政治局會(huì)議26字箴言警醒樓市，北京將重啟“跑得快”模式

按照慣例，中央政治局會(huì)議每年會(huì)進(jìn)行三次關(guān)于經(jīng)濟(jì)工作的分析，分別在一季度、半年度和全年，其中承上啟下的半年度會(huì)議會(huì)指明下半年的經(jīng)濟(jì)工作方向。在今年的會(huì)議中，針對(duì)樓市調(diào)控方向的表態(tài)，在當(dāng)下前景未明的形勢(shì)中尤為關(guān)鍵。

關(guān)于樓市調(diào)控，政治局會(huì)議用26個(gè)字定調(diào)下半年：“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。”前所未有地兩次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定”。

在去年年底召開(kāi)的政治局會(huì)議上，針對(duì)樓市的表述為：“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制?！迸c之相比，“平穩(wěn)”被“穩(wěn)定”代替，健康發(fā)展則不再提及。而與今年一季度“要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制?！钡拇朕o相比，“發(fā)展”二字亦失去了蹤跡。

這樣的變化耐人尋味。在新華字典中，“穩(wěn)定”的釋義是“穩(wěn)固安定”，“平穩(wěn)”則為“沒(méi)有波動(dòng)”，由“平穩(wěn)”改成“穩(wěn)定”，也就是在沒(méi)有波動(dòng)的基礎(chǔ)上還要保持市場(chǎng)的安定，預(yù)示著調(diào)控手段的再升級(jí)。今年一季度，覆蓋全國(guó)一、二線城市的大范圍深度調(diào)控，是這次表述改變的一個(gè)鮮明注腳。而放棄“發(fā)展”，似乎隱喻著房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)支柱地位可能面臨崩塌。

“堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性”，說(shuō)明當(dāng)前執(zhí)行的限購(gòu)、限貸、限漲、限售等各項(xiàng)調(diào)控政策，年內(nèi)基本不存在退出的可能。明年將會(huì)如何，要看今年年底的中央政治局會(huì)議和明年年初的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議怎樣定調(diào)，如果按照中央要求的“堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性”，那么，明年地產(chǎn)行業(yè)恐怕仍將面對(duì)偏緊的宏觀政策環(huán)境，今年上半年6.9%的經(jīng)濟(jì)增速，則為房地產(chǎn)留出了充足的調(diào)控空間。

政策收緊主要作用于樓市的需求端。今年以來(lái)，處于調(diào)控深水區(qū)的一二線熱點(diǎn)城市伴隨著成交量的大幅下跌，房?jī)r(jià)也開(kāi)始出現(xiàn)穩(wěn)中回落的跡象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年6月份，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市中，北京、上海等城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，天津、南京、鄭州、深圳與上月持平，杭帥l等城市比上月略有上漲。

一線城市行列里，北京未能打破樓市3年一輪回的魔咒，從銷量數(shù)字來(lái)看表現(xiàn)得尤為慘烈。

北京新房市場(chǎng)在成本壓力的倒逼之下，不得不背離了客戶基數(shù)最大的剛需市場(chǎng)，由改善型產(chǎn)品獨(dú)挑大梁，造成市場(chǎng)的冰火兩重天。政府限價(jià)項(xiàng)目的一房難求、一搶而空，與整體市場(chǎng)銷量數(shù)字的跌入谷底同時(shí)出現(xiàn)。

截止24日，7月新房市場(chǎng)僅成交1144套商品住宅，如果全月銷量低于1400套的話，將創(chuàng)下自2006年北京開(kāi)始網(wǎng)簽以來(lái)新房市場(chǎng)月度成交的歷史最低值。盡管改善市場(chǎng)熱度未減，但整體市場(chǎng)的銷量下行，仍舊會(huì)不可避免地傷及房企業(yè)績(jī)及回款。

二手房則顯示出剛需遁形、剛改低迷的市場(chǎng)現(xiàn)狀。7月前24天北京二手住宅的網(wǎng)簽量?jī)H有5339套，回到了2014年市場(chǎng)低谷期的銷量水平。二手市場(chǎng)的消沉之勢(shì)將會(huì)傳輸?shù)叫路渴袌?chǎng)，逐步削弱以改善需求為主的新房市場(chǎng)的前行動(dòng)力。

深研樓市下行背后的原因，除了房地產(chǎn)調(diào)控，更為重要的是金融領(lǐng)域狠狠踩下的這腳急剎。當(dāng)前，金融體系以適當(dāng)?shù)呢泿趴偭空{(diào)節(jié)為基礎(chǔ)，采取宏觀審慎監(jiān)管，管控金融創(chuàng)新，力求將杠桿放大效應(yīng)造成的負(fù)面影響減至最低。

5月份和6月份，我國(guó)M2增速連續(xù)跌破10%的大關(guān)，6月M2同比增速更降至9.4%，創(chuàng)歷史新低。而對(duì)樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的是，貨幣創(chuàng)造活動(dòng)的放緩恐將在中長(zhǎng)期持續(xù)執(zhí)行。

政治局會(huì)議中對(duì)此的表述是“要保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，實(shí)施好積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策；確保守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線?！蓖瑯訌?qiáng)調(diào)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，意味著當(dāng)前一二線城市房地產(chǎn)行業(yè)的去杠桿操作在短期內(nèi)難言放松。而金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人房貸的額度管控，以及開(kāi)發(fā)企業(yè)非標(biāo)融資的限制，都將加劇樓市的震蕩幅度。

一系列正在或即將打出的組合拳精準(zhǔn)擊向樓市命門，顯見(jiàn)，繼國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)走出“L”型曲線后，樓市也無(wú)法獨(dú)善其身，很可能向隨之步入“L”型走勢(shì)。

聚焦北京，金融機(jī)構(gòu)的去杠桿，已經(jīng)開(kāi)始威脅到房企資金鏈的安全。今年上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目到位資金為3200.9億元，同比下降3.8%。其中，國(guó)內(nèi)貸款為911.2億元，下降4.7%；自籌資金為598.7億元，下降25.1%；定金及預(yù)收款等其他資金來(lái)源為1680.8億元，增長(zhǎng)6.9%。隨著市場(chǎng)銷量的下滑，如果僅有的增速為正的定金及預(yù)收款項(xiàng)由正轉(zhuǎn)負(fù)，房企的資金面壓力將會(huì)雪上加霜。

當(dāng)下，面臨金融風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商們正在采取積極策略應(yīng)對(duì)，搶奪純自住房地塊，清晰標(biāo)定明年的應(yīng)收賬款就是舉措之一。但是，對(duì)于那些尚未充分儲(chǔ)備銷售速度快、回款壓力小的政策房地塊的房企而言，加快項(xiàng)目上市速度，在樓市余溫尚存的當(dāng)下，多多回收業(yè)績(jī)才是大道正途。

下半年的北京樓市，也許將再度開(kāi)啟“跑得快”模式。