澳洲地產(chǎn)開發(fā)那些事兒

澳大利亞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在全球金融危機后獨善其身，得益于澳大利亞政府審慎的財政政策、穩(wěn)定的政治、多元文化和優(yōu)美的自然環(huán)境。隨著近年越來越多的移民及留學(xué)人口赴澳生活，我們對這個“坐在礦山上，騎在羊背上”的國家也有了更新的認(rèn)識。

對于眾多海外投資者來說，除了傳統(tǒng)的礦產(chǎn)資源業(yè)和農(nóng)業(yè)，澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)因其低風(fēng)險，穩(wěn)回報，入市相對簡易，也在近年來成為投資關(guān)注熱點。亞洲投資者對房地產(chǎn)投資并不陌生，但跨境投資對于非諳熟當(dāng)?shù)厥袌鎏卣鞯暮Ｍ馔顿Y人來說，機遇與風(fēng)險并存。項目中牽扯的法律、稅務(wù)及相關(guān)行業(yè)規(guī)范、市場估值、開發(fā)周期及風(fēng)險管理等因素對投資決策至關(guān)重要，尤其是對房地產(chǎn)的投資，更有賴于對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)及居民文化的準(zhǔn)確理解和敏銳洞察。

澳洲地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢

產(chǎn)業(yè)歷史悠久、開發(fā)市場成熟

澳洲房地產(chǎn)業(yè)作為澳洲的長期主要產(chǎn)業(yè)，具有上百年的發(fā)展歷史，市場規(guī)模大且十分成熟，并在過去幾十年中保持了穩(wěn)步快速的良好發(fā)展。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)字表明，澳洲房價持續(xù)向上走，形成平均每7年翻一番的態(tài)勢，平均每年增長8-10%左右，以穩(wěn)健著稱。

法律規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，投資環(huán)境優(yōu)秀

澳洲房地產(chǎn)法律規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)，擁有完善、高效的監(jiān)管體系，對投資者和消費者利益充分保護。透明、高效的房產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)，維護了買方、賣方、銀行三方利益。

移民大量涌入，人口迅速增長

澳大利亞的兩個最大的城市，悉尼和墨爾本都在實行大人口城市計劃，在未來的10到20年里，吸引更多的移民居住。住房需求量將越來越大。悉尼作為澳洲第一大城市，受到移民的青睞，成為澳洲移民首選城市。大量移民的涌入和早期移民的人口自然增長是房地產(chǎn)市場最好的支撐。

澳洲地產(chǎn)開發(fā)的流程

前期

市場咨詢

開發(fā)企業(yè)首先要注意宏觀信息，例如：地理位置、適合的開發(fā)類型、最終適合的受眾、該地區(qū)市政府未來的規(guī)劃、對開發(fā)項目是否有什么特殊限制（容積率，高度限制）、目標(biāo)土地的性質(zhì)（是否商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地等等，是否可以轉(zhuǎn)變屬性，土地上現(xiàn)有建筑物是否文物等）。

項目預(yù)算

其次要注意項目整體預(yù)算，這時候設(shè)計師、建筑商、質(zhì)量監(jiān)督、項目經(jīng)理、貸款師、律師、會計師、地產(chǎn)中介需要一起介入，為整個開發(fā)項目做出可行性報告、時間流表、產(chǎn)品預(yù)算及利潤表，注意預(yù)算表里的每一步都要預(yù)留一定比例的緩沖地帶以應(yīng)付未來的未知風(fēng)險。

購置土地及審批（DA）

澳洲沿襲西方資本主義社會制度，土地所有權(quán)為私人永久擁有，所以土地交易對象均為個人，極少有政府出讓土地。投資者可與土地所有者協(xié)商價格，也可請評估機構(gòu)評估地價，之后雙方聘請律師，并簽署相關(guān)土地交易法律文件后即成交（土地交易的法律文件中會包含土地性質(zhì)和建筑類別，對于大型地塊會有是否可分割的批文）。

建筑及施工設(shè)計

對于開發(fā)項目的建筑則需由當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)部門審批后才可動工興建，其外觀，結(jié)構(gòu)、設(shè)計風(fēng)格都必須符合當(dāng)?shù)卣囊蠹伴L遠規(guī)劃。設(shè)計方案需要由澳洲認(rèn)可的設(shè)計公司完成，包括外觀設(shè)計，現(xiàn)狀地形圖、總平圖、道路規(guī)劃圖、園林景觀、風(fēng)向、日照、綜合管網(wǎng)等（類似于國內(nèi)建筑性詳規(guī)），并提交當(dāng)?shù)亟ㄖ瘑T會審批，如有設(shè)計缺陷則提出修改方案并可再次提交，審批通過后方可交給建筑商施工。

對于項目設(shè)計和審批的費用視地塊大小和項目規(guī)模而在幾萬到幾十萬澳幣不等，需6-18個月的時間。就收益率來看，投資者購置生地自行設(shè)計開發(fā)要比直接購買審批后項目利潤率要高一些。

中期

確定建筑商

澳洲法律規(guī)定土地開發(fā)項目需由具備澳洲建筑資質(zhì)的公司負(fù)責(zé)承建，投資者可以以招標(biāo)形式選擇建筑商，也可在推薦的數(shù)家公司中，通過比較資質(zhì)、規(guī)模、造價以及工程等方面的因素最終確定建筑商，并簽定項目建設(shè)合同。該合同將明確規(guī)定開工時間、工程進度、工程質(zhì)量及違約責(zé)任、質(zhì)保期等相關(guān)問題。

支付工程款

項目建設(shè)中工程款的支付均按照建設(shè)合同的條款分期支付給建筑商。建筑商會在每個階段性竣工后向所轄地建筑安全委員會提請階段性檢測，并由該部門對建筑質(zhì)量進行審核。若發(fā)現(xiàn)建筑質(zhì)量問題，該委員會將會限期整改，最終通過審核后將出具檢測報告，建筑商便以此檢測報告作為申請下一階段工程款的依據(jù)。如因建筑商自身原因?qū)е碌墓こ藤|(zhì)量等問題均由建筑商自行承擔(dān)，投資者可視情況暫緩支付工程款，并可根據(jù)簽訂的建筑合同中關(guān)于工程進度的條款追究建筑商法律責(zé)任。

如工程款為銀行貸款，則建筑商需將階段性檢測報告同時交給銀行，由銀行劃撥下一階段款項，并通知投資方。

項目整體竣工后，建筑商將會同投資方及各相關(guān)檢測部門做整體驗收，合格后結(jié)算尾款并結(jié)束合同關(guān)系。質(zhì)保期內(nèi)的維修問題均由建筑商承擔(dān)。

預(yù)售、施工許可申請（CC）、建筑施工

預(yù)售的時間直接影響了銀行貸款的審批和開始施工的時間（在有貸款的情況下）。銀行在發(fā)放貸款之前會有相應(yīng)的要求，除去財務(wù)狀況部分以外，預(yù)售的數(shù)量是個重要指標(biāo)。只有在預(yù)售數(shù)量達標(biāo)的情況下，銀行才會發(fā)放貸款。資金上的保障無疑是建筑施工進程的堅強后盾，這時候好的大型地產(chǎn)中介或者多中介多渠道的銷售模式是非常重要的。除去資金保障之外，還有很多因素會直接影響到建筑施工的進程，比如：建筑商本身的實力和經(jīng)驗；施工許可申請獲批的時間是否跟預(yù)售環(huán)節(jié)銜接的緊密；建筑商對各個工種調(diào)配的能力；項目經(jīng)理是否盡職高效的協(xié)調(diào)了設(shè)計師、建筑師、質(zhì)量監(jiān)督等各部分；還有天氣因素等。

后期

申請入住許可證（OC），到期交房

到期交房環(huán)節(jié)（交割）是整個開發(fā)項目的又一個重要環(huán)節(jié)，想做到交割的準(zhǔn)時和順利，仍需要項目經(jīng)理、建筑商、地產(chǎn)中介、律師、會計師和貸款師的配合。項目完工時間的精確性、入住許可證（OC）的申請、信息是否已經(jīng)在地產(chǎn)中介和雙方律師之間傳遞、過戶文件是否已經(jīng)準(zhǔn)備就緒、買方的貸款是否已經(jīng)提前準(zhǔn)備好都是做到按時順利交割的基礎(chǔ)。

售后管理和服務(wù)

物業(yè)管理和房產(chǎn)交割后的租賃服務(wù)是本環(huán)節(jié)的關(guān)鍵，物業(yè)管理同樣能影響到開發(fā)商的聲譽，出租回報率也是另一個直接影響到開發(fā)商的下一個開發(fā)項目優(yōu)劣的指標(biāo)。好的物業(yè)管理公司和出租地產(chǎn)中介是這個環(huán)節(jié)的保障者。

澳洲地產(chǎn)開發(fā)的注意事項

樹木

在澳洲砍一棵樹的成本是很高的，砍一棵樹幾千澳幣的價格是常有的事。而砍伐過后樹根部分的處理非常困難，很多大樹的根系復(fù)雜，伸向各個地方找水，土壤水份的不平衡更多會帶來地基輕微的運動，對現(xiàn)有的房屋或未來建造的房屋都會帶來隱患。而樹木是否能夠被砍伐，還需要當(dāng)?shù)厥姓踔疗渌块T的批準(zhǔn)，要是遇到了規(guī)定不可以砍伐的樹，那就只好放棄了。作為開發(fā)商，如果砍伐了可以砍伐的樹木，還需要在后期種植一定量的樹木來滿足綠化的要求。除去樹木本身，樹木的位置也很重要，邊界線上的大樹也要小心，不管是你家的還是鄰居的，一般離比較大的樹6米內(nèi)不可以有建筑，對樹或建筑的地基都不好。

文物遺產(chǎn)保護

有些80年以上的老房子，已經(jīng)被政府列為文物遺產(chǎn)的，沒有特別許可，是不能推倒的，只能維護翻修，這種房產(chǎn)如果作為開發(fā)，難度和風(fēng)險都會加大，建議規(guī)避。

排水管道

買地的時候請注意這塊地有沒有公共排水管道，位置在哪。如果在很靠邊界的地方，或者在鄰居一側(cè)，那都是可以的。但如果在土地的中間，那就完全失去了開發(fā)價值，因為公共排水管道上是不可以有建筑的。

水電煤氣，廢水的排水系統(tǒng)

這些供應(yīng)是每個房子必備的，而接口的位置會直接影響到你的建造成本。例如你這塊地的雨水排水口在50米以外，這意味著你建成房子后，要從地下挖洞連通50米外的雨水管道，無疑會增加成本。