房產(chǎn)投資向左還是向右？

房地產(chǎn)市場，這是一個中國人完全繞不開的話題，在改革開放40年的偉大歷程中，中國如果說有一種資產(chǎn)只漲不跌的話，相信絕大多數(shù)人第一個想到的就是房地產(chǎn)，的確房地產(chǎn)在過去的大多數(shù)時間中都是家庭投資中非常有意義的一種投資標的，由于房地產(chǎn)市場的長期上漲讓大多數(shù)人都相信房地產(chǎn)是一個會一直上漲的市場，然而如今房地產(chǎn)市場終于下跌了。

房價跌回一年前了？

2月24日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了最新的房地產(chǎn)價格統(tǒng)計報告，1月70個大中城市商品住宅銷售價格中13個城市房價環(huán)比下跌，52個城市上漲，5個城市持平。從環(huán)比看，有7個城市新建商品住宅銷售價格下降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；深圳、杭州和福州3個城市持平。從同比看，以北京為代表的11個城市新建商品住宅銷售價格下降，降幅在0.1至3.4個百分點之間，這些城市新建商品住宅銷售價格低于上年同期水平。

這也許是大多數(shù)人都意想不到的結(jié)果，長期以來由于房地產(chǎn)的特殊價值屬性，其價格往往是由土地價值所決定，而土地作為一種不可再生的稀缺性資源，從長期來看隨著人口向大城市集中，土地一定是更加稀缺，從而帶動了房地產(chǎn)價格的快速上漲。

誠然，土地的確是稀缺資源，但是在很多城市中核心城區(qū)的土地價格上漲卻帶動了整個城市的投機潮流，所以引發(fā)了房地產(chǎn)作為投資品而不是實用產(chǎn)品的一種價值異化，最終的結(jié)果就是房地產(chǎn)成了中國人最賺錢的投資品。然而，隨著國家關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”主基調(diào)的確定，房地產(chǎn)市場猶如被踩了急剎車一樣被強行剎住，之后層層加碼的房地產(chǎn)調(diào)控政策讓房地產(chǎn)這匹幾欲脫韁的野馬逐漸回到了正常的軌道上來，于是這才有了現(xiàn)在以北京為代表的一線城市房地產(chǎn)價格回歸一年前的現(xiàn)象。

2018年樓市到底該怎么看？

作為大家覺得不會跌的房價都跌了，很多人都開始疑惑，2018年的房地產(chǎn)市場到底會怎么走？我們普通人又該怎么看待房地產(chǎn)市場呢？

其實，房地產(chǎn)對于我們的家庭到底意味著什么？從使用價值來說，房地產(chǎn)是我們平時居住、生活的一個載體，沒有房子，在很多家庭看來就處于一個居無定所、漂泊無依的狀態(tài)，所以房地產(chǎn)的核心是居住，是使用價值。從價值來說，房地產(chǎn)對于中國家庭來說是家庭財富的重要組成部分，在不少家庭中房地產(chǎn)所占據(jù)的家庭財富比重已經(jīng)超過了家庭財富總量的50%以上，所以房地產(chǎn)又是中國人最重要的財富儲蓄。

那么，買房就意味著是一個家庭對于這個所在城市的長期投資，在一個城市買房就可以類比于購買以城市為公司發(fā)行的長期股票，城市發(fā)展得越好，房地產(chǎn)市場給家庭的財富回報也就越多。從這個理論的邏輯層面出發(fā)，我們就能夠發(fā)現(xiàn)2018年房地產(chǎn)市場的最重要規(guī)律，該不該持有一個城市的住房，就看這個城市的發(fā)展前景如何。而城市的發(fā)展前景則和城市的核心競爭力有關(guān)，舉例來說，北京作為中國的政治、文化中心，北京核心城區(qū)的房地產(chǎn)價格因為城市的發(fā)展原因有著較為強勁的支撐，而核心城區(qū)之外的地區(qū)由于需求的逐漸理性化將會回歸其正常價位，所以價格也就會相對應(yīng)下跌。對比來看，缺乏核心競爭力的城市或者核心競爭力衰退的城市則缺少房地產(chǎn)最為根本的競爭優(yōu)勢，比如說一些資源枯竭型城市，以及一些人口凈流出城市就是這樣的問題。

而支撐城市房價的依據(jù)是什么呢？對于中國的房地產(chǎn)來說，最大的支撐力就是人口，由于中國是世界上最大的人口大國，中國人多這個優(yōu)勢成為改革開放40年來中國最為重要的市場競爭優(yōu)勢，無論是改革開放之初的制造業(yè)興起，還是改革開放之中的大學生供應(yīng)，再到現(xiàn)在的城市房地產(chǎn)，只要有人口的流入就會產(chǎn)生剛需，剛需的存在是支撐房地產(chǎn)價值的重要基礎(chǔ)，如果大家看到統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示這個城市的人口不僅沒有增加反而在不斷流失和減少的話，那么建議大家要慎重考慮在這個城市持有住房，因為支撐城市房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)已經(jīng)改變，除非人口趨勢被逆轉(zhuǎn)，否則房地產(chǎn)價格只會進一步下降而不會進一步上升。

有了城市競爭力和城市人口這兩個重要指標之后，我們就能夠判斷2018年的樓市到底該怎么看這個問題的分析方向了：

第一，對于剛需購房者來說，剛需是大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場的重要基礎(chǔ)，同樣也是最為糾結(jié)的一群購房者，因為手中所持有的資源較為有限，因此每一個判斷都是慎之又慎，那么對于剛需人群來說，2018年能不能買房大家可以看你所在的這個城市有沒有發(fā)展競爭力，至少是一個區(qū)域內(nèi)的發(fā)展競爭力，以及周圍的人口是不是在向這個城市集中，如果是的話，那么及時出手可以作為考慮的方向。

第二，對于改善型住房的購房者來說，家庭住房的改善要不是因為家庭經(jīng)濟狀況改善，要不是因為家庭孩子降生等原因?qū)嶋H需求的改變，面對著改善型住房的需求，大家要關(guān)注的是房地產(chǎn)的附加屬性，比如說學區(qū)、醫(yī)療等屬性需求，在交通環(huán)境、經(jīng)濟約束相匹配的情況下，越接近市中心的房子相對而言保值增值的可能性越大。

第三，對于投資型購房者來說，國家已經(jīng)一再明確了“房住不炒”的理念，所以未來房地產(chǎn)市場作為投資品的價值正在顯著地降低，所以，如果想要通過投資房地產(chǎn)進行牟利的話，我們可以判斷房地產(chǎn)市場現(xiàn)在已經(jīng)不再具備高投資回報的可能性。

第四，對于已經(jīng)持有多套住宅的人來說，2018年可能是一個改變住房持有結(jié)構(gòu)的好時機，因為隨著房產(chǎn)稅政策的不斷明確，持有多套住房有可能將會被征收較高的房產(chǎn)稅，如果不進行及時調(diào)整的話，有可能出現(xiàn)的情況就是不僅不能通過買房實現(xiàn)資產(chǎn)投資的保值增值甚至有可能面臨著虧損，所以這一點一定要關(guān)注。

房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著其根本的內(nèi)在規(guī)律與邏輯，房地產(chǎn)也是一種商品，只要是商品就必然遵從價值規(guī)律的作用，價值規(guī)律告訴我們價格永遠是圍繞商品的價值上下波動的，所以房地產(chǎn)的價格也不可能只漲不跌，階段性的持續(xù)上漲并不代表能夠一直漲下去，所以房地產(chǎn)市場的投資與理財需要大家不斷地學習，只有這樣才能在經(jīng)濟發(fā)展的大潮中找到自己合適的定位，而不至于迷失在大潮中。