地王開(kāi)發(fā)商賠本賣房，也有資金鏈面臨崩潰，房地產(chǎn)迎來(lái)大調(diào)整

我們一定會(huì)發(fā)現(xiàn)有一種奇怪的現(xiàn)象，那就是一邊開(kāi)發(fā)商日子越來(lái)越不好過(guò)，另一邊卻是開(kāi)發(fā)商拿地的熱情絲毫不減。這到底是怎樣的一種現(xiàn)象呢？再比如，同樣是地產(chǎn)大佬，有的在拋售，有的在買入。似乎讓人很難看懂，但是細(xì)想想，很好理解。

面對(duì)同樣的市場(chǎng)環(huán)境，做出不同的決策太正常了，每個(gè)人的認(rèn)識(shí)不同，每個(gè)人的態(tài)度不同，也就決定了你的選擇不一樣。

杠桿游戲的文章稱，限價(jià)趨嚴(yán)，高地價(jià)樓盤爭(zhēng)相貼著地價(jià)賣。該報(bào)道舉了南京、合肥等地部分樓盤的例子：如位于南京麒麟G09宅地的京奧港-未來(lái)墅，日前終于領(lǐng)到銷售許可證，但其身價(jià)一降再降，被核準(zhǔn)通過(guò)的銷售均價(jià)僅比樓面地價(jià)高出3000多元/平方米，基本是貼著地價(jià)賣。也就是說(shuō)基本上算是虧本賣房了。京奧港集團(tuán)去年4月15日，經(jīng)過(guò)61輪激烈競(jìng)拍，以47.6億元拿下了南京麒麟G09宅地，樓面價(jià)22353元/平米，創(chuàng)出了麒麟板塊的新高。

記得當(dāng)時(shí)，周邊樓盤的價(jià)格在1.7萬(wàn)元/平米至2.2萬(wàn)元/平米，上述樓面價(jià)屬于典型的“面粉貴過(guò)面包”。本想賣個(gè)至少4萬(wàn)，就算3萬(wàn)也可以啊。沒(méi)想到，批下來(lái)，僅比樓面地價(jià)高出3000多元/平方米，基本是不賺錢，在一定程度上可以說(shuō)是虧本。

網(wǎng)易房產(chǎn)報(bào)道說(shuō)，預(yù)售證紅線依舊存在，但未來(lái)這一現(xiàn)象會(huì)被項(xiàng)目“限價(jià)”逐漸取代。與銷售端的價(jià)格管控不同，未來(lái)的趨勢(shì)是從土地出讓開(kāi)始就限制未來(lái)售價(jià)。目前，北京新出讓的宅地90%以上都對(duì)未來(lái)住宅交易平均價(jià)格和價(jià)格上限做出規(guī)定，這些限價(jià)地塊也構(gòu)成了未來(lái)2-3年內(nèi)的新房供應(yīng)主力。

也就是說(shuō)，不管你當(dāng)時(shí)拿地沖動(dòng)沒(méi)有，反正現(xiàn)在的價(jià)格不能太高，對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能就要面臨著各種困境了。

開(kāi)發(fā)商拋售潮已經(jīng)來(lái)臨。就拿前邊說(shuō)到的地王項(xiàng)目而言，如果怕虧本，那么資金壓力就會(huì)更大。據(jù)了解，該公司土地款是通過(guò)信托融資支付的，而且第一期還款日已近在眼前。第一期信托到期只剩下2個(gè)月。如果沒(méi)有足夠的儲(chǔ)備，那么就只能乖乖地甩賣房子了。

已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商扛不住了，王健林、潘石屹、李嘉誠(chéng)都在出售旗下資產(chǎn)，而南京也有兩家品牌房企在低調(diào)出售這旗下的酒店資產(chǎn)。近日，某二手房網(wǎng)站上掛出信息，稱位于南京江北新區(qū)的雅居樂(lè)濱江國(guó)際酒店整體出售，報(bào)價(jià)7.9億元，包含酒店的會(huì)所、客房、康體等項(xiàng)目。位于湯山的綠地御豪酒店整體出售，掛牌價(jià)3.8億。根據(jù)掛牌信息顯示，出售面積28876.62平米，雙方各自付稅，除契稅外，該酒店資產(chǎn)還有個(gè)稅以及增值稅。

另外，還有開(kāi)發(fā)商已經(jīng)到了資金鏈崩潰邊緣，界面新聞報(bào)道稱，被稱為“北京最難賣自住房”的中弘·由山由谷項(xiàng)目，正面臨新的危機(jī)。自今年3月份商辦類項(xiàng)目限售停貸政策出臺(tái)后，中弘股份位于北京平谷的由山由谷與御馬坊兩大項(xiàng)目遭遇了大面積退房。從本質(zhì)上來(lái)看，作為一種變現(xiàn)融資行為的售后包租背后，往往折射的是開(kāi)發(fā)商本身的資金鏈問(wèn)題。遭遇調(diào)控，本就資金鏈緊張，這下遇到退房更是雪上加霜。

安家融媒無(wú)數(shù)次提醒過(guò)，相信你現(xiàn)在回憶也能感覺(jué)得到，在房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的這個(gè)定位指導(dǎo)下，今年和去年的市場(chǎng)大相徑庭，很多炒房者已經(jīng)賺了盆滿缽滿，很多人也紛紛拋售退場(chǎng)，避免被套牢，加上房子回歸居住屬性后，一切圍繞房子是用來(lái)住的發(fā)展租賃住房等政策讓炒房者更加沒(méi)有了空間。

盡管如此，依然有人沉浸在炒房的快感中，也有不少開(kāi)發(fā)商仍然拿地?zé)崆椴粶p。今年，1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)11.1%，土地成交價(jià)款同比增長(zhǎng)率更是高達(dá)41.0%。1-8月累計(jì)，土地使用權(quán)出讓收入27134億元，同比增長(zhǎng)37.3%。這可以反映出成交面積和成交價(jià)款，上升趨勢(shì)明顯，快速增長(zhǎng)中。

但是很多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有看明白，覺(jué)得今年上半年業(yè)績(jī)不錯(cuò)，于是盲目上調(diào)業(yè)績(jī)目標(biāo)，對(duì)于一些大企業(yè)可能豐收在望還可以理解，但是一些不明就里的中小房企也跟風(fēng)可能就有點(diǎn)自不量力了?，F(xiàn)在最重要的是把房子賣出去，不要囤房子。2017年8月，多數(shù)房企銷售業(yè)績(jī)較上月環(huán)比略有增長(zhǎng)，但總體規(guī)模在今年前8個(gè)月的銷售中還是保持在一個(gè)較低的水平。但是已經(jīng)有不少企業(yè)上調(diào)了業(yè)績(jī)目標(biāo)，如果金九銀十泡湯，那么肆意上調(diào)業(yè)績(jī)目標(biāo)無(wú)異于打臉了。

這也就說(shuō)明另一個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)集中度越來(lái)越高，就像有錢人越有錢一樣，大房企賺錢的本事形成了虹吸效應(yīng)，讓中小房企困境更加艱難。

wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月5日，近150家房企已公布2017年半年報(bào)。近60家房企利潤(rùn)總額出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，約占總數(shù)量的4成。其中，中關(guān)村科技降幅最大，為-4598.65%。一方面是大房企高歌猛進(jìn)，一邊是中小房企江河日下。在房地產(chǎn)行業(yè)加緊調(diào)控、深度調(diào)整的背后，市場(chǎng)正在發(fā)生變化。

去年下半年以來(lái)，房企融資環(huán)境日趨收緊。監(jiān)管層直指違規(guī)資金流入樓市，房企長(zhǎng)期依賴的發(fā)債、定增和信托等傳統(tǒng)融資模式受限。這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是莫大的考驗(yàn)。

中小房企倒閉潮才剛開(kāi)始，已有越來(lái)越多跡象表明，中小房企正在被大的地產(chǎn)公司并購(gòu)，甚至是退出房地產(chǎn)業(yè)。就連現(xiàn)在國(guó)資委都在提醒系統(tǒng)內(nèi)房企做好防范風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警。新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，中小房企活得越來(lái)越艱難，三四線城市的中小房企已經(jīng)在2013年失去了最好的退出機(jī)會(huì)。2017年對(duì)于這類企業(yè)而言，抓緊退出是最好的也是最后的機(jī)會(huì)。趁著市場(chǎng)好，早做決斷，到時(shí)候購(gòu)房者力不從心，誰(shuí)來(lái)接著？年底前，恐怕要以價(jià)走量來(lái)提升業(yè)績(jī)了，否則上調(diào)業(yè)績(jī)目標(biāo)照樣完不成。

對(duì)于購(gòu)房者，尤其是剛需人群，大城市調(diào)整結(jié)束后將進(jìn)入穩(wěn)定階段，所以買房不用過(guò)多考慮時(shí)機(jī)問(wèn)題，更重要的是你有錢有資格要好好利用。而炒房基本上喪失了機(jī)會(huì)，拋房節(jié)奏也會(huì)隨著開(kāi)發(fā)商一樣，將會(huì)形成一股潮流。