住房制度長效機制：“四梁八柱”正在搭建

“2017年住房制度的長效機制開啟了建設(shè)之門，2018年有望邁出實質(zhì)性步伐”。

住房是民生之要，“住有所居”才能滿足人們對美好生活的向往。要實現(xiàn)全體人民的“安居夢”，一個平穩(wěn)健康發(fā)展的樓市必不可缺。

日前召開的中央政治局會議強調(diào)，“加快住房制度改革和長效機制建設(shè)”是2018年要著力抓好的重點工作之一，要“力爭取得明顯成效”。這意味著201 8年我國在長效機制建設(shè)上將邁出實質(zhì)步伐，“住有所居”的目標落實將“擲地有聲”。

國家統(tǒng)計局12月14日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅回落，商品房待售面積持續(xù)減少。“房地產(chǎn)市場當前運行總體是比較平穩(wěn)的。”國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇說。

樓市實現(xiàn)總體平穩(wěn)運行背后，是力度空前的樓市調(diào)控——逾百城發(fā)布限購、限貸、限價、限商、限售“調(diào)控令”，調(diào)控范圍從一二線城市逐步擴展到部分三四線城市。

“因城施策”的需求側(cè)調(diào)控措施成效顯現(xiàn)，熱點城市迎來樓市集體降溫，三四線城市購房需求得到有效管控，去庫存效果明顯，部分三四線城市從去庫存轉(zhuǎn)向控房價，投機炒房受到遏制。

本刊記者從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)中梳理2017年以來的房價變化軌跡，可以發(fā)現(xiàn)：5月份開始，作為樓市“風向標”的北京和上海出現(xiàn)房價環(huán)比零增長；8月份，一二線城市房價出現(xiàn)拐點，15個熱點城市新房環(huán)比價格首現(xiàn)最近3年來全面停漲；10月份，10個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前水平。

回顧本輪調(diào)控思路和軌跡，“限購限貸”政策對投資投機需求構(gòu)成精確打擊，“房住不炒”“住有所居”定位奠定了房地產(chǎn)市場發(fā)展的制度建設(shè)基調(diào)和調(diào)控政策方向。從土地供應、金融管理到發(fā)展住房租賃市場，長效機制的“四梁八住”正在搭建。

這向市場清晰地傳出一個信號：本輪調(diào)控的抓手是住房制度的重塑，而不是單純的房價控制。調(diào)控與改革將共同發(fā)力，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。中國社會科學院學部委員李揚說，通過本輪房地產(chǎn)調(diào)控實現(xiàn)樓市總體平穩(wěn)運行，為加快住房制度改革、建立長效機制創(chuàng)造了條件，贏得了“時間窗”。

買房并非是實現(xiàn)“住有所居”的唯一途徑。但長期以來，住房租賃市場的“跛行”發(fā)展讓人們不得不涌向買房的“獨木橋”。

落戶北京已有4年的“90后”小伙郝杰，一直糾結(jié)是否要動用父母的存款在北京購置住房。“一旦買房，會耗盡父母畢生積蓄，背上沉重的貸款，但租房義很難找到環(huán)境好、適合長期租住的房源，還遇到各種租房‘陷阱?！?/p>

滿足不同層次的住房需求，需補齊租房“短板”，從供給側(cè)角度增加多層次、多元化的住房供應。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)顯示，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，其中以新就業(yè)大學生和外來務(wù)T人員為主。

“住房租賃市場是住房制度改革的目標之一?！鼻迦A大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說，從過去的“購租并舉”到現(xiàn)在的“租購并舉”，體現(xiàn)了住房徂賃市場在實現(xiàn)“住有所居”方面將發(fā)揮更為重要的作用。我國將加快建立多主體供給、多渠道保障、“租購并舉”的住房制度。

目前，這一住房制度雛形浮出水面。廣州等12個城市被確定為首批加快發(fā)展住房租賃市場的試點城市，其中廣州明確提出租售同權(quán)，集體土地進入租賃市場，北京、上海探索共有產(chǎn)權(quán)房，廈門推行保障性商品房，深圳推行安居型商品房，長租房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）破冰，這些都將對未來住房市場結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠影響。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，住房供給端改革還要盤活存量，通過棚改、老舊小區(qū)改造、危房改造等形式，將功能不全的存量住房改造為具備更好居住功能的住房，多渠道保障宜居住房需求。

“積極完善租賃住房制度，要加快住房租賃立法，健全租賃住房的土地、金融、供給機制?！敝袊鐣茖W院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，但住房租賃市場剛剛起步，仍然存在大量的困難和障礙，特別是集中在頂層設(shè)計和政策法規(guī)方面。

如果說房地產(chǎn)長效機制建設(shè)是一盤大棋，在我國新型城鎮(zhèn)化進程的大背景下，發(fā)展城市群、促進人口和地區(qū)資源合理分布與流動則是對全盤棋局具有深遠影響的布局。

小劉大學畢業(yè)后留在廈門工作，3年后他湊齊首付約60萬元，于2017年年初在漳州角美鎮(zhèn)置業(yè)?！肮ぷ髟趶B門，居住在角美，每天開車上班也就20多分鐘?！毙⒄f，廈漳跨海大橋通車，龍海交通樞紐更加完善，基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展先行，使得越來越多的人像他一樣選擇把家安在廈門周邊一些城鎮(zhèn)。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰說，我國大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施，特別是高速和城際鐵路網(wǎng)、通信網(wǎng)的建設(shè)，為大中小城市互聯(lián)互通創(chuàng)造了條件，在大城市帶動輻射下，通過發(fā)展健康住宅、百年住宅、綠包住區(qū)，周邊中小城市、城鎮(zhèn)都能夠成為滿足群眾美好生活居住需求的宜居之地。

《中國住房發(fā)展報告》指出，破解房地產(chǎn)發(fā)展不平衡、不充分的問題，關(guān)鍵是要加快推進建立符合國情、適應規(guī)律的中國住房發(fā)展長效機制，以“租購并舉”開啟新時代中國住房新模式。促進中國住房市場穩(wěn)健、均衡、協(xié)調(diào)發(fā)展需要在“房住不炒”“住有所居”定位和基調(diào)上堅定調(diào)控與改革決心。

“2017年住房制度的長效機制開啟了建設(shè)之門，2018年有望邁出實質(zhì)性步伐?！蹦啭i飛說，要堅持調(diào)控不動搖、不放松、不歇腳，從金融、土地、財稅等方面采取切實措施，推動房地產(chǎn)長效機制建設(shè)邁出實質(zhì)性步伐。

選自《瞭望東方周刊》