談輕資產(chǎn)模式商業(yè)綜合體智能化系統(tǒng)設(shè)計

劉 辛 （安徽省建筑設(shè)計研究院股份有限公司，安徽 合肥 230022）

1 基礎(chǔ)設(shè)施綜合解決方案

基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)的建設(shè)是智能化系統(tǒng)必不可少的建設(shè)內(nèi)容，為智能化系統(tǒng)的物理鏈路、通信（通訊）信號傳輸、設(shè)備運行環(huán)境提供基礎(chǔ)支撐。

綜合布線系統(tǒng)：是智能化系統(tǒng)物理通訊的數(shù)據(jù)傳輸承載平臺，以支撐語音、數(shù)據(jù)、圖文、視頻等多類格式信息的高速傳輸。一般設(shè)計標(biāo)識為5套，即商管網(wǎng)、外網(wǎng)、POS網(wǎng)、語音網(wǎng)與設(shè)備網(wǎng)，采用超五類雙絞線（或光纖到戶）+光纖主干布線系統(tǒng)。

計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：為各類網(wǎng)絡(luò)終端設(shè)備提供高速的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)通信服務(wù)，實現(xiàn)信息交流、軟件工作流轉(zhuǎn)和設(shè)備、資源的共享等，需滿足數(shù)據(jù)傳輸?shù)呢撦d均衡，保證數(shù)據(jù)傳輸?shù)陌踩?、穩(wěn)定性和可靠性。

語音通訊系統(tǒng)：為商管辦公提供一套安全、高效的語音通信環(huán)境，具備無阻塞、功能豐富等功能。

通信接入：系統(tǒng)為建筑內(nèi)提供對外數(shù)據(jù)、語音等通訊的接口。

無線WIFI覆蓋系統(tǒng)：為應(yīng)用系統(tǒng)和消費群體、各類功能區(qū)域商鋪內(nèi)部工作人員配備的無線WIFI覆蓋系統(tǒng)，實現(xiàn)有線網(wǎng)絡(luò)的延伸，為無線終端接入網(wǎng)絡(luò)提供接口。

移動通信室內(nèi)信號覆蓋系統(tǒng)：利用室內(nèi)天線分布系統(tǒng)將三網(wǎng)移動信號基站的信號均勻分布在建筑內(nèi)每個角落，從而保證室內(nèi)擁有理想的信號覆蓋，解決室內(nèi)三網(wǎng)移動通信信號盲區(qū)問題。

機房工程：一般分為商管機房、弱電機房、托管機房和監(jiān)控控制中心，為信息化核心設(shè)備和管理人員提供一個穩(wěn)定、安全、高效的運行、管理環(huán)境，保證溫濕度、光照度、潔凈度、電磁環(huán)境、噪聲干擾、供電質(zhì)量、震動與承重、防雷與接地符合建設(shè)要求。

綜合管路：是保證智能化系統(tǒng)各類線路傳輸?shù)奈锢沓休d路由，使各類電纜合理有序地安置在建筑內(nèi)的綜合管網(wǎng)中，并考慮涉及到和風(fēng)管、強電橋架、消防水管等交叉關(guān)系。

2 綜合安保解決方案

建筑物公共安全系統(tǒng)包括火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、安全技術(shù)防范系統(tǒng)和應(yīng)急聯(lián)動系統(tǒng)等，是綜合運用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，以應(yīng)對危害社會安全的各類突發(fā)事件而構(gòu)建的技術(shù)防范系統(tǒng)或保障體系，為建筑的安全提供保障。

①綜合安防平臺：是集中實現(xiàn)公共安全各子系統(tǒng)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一資源、統(tǒng)一用戶的需要，實現(xiàn)系統(tǒng)資源的集中錄入和監(jiān)控，達到系統(tǒng)模塊之間的資源共享、統(tǒng)一調(diào)度和聯(lián)動控制。

②入侵報警系統(tǒng)：利用傳感器技術(shù)和電子信息技術(shù)，探測非法入侵設(shè)防區(qū)域的行為，并將入侵行為和區(qū)域告知控制中心，實現(xiàn)快速接警、核警、處警和出警的目的。

③視頻監(jiān)控系統(tǒng)：通過網(wǎng)絡(luò)傳輸技術(shù)、視頻編解碼技術(shù)和存儲技術(shù)，視頻監(jiān)控系統(tǒng)采用數(shù)字化、高清化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的應(yīng)用。

④人員管控及客流量分析系統(tǒng)：利用智能視頻自動分析、目標(biāo)跟蹤、識別技術(shù)、人臉識別算法，對經(jīng)過建筑內(nèi)重點區(qū)域?qū)崿F(xiàn)實時人臉跟蹤、抓拍、建模、實時黑名單比對報警和人臉后檢索等功能，實消費者的人員管控、快速檢索和人流量統(tǒng)計。

⑤電子巡查系統(tǒng)：實現(xiàn)對安保人員巡更路線的規(guī)劃管理及對人員工作狀態(tài)的監(jiān)測。

⑥出入口控制系統(tǒng)：在商管辦公區(qū)利用智能卡、生物識別等身份鑒別手段對進出建筑（區(qū)域）的人員進行認證與管控，做到事前控制、事中驗證和事后處置。

⑦傷殘救助系統(tǒng)：在無障礙廁所安裝救助裝置，當(dāng)傷殘人員遇險時可發(fā)出求救信號。

⑧五方對講系統(tǒng)：利用電梯轎廂分機、電梯機房分機、電梯頂部分機、電梯底部分機、管理中心主機實現(xiàn)五方間通話。

3 商管保障綜合解決方案

商管保障系統(tǒng)是為建筑的后勤保障部門提供的一系列基礎(chǔ)服務(wù)與維護管理工作，它涵蓋了建筑內(nèi)所要精細化服務(wù)的方方面面，包括有線電視、公共廣播與背景音樂、車位引導(dǎo)、信息發(fā)布與查詢、物業(yè)管理等系統(tǒng)，來提高服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)品質(zhì)，進而提高消費者的滿意度。

①有線電視系統(tǒng)：采用光纖同軸電纜混合網(wǎng)HFC方式，利用1GHz鄰頻電纜電視傳輸系統(tǒng)，采取雙向傳輸網(wǎng)絡(luò)，可靠接收當(dāng)?shù)赜芯€電視節(jié)目，也可以采用IPTV方式。

②公共廣播與背景音樂系統(tǒng)：通過優(yōu)美的音樂創(chuàng)造建筑內(nèi)輕松愉快的氛圍，并不影響人群正常交談。系統(tǒng)利用靈活的網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)，在不同區(qū)域擁有多種獨立音源，支持分區(qū)廣播不同的音源內(nèi)容，滿足各類消費者需要。

③無線對講系統(tǒng)：為商業(yè)內(nèi)部管理實現(xiàn)調(diào)度自動化和管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)手段，解決安保、工程、后勤、管理人員即時通訊功能，便于及時聯(lián)絡(luò)處理運營問題，提升管理效率，提高消費者滿意度。

④考勤管理系統(tǒng)：利用信息化手段完成人員管理、考勤管理功能于一體的應(yīng)用管理系統(tǒng)，實現(xiàn)對商管內(nèi)部人員的上下班考勤、會議考勤等活動考勤的自動化處理。

⑤車位引導(dǎo)系統(tǒng)：通過在停車場區(qū)域引導(dǎo)屏和空車位提示裝置，引導(dǎo)外來車輛順利停入目的區(qū)域空車位的智能停車引導(dǎo)系統(tǒng)，實現(xiàn)輕松停車。

⑥反向?qū)ぼ囅到y(tǒng)：車主在返回停車場時往往由于停車場空間大、環(huán)境及標(biāo)志物類似、方向不易辨別等原因，容易迷失方向，找不到自己的車輛，反向?qū)ぼ囅到y(tǒng)通過尋車終端觸摸屏或手機終端APP，幫助顧客導(dǎo)航找到車輛停放的具體路線和區(qū)域。

⑦信息發(fā)布與查詢系統(tǒng)：提供信息編輯、傳輸、發(fā)布和管理等專業(yè)媒體服務(wù)，利用分布在建筑內(nèi)的各種顯示終端，發(fā)布圖文多媒體內(nèi)容，并通過設(shè)置觸摸查詢機，實現(xiàn)交互式的信息溝通，提高消費者用戶體驗。

⑧商業(yè)管理系統(tǒng)：為了方便商業(yè)管理部門，有效提高內(nèi)部各部門及各崗位的執(zhí)行力，除了實現(xiàn)最基本的商鋪管理功能以外，并能實現(xiàn)行政辦公管理、后勤的規(guī)范化管理、流程化管理。

4 設(shè)備監(jiān)控與能源管理綜合解決方案

商業(yè)綜合體建筑功能區(qū)域復(fù)雜，其能耗種類較多，能源管理工作繁雜。應(yīng)對建筑用能特點，結(jié)合《綠色建筑設(shè)計規(guī)范》，對其進行管理節(jié)能和技術(shù)節(jié)能兩方面設(shè)計，在建筑物全生命周期內(nèi)做到可持續(xù)性節(jié)能，以實現(xiàn)建設(shè)低碳節(jié)約型社會的目的。

①建筑設(shè)備管理系統(tǒng)：利用計算機控制技術(shù)，以豐富靈活的控制、管理軟件和節(jié)能程序，將建筑物內(nèi)溫濕度、PM2.5、CO、CO2濃度等環(huán)境信息的監(jiān)測分析，從而對空調(diào)、送排風(fēng)、給排水、照明等各類機電設(shè)備進行精細化控制與管理，為建筑物提供安全、健康、舒適的內(nèi)部環(huán)境。

②智能照明系統(tǒng)：實現(xiàn)對燈光的開關(guān)、調(diào)光、定時、光感、紅外線遙控、編程等控制方式，滿足不同時期的營業(yè)氛圍及夜間巡更對照度的不同需求。達到美化照明環(huán)境、延長設(shè)備使用壽命、有效節(jié)約電能的目的，降低整體運營成本。

③綜合能源管理系統(tǒng)：通過對水、電、氣、熱等用能情況進行分類、分項計量、實時監(jiān)測、集中監(jiān)視、能耗統(tǒng)計、審計、對比分析、定額考核、節(jié)能評價以及數(shù)據(jù)挖掘等一系列功能的應(yīng)用，從而實現(xiàn)科學(xué)、及時、精細的建筑能耗監(jiān)測和持續(xù)節(jié)能改造，配合用能制度為能耗管理和服務(wù)提供基本數(shù)據(jù)并優(yōu)化用能設(shè)備控制策略，為建筑物提供能耗指標(biāo)化管理的具體依據(jù)。系統(tǒng)不僅能有效提供技術(shù)手段對節(jié)能效果進行監(jiān)督與預(yù)警，更能加強全體人員的節(jié)能意識，從技術(shù)節(jié)能與管理節(jié)能兩方面逐步推進達成節(jié)能減排目標(biāo)。

④建筑分布式光伏系統(tǒng)：采用光伏組件將太陽能直接轉(zhuǎn)換為電能，由光伏組件、組串式并網(wǎng)逆變器、交流配電柜、并網(wǎng)柜、避雷器、環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、計量系統(tǒng)等組成的分布式發(fā)電系統(tǒng)，建筑物頂部空地建設(shè)，充分利用當(dāng)?shù)靥柲苜Y源，替代和減少化石能源消費。

5 總結(jié)

大總包設(shè)計模式下，應(yīng)就商業(yè)綜合體功能本身特點與輕資產(chǎn)運營模式抓緊核心業(yè)務(wù)、非核心業(yè)務(wù)外包、集中于設(shè)計開發(fā)、市場推廣、降低資本投入等特點相結(jié)合，在設(shè)計過程中需要經(jīng)過各專業(yè)、各功能區(qū)碰撞溝通及相關(guān)管控標(biāo)準(zhǔn)要求進行過程調(diào)整。

在設(shè)計時不僅需要投資成本的經(jīng)濟性，還要考慮到系統(tǒng)之間的相互關(guān)聯(lián)性。如綜合布線與各系統(tǒng)之間通訊線纜敷設(shè)采用集成式橋架中間加隔板的方式，避免了綜合管路在走道吊頂內(nèi)有限的空間中與其它相關(guān)專業(yè)系統(tǒng)之間的管網(wǎng)交叉，另外還需要考慮到不同建筑布局及寶貝王、院線等特殊功能區(qū)域內(nèi)部布局設(shè)計時間及建設(shè)時間的差異性，需要進行管網(wǎng)聯(lián)通獨立區(qū)域配線間設(shè)計考慮。通訊接入系統(tǒng)應(yīng)考慮三網(wǎng)共建共享的設(shè)計因素，從而降低投資成本。

為確保輕資產(chǎn)運營模式商業(yè)綜合體項目建設(shè)的高效實施，并滿足運營過程中資產(chǎn)規(guī)模傾向于小、資產(chǎn)質(zhì)量傾向于精、資產(chǎn)重量傾向于輕、資產(chǎn)形態(tài)傾向于軟、資產(chǎn)投入傾向于少、資產(chǎn)價值靜態(tài)或分散時小、動態(tài)或整合時大的多變特點，在項目設(shè)計前期采用BIM技術(shù)，建立信息共享平臺，實現(xiàn)可視化、參數(shù)化、模擬化和可協(xié)同化，提高了建設(shè)過程中工程管理的信息化、數(shù)字化、智能化水平，提高工程管理的工作效率。讓項目參與者均可根據(jù)需要獲取相應(yīng)的信息，輔助對項目的理解，減少常見的錯誤，支持與項目有關(guān)的工作決策。實現(xiàn)從設(shè)計段將建筑、結(jié)構(gòu)、機電專業(yè)進行碰撞檢測，實現(xiàn)施工前的問題排查，確定工期，減少變更。施工階段指導(dǎo)現(xiàn)場實際施工，優(yōu)化施工工序，確定各專業(yè)的工作面劃分。重難點部位，進行施工進度模擬、施工工藝模擬、施工組織模擬以及工料管理等。通過移動終端輔助現(xiàn)場施工質(zhì)量管理。到運維階段優(yōu)化傳統(tǒng)管理流程，為建設(shè)方提供完善的竣工BIM模型，所有變化內(nèi)容真實反映到BIM建筑模型里，避免人、材、檔案等因素造成的資料缺失，有利于建筑的正確維護與管理。

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