒”的思路影響，溫州房?jī)r(jià)雖然有所回升但也難以再被熱炒。“溫州樓市近幾年一直呈現(xiàn)低幅度波浪形趨勢(shì)，上下漲跌幅度也不過(guò)幾個(gè)百分點(diǎn)，而這與政府供應(yīng)有很大關(guān)系?！睏詈Ｕf(shuō)。

成也“炒房”敗也“炒房”

未來(lái)依靠房地產(chǎn)持續(xù)創(chuàng)造財(cái)富的可能性已經(jīng)不大。有一個(gè)眾所周知的事實(shí)是，中國(guó)的房屋存量存在巨大的過(guò)剩，很多房子其實(shí)是空置的。但這個(gè)數(shù)字具體是多少？有第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)說(shuō)，中國(guó)一共造出可供34億～60億人居住的房子。

在北上廣深居住的朋友近些年會(huì)有一個(gè)切身感受，那就是在主城區(qū)基本沒(méi)有純粹的“買(mǎi)房者”，幾乎所有的房屋交易都發(fā)生在“換房者”之間。購(gòu)房者往往也是房屋持有者，他們先賣(mài)掉自己之前價(jià)值較低的房產(chǎn)，然后再添加一部分現(xiàn)金換購(gòu)價(jià)值更好的房產(chǎn)。對(duì)于那些處在這個(gè)財(cái)富金字塔頂端的人而言，看似“安全”的地產(chǎn)投資在未來(lái)也會(huì)帶來(lái)諸多不確定因素。一二線城市的房產(chǎn)下跌空間雖小，但是購(gòu)房者卻要面臨未來(lái)的各種針對(duì)房地產(chǎn)的稅收問(wèn)題。一二線城市家庭的財(cái)富，將很可能會(huì)因此遭受損失，日子并不會(huì)比三四線城市的購(gòu)房者更好過(guò)。

簡(jiǎn)言之，房產(chǎn)曾是中國(guó)家庭創(chuàng)造財(cái)富的利器，但未來(lái)很可能變成一顆財(cái)富的地雷。成也“炒房”敗也“炒房”，這就是財(cái)富的辯證法。

中國(guó)樓市從十幾年前野蠻生長(zhǎng)的“增量掠奪”，已經(jīng)走到現(xiàn)在金字塔式的“存量博弈”，未來(lái)的發(fā)展路徑，大致會(huì)走向以稅費(fèi)為手段的“定量調(diào)整”。全國(guó)的房地產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)，就是在完成“定量”的動(dòng)作，而“調(diào)整”的動(dòng)作，則很可能會(huì)通過(guò)個(gè)稅、遺產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅來(lái)完成。

這些未來(lái)的財(cái)富風(fēng)險(xiǎn)，你想好怎么應(yīng)對(duì)了嗎？