成都市住宅價格影響因素分析

羅建梅 張米蘭

摘 要：近年成都房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房價成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)，其價格影響因素是復(fù)雜多樣的，明確這些影響房價的因素，了解住房價格現(xiàn)狀，對預(yù)測未來房價的變動趨勢、國家宏觀調(diào)控以及企業(yè)和個人決策有積極作用。

關(guān)鍵詞：成都；住房價格；影響因素

隨著社會進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程加劇，住房成為人們生活所需的基本物質(zhì)條件。近年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，表現(xiàn)為商品住房價格持續(xù)上漲，出現(xiàn)了住房有效性供給不足與無效性供給過剩等問題。

1. 成都市住房價格現(xiàn)狀

成都市堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快供給結(jié)構(gòu)性改革，加強(qiáng)房價調(diào)控監(jiān)管力度，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)健運(yùn)行。2018年4月成都市原主城六區(qū)，錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、高新區(qū)存量住宅監(jiān)測均價為15052元/平方米，環(huán)比上漲0.6%，同比上漲59.8%。雙流區(qū)、龍泉驛區(qū)、溫江區(qū)、郫都區(qū)、新都區(qū)存量住宅均價為8762元/平方米，環(huán)比上漲0.83%。

截止2018年4月，成都市主城區(qū)存量住宅價格漲幅放緩。隨著“剛需優(yōu)先搖號”政策的實(shí)施以及近期開發(fā)商開盤數(shù)量的不斷增多，新房市場火熱的同時也沖擊著存量房市場。預(yù)計近年成都房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢向前發(fā)展，存量住宅市場將會有所降溫并將處于“有價無市”狀態(tài)。

2、商品房價格影響因素分析

2.1 影響住宅的政治制度因素

政策對房價的影響是顯而易見的，與社會經(jīng)濟(jì)因素不同的是，后者影響作用是緩慢的，而前者影響作用是突變的。盡管房價一直呈現(xiàn)上漲趨勢，但在政府加緊限購政策后，房價上漲速度將放緩。近年來成都樓市新政頻發(fā)，從限購、限售、限貸、限價、公正搖號、積分落戶、剛需優(yōu)先制度，對樓市進(jìn)行了全方位調(diào)控。

2.2影響房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)因素

普遍情況下，一個地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，當(dāng)?shù)氐呢斦杖胍约熬用袷杖胍矔礁?。財政、居民收入影響房地產(chǎn)供求市場，收入升高，投資增加，購房需求增加，房價上漲。除此以外還有其他社會因素對房價也有影響，如地區(qū)總?cè)丝跀?shù)量、密度、結(jié)構(gòu)和家庭的數(shù)量構(gòu)成狀況以及地區(qū)風(fēng)俗習(xí)慣等。

2.3影響房地產(chǎn)的內(nèi)在因素

高房價的存在，必定有它自身的價值。首先是使用價值，房子本就是用來居住的，這是房子的自然屬性；其次投資價值，和其他市場不同，房屋作為一種大型商品有自身的特點(diǎn)，成本高，上漲易，下跌難；最后資產(chǎn)價值，房子是可以自由交易的，體現(xiàn)出增值價值。房地產(chǎn)內(nèi)在因素主要是指房地產(chǎn)自身品牌價值、地理環(huán)境、占地面積、建筑物質(zhì)量、公共設(shè)備等基礎(chǔ)建設(shè)情況。

2.4影響房地產(chǎn)的外在因素

（一）市場供求

有買賣才有市場，房地產(chǎn)交易離不開市場需求。房地產(chǎn)的外在供求現(xiàn)狀，可以通過商品房竣工面積及商品房銷售面積兩個指標(biāo)來分析。市場上普遍存在銷售面積大于竣工面積的現(xiàn)象，除銷售面積包含公攤以外，也可以看出購房需求在不斷增加。從2017年全國的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資109799億，總開發(fā)投資環(huán)比增長7%；住宅開發(fā)投資75148億，住宅開發(fā)投資環(huán)比增長9.4%。住房竣工面積71815萬平方米，環(huán)比下降7%；住房銷售面積144789萬平方米，環(huán)比增長5.3%。以上數(shù)據(jù)具體反映外在供求的變化，購房需求在不斷增加，對房價的影響很大。

（二）城市交通軌道

以成都地鐵為例，靠近地鐵站附近的樓盤，地鐵通車前后，大多數(shù)樓盤房價的漲幅在30%以上，最高甚至118%。例如樓盤南城都匯，附近站點(diǎn)是高新站，開通前均價6300元/平方米，開通后均價9000元/平方米，漲幅42.8%；樓盤藍(lán)光富麗東方，附近站點(diǎn)東客站，開通前均價3680元/平方米，開通后8032元/平方米，漲幅118.2%。由此可見公共交通的便利性，對沿線的房價有很大的促進(jìn)作用。

3我國房價調(diào)控政策建議

3.1貨幣流動性過剩政策建議

從金融角度來看我國房價上漲原因，主要是貨幣流動性過剩。我國近年實(shí)行擴(kuò)張性貨幣政策，再加上長期的低利率和資產(chǎn)價值上升的財富效應(yīng)共同作用，加大了貨幣流動性過剩的壓力。可以從以下幾個方面抑制資產(chǎn)價值快速上漲：

（一）完善外匯流入監(jiān)管制度。貨幣流動性過剩已經(jīng)是全球經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，全球各界投資者都在尋求投資出路，我國作為新興市場，大量的投資資本流入導(dǎo)致投資過熱現(xiàn)象和通貨膨脹危機(jī)。而且我國投資市場較為狹窄，主要是樓市和股市，國際過剩的流動性資本進(jìn)入這兩個市場時，導(dǎo)致這兩個市場的價格快速上漲。就樓市而言，抑制房地產(chǎn)投資需求，支持使用需求，可以從金融、稅收的角度，適當(dāng)提高二套房貸款利息，改善稅制結(jié)構(gòu)，提高流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收。

（二）發(fā)揮央行在貨幣市場中的調(diào)控作用?？梢酝ㄟ^提高準(zhǔn)備金率，改革匯率制度，公開市場運(yùn)作，使流動性過剩壓力能夠得到緩解。央行的職能還有監(jiān)管貨幣市場，當(dāng)其存在一些非正?，F(xiàn)象時，應(yīng)及時加強(qiáng)對貨幣市場的調(diào)整和控制。

（三）拓展投資渠道，引領(lǐng)合理消費(fèi)投資。拓展投資渠道可以通過金融理財產(chǎn)品創(chuàng)新、放寬企業(yè)和居民進(jìn)行海外投資的管制，疏導(dǎo)流動性過剩壓力。還可以鼓勵居民消費(fèi)，消費(fèi)可以轉(zhuǎn)移部分流動性，還可以拉動整個房地產(chǎn)市場的需求。

3.2利率調(diào)控政策建議

利率對房價的影響是極其復(fù)雜的。銀行提高利率后，住房貸款利率將上升，這將增加購房成本。此外，利率的影響效應(yīng)一般會經(jīng)過較長時間才會顯示出來，期間可能會因?yàn)楸姸嘁蛩氐挠绊懚a(chǎn)生意想不到的副作用，所以調(diào)控短期內(nèi)上漲過快的房價，利率調(diào)控政策應(yīng)謹(jǐn)慎使用。利率也會影響開發(fā)商投資成本，假使利率上升過高，開發(fā)成本過高，供給市場價格上漲，消費(fèi)需求受到抑制，最終的結(jié)果可能是高房價下的低周轉(zhuǎn)率。這一結(jié)果將對消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)商造成致命打擊，并將影響整個房地產(chǎn)市場乃至國家宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。此外，利率對貸款成本也有影響，利率過高，貸款成本也就越高，會加重貸款者月供負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行應(yīng)收未收款增多，存在金融風(fēng)險?？傊收{(diào)控作用相對敏感，對各方面都有錯綜復(fù)雜的影響，應(yīng)該謹(jǐn)慎使用，但是利率作為一種調(diào)控房價的手段，從長期來看，它的調(diào)控作用不言而喻，使用時要考慮各方面的影響，注意靈活運(yùn)用。

3.3土地供應(yīng)政策建議

房屋價格成本中占比最重的是土地價格，房價受土地價格的影響，而土地價格又受土地供求的影響，所以土地供求對房價有影響。土地供給不足是土地價格上漲的重要原因，這使得人們購房預(yù)期提前，盲目投資消費(fèi)更是加劇了供給之間的緊張關(guān)系。加快土地的開發(fā)步伐，適當(dāng)增加住宅用地供應(yīng)總量，緩解供需緊張局面。要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。人口越來越多，土地越來越少，在土地供應(yīng)中適當(dāng)增加住宅用地的比例，增加普通標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)性住房的供應(yīng)量，限制低容積率，別墅等大型住房供應(yīng)量。進(jìn)一部完善房管制度。健全經(jīng)濟(jì)適用房機(jī)制，保障中低收入家庭有房可住；完善開發(fā)商預(yù)售體系，使購房風(fēng)險降低；規(guī)范市場交易秩序，公開二手房出售出租信息，提高住房利用率；規(guī)范房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，提高職業(yè)能力素質(zhì)，為加快房產(chǎn)流轉(zhuǎn)提供有利保障。

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