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    嚴厲調控下為何房企利潤創(chuàng)三年最高?

    2017-12-31 00:00:00劉光宇
    安家 2017年10期

    我們都知道,這幾年房地產市場上面臨著土地成本增加、經(jīng)營成本增加以及其他因素導致房企利潤率不斷出現(xiàn)下滑態(tài)勢,近幾年行業(yè)平均利潤率均不足10%。然而,今年上半年,已發(fā)布上半年業(yè)績房企的平均利潤率出現(xiàn)上漲,再度回歸兩位數(shù)。從已發(fā)布上半年業(yè)績報告的近90家房企表現(xiàn)看,78家A股上市房企合計凈利潤達到了341.3億元,凈利潤率為11.6%,過去三年這一指標均是個位數(shù)。也就是說,創(chuàng)下了三年以來最高值。

    這個數(shù)據(jù)很顯然與當下嚴密的樓市調控有點格格不入,看似矛盾,分析起來,實則有其背后的原因。此時有各種聲音,表示樓市調控不管用,趕緊撤掉吧。安家融媒認為,房企業(yè)績和利潤的提升并不意味著調控無效,甚至別有用心的人在混淆視聽。其實,數(shù)據(jù)的外化表現(xiàn)與調控一點都不矛盾。

    我們都知道為什么要調控?是因為市場過熱了才會調控,那自然數(shù)據(jù)反映出來一定是先好后壞,而調控的反應是滯后性的。很多房企的業(yè)績增長實際上是在調控前或調控初期實現(xiàn)的,而結算的時候可能是深度調控,所以讓人感覺到,深度調控卻業(yè)績大漲,不符合邏輯。這是一種時間和感官的錯位,沒有毛病。

    另外一個很重要的原因則是,三四線城市在無調控背景下才導致這一輪的大幅增長。很多大房企雖然一二線城市遭遇市場的冷清,但是多數(shù)在三四線城市也有布局,這里市場的大漲也讓他們收獲頗豐,對整體業(yè)績的增長并沒有造成太大影響。

    其實,還有一個原因,如今的房企分化很嚴重。就像購房者一樣,有錢的是巨富可以買很多套房子,沒錢的一套都買不起。所以一平均下來都好像業(yè)績很好,房子很多。實際上呢?實際上,大房企的吸附能力太強,一些中小房企慘不忍睹。

    安家融媒認為,雖然我們看到不少房企業(yè)績增長,利潤提升,但是并不能改變房地產趨勢性下行的局面。首先,很多人有一個誤區(qū),認為房地產周期性回落就意味著房價的下跌,其實,周期性回落是一個大的趨勢,而房價短期內漲漲跌跌都屬于正常現(xiàn)象。

    房子是用來住的而不是用來炒的,這個定位確立后,就意味著房地產作為經(jīng)濟增長的最重要帶動動力即將結束,房子不可能繼續(xù)成為投資主體,其投資屬性將會被弱化,居住屬性被強化。目前加大實際居住供給則正是該理念的表現(xiàn)。所以,房地產在大調整這不是一句玩笑話,很多人當耳旁風。

    對于一些過于樂觀的開發(fā)商而言,恐怕未來沒有你想的那么美好。這時候有不少房企開始做嬌得提高業(yè)績目標了。房企整體銷售數(shù)據(jù)升溫,多家房企在完成年度過半銷售目標后,紛紛調高全年銷售目標。碧桂園已將全年銷售目標由4000億元上調至5000億元,上調幅度達25%。富力地產也表示,將全年協(xié)議銷售目標提升至800億元,比此前宣布的銷售目標730億元上調9.59%。龍湖地產也宣布,前七個月已完成1030億元銷售額,距離原定的1100億元目標僅一步之遙,因此將全年銷售目標上調至1500億元,上調幅度達36.36%。

    其實,對于一些大房企由于戰(zhàn)略的全新部署完成新目標還是有可能的。但是這種行為會造成示范效應,一些不明就里的中小開發(fā)商會盲目跟風,以為市場會大好,結果不但沒完成業(yè)績,還讓自己失去了很多回籠資金的機會。

    我們要客觀認識此次市場的業(yè)績增長,從全國主要城市銷售數(shù)據(jù)看,7-8月大部分熱點城市銷售均出現(xiàn)了環(huán)比與同比的調整,一二線城市環(huán)比下調明顯,整體市場分化趨勢加快。而且三四線城市的火爆不可能持續(xù)下去。穆迪分析師黃哲指出,嚴格的調控措施將影響下半年住宅銷量,并導致銷售增速放緩,預計未來6-12個月中國房地產業(yè)的運營環(huán)境仍將面臨挑戰(zhàn)。

    wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至9月5日,近150家房企已公布2017年半年報。近60家房企利潤總額出現(xiàn)負增長,約占總數(shù)量的4成。其中,中關村科技降幅最大,為-4598.65%。一方面是大房企高歌猛進,一邊是中小房企江河日下。在房地產行業(yè)加緊調控、深度調整的背后,市場正在發(fā)生變化。

    各家房企銷售數(shù)據(jù)顯示,調控影響已逐漸顯現(xiàn),碧桂園、萬科等多家房企的銷售業(yè)績已在7月份出現(xiàn)明顯回落。不少房企紛紛表示,對下半年房地產市場持謹慎態(tài)度,不認為下半年會延續(xù)上半年的銷售增速。

    如今已有一些房企開始進入被吞并階段。據(jù)時代財經(jīng)報道,9月4日,萬科例行發(fā)布的月度業(yè)績公告揭開了聯(lián)華集團的一個最新動態(tài)。8月,萬科在全國收購了24個房地產項目和5個物流地產項目,其中“東莞皇馬酈宮”與“御景灣八號”就來自于廖翊暢的聯(lián)華集團,這也是聯(lián)華集團在東莞最重要的項目。萬科介入之前,聯(lián)華集團已經(jīng)走到了危急關頭,長期的資金鏈問題使得這家東莞本土的民營企業(yè)走向了地產末路。繼去年甩賣掉三個項目后,今年3月30日,聯(lián)華集團正式刊登公告,宣告進入債務重組程序。

    這并不是個案。為屋幫幫昆明站報道說,在市場爭奪戰(zhàn)中,許多中小房企成為了炮灰,不少甚至還拖著沒有完成的項目就消失了。目前昆明的所有爛尾樓中,基本都是中小房企開發(fā)商,他還舉例很多,共幾十個爛尾樓。根據(jù)目前的情況來看,這些中小房企留下的爛攤子基本都是由購房者來買單了。

    中小房企倒閉潮才剛開始,已有越來越多跡象表明,中小房企正在被大的地產公司并購,甚至是退出房地產業(yè)。

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