企業(yè)租用個(gè)人房產(chǎn)的財(cái)稅處理探討

王學(xué)慧

摘 要：企業(yè)租賃個(gè)人的房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，現(xiàn)實(shí)生活中屢見不鮮。那么，對(duì)于經(jīng)營租入的房屋裝修費(fèi)、房租等費(fèi)用如何進(jìn)行會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理，實(shí)務(wù)中處理方式五花八門，本文略作探討。

關(guān)鍵詞：租用 ；個(gè)人房產(chǎn)；賬稅處理

企業(yè)租用個(gè)人的房產(chǎn)，現(xiàn)在不是什么新奇的事情。租用的房屋有的用作辦公場地、有的用作員工宿舍，有的作為高管或外派人員的安置住所，都是正規(guī)的用途，自然房租也應(yīng)是企業(yè)用于生產(chǎn)經(jīng)營的費(fèi)用。那么，對(duì)于經(jīng)營租入的房屋裝修費(fèi)、房租等費(fèi)用如何進(jìn)行會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理呢？

一、稅收政策相關(guān)規(guī)定

1、關(guān)于裝修費(fèi)用的規(guī)定

《企業(yè)所得稅法》相關(guān)條例明確規(guī)定：企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的需要租入固定資產(chǎn)發(fā)生的改良支出作為長期待攤費(fèi)用，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，按照規(guī)定攤銷的，準(zhǔn)予扣除。從2008年1月1日開始，對(duì)企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入或無償使用他人房屋生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)生的裝修費(fèi)用支出，可視同長期待攤費(fèi)用，自裝修完成并投入使用的次月起，分期平均攤銷，攤銷期限不得低于5年。企業(yè)2007年以前發(fā)生的經(jīng)營用房屋裝修費(fèi)用支出的稅務(wù)處理仍按原規(guī)定執(zhí)行。

2、關(guān)于房租費(fèi)用的規(guī)定

《企業(yè)所得稅法》相關(guān)條例明確規(guī)定：企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費(fèi)，按照以下方法扣除：一是以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照租賃期限均勻扣除。二是以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價(jià)值的部分，通過提取折舊分期扣除。企業(yè)在正常經(jīng)營活動(dòng)過程中所發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他租賃費(fèi)，如租入包裝物、低值易耗品、生物資產(chǎn)等發(fā)生的租賃費(fèi)，比照固定資產(chǎn)租賃費(fèi)處理。本文僅探討企業(yè)經(jīng)營租入固定資產(chǎn)。

二、企業(yè)租用個(gè)人的房產(chǎn)發(fā)生裝修費(fèi)的財(cái)務(wù)處理

根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，經(jīng)營租入固定資產(chǎn)發(fā)生的裝修費(fèi)，遵循以下處理原則：

裝修費(fèi)用較小，應(yīng)費(fèi)用化，計(jì)入當(dāng)期損益；裝修費(fèi)用較大，裝修使固定資產(chǎn)帶來更多的經(jīng)濟(jì)利益，裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)資本化，計(jì)入“長期待攤費(fèi)用”科目，并在剩余租賃期與租賃資產(chǎn)尚可使用年限兩者中較短的期間內(nèi)，采用合理的方法進(jìn)行攤銷。根據(jù)以上規(guī)定，固定資產(chǎn)裝修費(fèi)用如果比較大，符合資本化條件則應(yīng)資本化按上述規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理，如果裝修費(fèi)用很小則可直接計(jì)入當(dāng)期損益。會(huì)計(jì)處理如下：

發(fā)生裝修費(fèi)時(shí)：

借：長期待攤費(fèi)用

貸：原材料 /應(yīng)付職工薪酬/銀行存款等

分期攤銷時(shí)

借：管理費(fèi)用

貸：長期待攤費(fèi)用

三、企業(yè)租用個(gè)人的房產(chǎn)房租費(fèi)的財(cái)務(wù)處理

（一）支付房租費(fèi)發(fā)票如何解決

房東個(gè)人不能開發(fā)票。企業(yè)交付房租后，要想取得正規(guī)發(fā)票，能在所得稅前扣除房租費(fèi)用，需要說服房東去稅務(wù)代開。實(shí)務(wù)中房東一般不愿意去稅務(wù)局開發(fā)票，企業(yè)為了能取得合規(guī)的發(fā)票進(jìn)行稅前列支，事前就更需要知曉此租賃行為的涉稅情況，最終來匡算需要付出的成本。按照國家稅務(wù)總局公告2016年16號(hào)文規(guī)定：個(gè)人（除個(gè)體工商外的其他個(gè)人）出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。如要發(fā)票，一般房東會(huì)要求房租半年付或按年支付，發(fā)票一次開足。因此，房租費(fèi)用就帶有預(yù)付款的性質(zhì)，取得發(fā)票后需按月分?jǐn)傆?jì)入費(fèi)用。支付房租時(shí)，計(jì)入“長期待攤費(fèi)用”賬戶，分期攤銷時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益（管理費(fèi)用）。

如果企業(yè)不要發(fā)票，只要有租房合同與房租收據(jù)作為佐證，在會(huì)計(jì)做賬時(shí)租金（假定月租金5000元，下同）可以作為費(fèi)用正常入賬，不過在所得稅申報(bào)時(shí)，這筆房租費(fèi)用不能在所得額前扣除。會(huì)計(jì)分錄為：

借：管理費(fèi)用——房租 5000

貸：銀行存款 5000

（二）增值稅額的處理

營改增后代開房租發(fā)票涉及增值稅等稅費(fèi)，稅務(wù)代開房租發(fā)票時(shí)需按照小規(guī)模納稅人的征收率征稅。名義上稅點(diǎn)應(yīng)由房東承擔(dān)，實(shí)際操作中往往由企業(yè)負(fù)擔(dān)。

假定房東不承擔(dān)稅額（增值稅3%），要求收取月凈租金。稅額該如何處理呢？實(shí)務(wù)中有兩種方式可供選擇：

第一，簽合同時(shí)把房租做高，稅額讓房東承擔(dān)，但保證房東月凈租金為5000元。本例中含稅房租可簽為5150元，其中150元為應(yīng)交增值稅，房東納稅后每月能得到房租5000元。會(huì)計(jì)分錄為：

借：管理費(fèi)用—房租 5150

貸：銀行存款 5150

第二，由企業(yè)代為支付稅額，含稅房租為5000元，公司代交145.63元增值稅。增值稅的計(jì)算依據(jù)是5000÷（1+3%）×3%=145.63元。需要特別提醒的是，企業(yè)代房東支付的增值稅不屬于企業(yè)正當(dāng)?shù)纳a(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用，需記入“營業(yè)外支出”科目，且所得稅前不能扣除。會(huì)計(jì)分錄為：

借：管理費(fèi)用—房租 5000

營業(yè)外支出—代付房租稅金 145.63

貸：銀行存款 5145.63

第三，涉及其他稅費(fèi)的賬務(wù)處理

公司租賃個(gè)人房產(chǎn)，還涉及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅等，如果各項(xiàng)稅費(fèi)由租賃方承擔(dān)的，即上述第一種做法，則出租方實(shí)際取得的出租所得為“租金收入+各項(xiàng)稅費(fèi)”，個(gè)人所得稅應(yīng)以此作為計(jì)算依據(jù)。按照稅法的規(guī)定，應(yīng)該是出租人產(chǎn)生納稅義務(wù)交納個(gè)稅、房產(chǎn)稅等，不管出租方是個(gè)人還是企業(yè)。但實(shí)務(wù)中，出租的一方一般都會(huì)要求由承租方來承擔(dān)這個(gè)稅額，所以，表現(xiàn)出來好像是由承租方交的各項(xiàng)稅費(fèi)，但實(shí)際的納稅義務(wù)人還是出租方。企業(yè)代房東支付的各項(xiàng)稅費(fèi)也不屬于企業(yè)正當(dāng)?shù)纳a(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用，需記入“營業(yè)外支出”科目，且所得稅前不能扣除。

（三）選擇哪種處理方式對(duì)企業(yè)更有利

從直接付現(xiàn)金額看，不要發(fā)票時(shí)付現(xiàn)最少，只需5000元；由房東承擔(dān)稅額時(shí)付現(xiàn)最多，需5150元。從節(jié)稅角度看，不要發(fā)票時(shí)5000元的房租均不能在所得稅前扣除。房東承擔(dān)稅額時(shí)，5150元房租均可在所得稅前扣除。企業(yè)承擔(dān)稅點(diǎn)時(shí)，5145.63元費(fèi)用中只有5000元可所得稅前扣除。綜合付現(xiàn)成本與稅負(fù)成本，不難看出，上述第一種情況做大租房合同金額，由房東承擔(dān)稅額對(duì)企業(yè)更有利。

綜上所述，企業(yè)租個(gè)人的房產(chǎn)用于經(jīng)營，支付租賃費(fèi)在會(huì)計(jì)處理上有兩點(diǎn)要注意。一是個(gè)人不能開發(fā)票，須說服房東去稅務(wù)代開。實(shí)務(wù)中房東往往會(huì)要求房租半年付或年付，發(fā)票一次開足。因此，房租需按月分?jǐn)傔M(jìn)費(fèi)用。二是代開發(fā)票涉及增值稅、附加稅費(fèi)、個(gè)稅及房產(chǎn)稅等。名義上各項(xiàng)稅費(fèi)由房東承擔(dān)，實(shí)際上大多是由企業(yè)買單。企業(yè)代付的各項(xiàng)稅費(fèi)只能進(jìn)“營業(yè)外支出”賬戶，且不得在所得稅前扣除。

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