龍歆：國(guó)外賺取利潤(rùn)平衡中國(guó)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表？

龍歆先生擔(dān)任盛世神州美元基金CEO，領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)并負(fù)責(zé)投資策略、交易設(shè)計(jì)、談判、并購(gòu)方面的工作。龍歆先生曾參與開(kāi)發(fā)超過(guò)百萬(wàn)平米的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并代表德國(guó)經(jīng)濟(jì)處完成了2010年上海世博會(huì)德國(guó)國(guó)家館的開(kāi)發(fā)工作，獲世博會(huì)銀獎(jiǎng)。龍歆先生擁有美國(guó)哥倫比亞大學(xué)房地產(chǎn)碩士學(xué)位。

隨著中國(guó)在經(jīng)濟(jì)全球化中占據(jù)的地位越來(lái)越重要，中國(guó)投資者的目光也隨著全球化，海外資產(chǎn)配置和投資海外房產(chǎn)浪潮在近年來(lái)不斷被推高。自2008年的金融危機(jī)之后，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新進(jìn)入了一個(gè)新的市場(chǎng)周期。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“白銀時(shí)代”的到來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資回報(bào)從以前的大于20%降低至低于10%。而相應(yīng)的，投資美國(guó)房地產(chǎn)的企業(yè)，市場(chǎng)投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)。

5年前，從哥倫比亞大學(xué)畢業(yè)后，深度了解美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍歆，就著手募集一只私募基金投資美國(guó)地產(chǎn)。恰逢其時(shí)，盛世神州的董事長(zhǎng)張民耕先生對(duì)海外地產(chǎn)非常感興趣，于是他們一拍即合，決定成立盛世神州海外投資美國(guó)房地產(chǎn)。

為了深入了解美國(guó)房產(chǎn)投資的相關(guān)情況，2017年9月7日，安家融媒記者采訪了盛世神州海外投資管理有限公司總經(jīng)理龍歆。

限制境外房產(chǎn)投資規(guī)范市場(chǎng)的局面，盛世神州樂(lè)見(jiàn)其成

2017年8月18日，國(guó)務(wù)院印發(fā)的文件中提到限制境內(nèi)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)、酒店等方面的境外投資。對(duì)于海外投資，尤其是海外房地產(chǎn)的投資布局，很多企業(yè)和投資者相對(duì)來(lái)說(shuō)，受到一定的阻礙。

然而，對(duì)于盛世神州，他們卻認(rèn)為這是一個(gè)非常好的動(dòng)作。6年的投資歷程，龍歆真切地感受到了中國(guó)人人傻錢(qián)多的壓力。當(dāng)海外房地產(chǎn)投資比較火熱的時(shí)候，很多企業(yè)和投資者爭(zhēng)相追逐和不計(jì)成本，使得謹(jǐn)慎操作的已經(jīng)擁有一定經(jīng)驗(yàn)的盛世神州無(wú)法下手，項(xiàng)目也經(jīng)常被搶走。

這類(lèi)沒(méi)有做有效分析的沖動(dòng)型投資，在國(guó)務(wù)院印發(fā)了相應(yīng)的文件后，將被迫踩住剎車(chē)。而對(duì)于盛世神州而言，這種規(guī)范行業(yè)的市場(chǎng)清理行為，他們非常樂(lè)意看到這樣的局面發(fā)生。龍歆強(qiáng)調(diào)道：“我們做了5年，我們也不認(rèn)為我們會(huì)對(duì)國(guó)家的外匯構(gòu)成威脅。本質(zhì)上來(lái)講，我們募集的資金都是海外的美金，錢(qián)已經(jīng)在外頭了，我們是幫助有海外資金的企業(yè)，更好的在海外獲得利潤(rùn)，把利潤(rùn)拿到中國(guó)來(lái)，平衡中國(guó)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。以這個(gè)高度來(lái)看，我覺(jué)得我們是在做有意義的一個(gè)事情，以前的沖動(dòng)型的以換匯為導(dǎo)向的投資是應(yīng)該剎一剎車(chē)了。”

對(duì)海外投資自信滿滿

盛世神州海外是盛世神州投資基金于2012年發(fā)起成立，是中國(guó)最早以私募基金形式投資美國(guó)房地產(chǎn)的企業(yè)之一。據(jù)了解，目前盛世神州目前管理規(guī)模約210億人民幣，盛世神州海外投資管理規(guī)模約15億美元，總共23個(gè)項(xiàng)目。龍歆表示，盛世神州是以開(kāi)發(fā)商背景成立的，路勁地產(chǎn)和陽(yáng)光100等是不僅是他們的股東，也是他們外部的合作方?！拔覀儗?duì)開(kāi)發(fā)商的需求是非常了解，也能夠給他們提供金融服務(wù)，包括夾層融資之類(lèi)的。在項(xiàng)目層面合作，比如說(shuō)北京建工，我們合作在洛杉磯投資了一個(gè)項(xiàng)目，我們占80%的股份，他們占20%的股份，作為當(dāng)?shù)氐慕ㄉ獭！?/p>

作為財(cái)務(wù)投資人，龍歆對(duì)安家融媒記者提到，目前他們?cè)诿绹?guó)投了8個(gè)城市，23個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目基本集中在1線以及1.5線城市，主要考慮到這些城市的抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較高。對(duì)于項(xiàng)目的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，他們認(rèn)為，房地產(chǎn)是個(gè)本地生意，必須將自己放到海外投資的框架下面去看，評(píng)價(jià)才會(huì)更加準(zhǔn)確。“在極度市場(chǎng)化、市場(chǎng)極度透明的美國(guó)，海外投資最重要的可能都不是項(xiàng)目本身了，第一是合作伙伴，你的合作伙伴的美譽(yù)度高不高，有沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，好不好打交道，你們兩個(gè)之間的chemistry好不好，會(huì)直接影響到你作為海外投資人的收益情況。”

談及海外投資這個(gè)領(lǐng)域，特別是中國(guó)資金海外投資美國(guó)這個(gè)領(lǐng)域的地位，龍歆總結(jié)分析表示，作為第一支以私募基金形式投資美國(guó)的基金盛世神州，他們比國(guó)內(nèi)的其他同行優(yōu)先了半個(gè)或者一個(gè)半身位。此外，在過(guò)去的5年里，他們持續(xù)地在美國(guó)市場(chǎng)上做投資動(dòng)作并且發(fā)出聲音，使得他們?cè)诿绹?guó)收獲到很好的美譽(yù)度，這也導(dǎo)致我們的項(xiàng)目源非常的充沛?！半m然我不是一下在做一個(gè)大項(xiàng)目，10億、20億美金這樣的項(xiàng)目，像萬(wàn)科綠地，但我們一直持續(xù)在做，每?jī)蓚€(gè)月、三個(gè)月都要交割一個(gè)項(xiàng)目。這樣就把我們拉到了一個(gè)成熟投資者的平臺(tái)上，我們能看到非常多大家看不到的項(xiàng)目，是其他中國(guó)資金是無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)的?！?/p>

而對(duì)于美國(guó)方面的競(jìng)爭(zhēng)，除非特別好的項(xiàng)目或者周期上有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，他們會(huì)盡量避免和大資金競(jìng)爭(zhēng)。這是因?yàn)槊绹?guó)的資金就中國(guó)來(lái)講非常便宜，比如說(shuō)養(yǎng)老保險(xiǎn)、大學(xué)捐贈(zèng)基金、年金等，對(duì)資金回報(bào)要求非常低，而對(duì)穩(wěn)定性要求非常高。因此在沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的情況下，他們會(huì)避開(kāi)這些資金關(guān)注的機(jī)會(huì)，但是盛世神州傾向于投資這些美國(guó)資金喜歡收購(gòu)的物業(yè)，給他們提供了一個(gè)更大的退出舞臺(tái)。

鐘情于美國(guó)公寓

目前，盛世神州海外投資的23個(gè)項(xiàng)目里，22個(gè)出租型公寓項(xiàng)目，1個(gè)出售型公寓。從投資結(jié)果和經(jīng)驗(yàn)分析，出售型項(xiàng)目并不是那么美好，出租型公寓項(xiàng)目是他們繼續(xù)認(rèn)可的投資方向。他們對(duì)于投資非常謹(jǐn)慎，對(duì)于安全性、穩(wěn)定性的物業(yè)比較青睞?！翱紤]到美國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在的市場(chǎng)周期，我們會(huì)做一些機(jī)會(huì)型的投資，但是不會(huì)大步跨越到比方說(shuō)酒店、商業(yè)綜合體這些地方的開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域去?！彼麄儗?duì)于機(jī)會(huì)性投資的領(lǐng)域，也僅限于學(xué)生公寓、物流地產(chǎn)、城市間的配送中心、獨(dú)立的急診室等這些都是有非常好的現(xiàn)金流的生意。

中國(guó)長(zhǎng)租公寓之他見(jiàn)

在中國(guó)，隨著租賃市場(chǎng)的發(fā)展，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目遍地開(kāi)花的態(tài)勢(shì)。龍歆分析，長(zhǎng)租公寓在中國(guó)的熱度已經(jīng)起來(lái)了，整個(gè)市場(chǎng)都是在向好的方向發(fā)展。各類(lèi)融資工具和支持有現(xiàn)金流收益的投資動(dòng)作開(kāi)始出現(xiàn)。與此同時(shí)，他認(rèn)為大家也在呼吁REITs作為一個(gè)退出通道盡快出臺(tái)?！拔矣X(jué)得現(xiàn)在最重要的，在這些條件都不太完全具備的情況下，要能找到算的來(lái)賬，有合理型的投資機(jī)會(huì)。但總體上來(lái)看，因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)模在那，還是非常有前景的。那就看誰(shuí)的資金雄厚，能夠提前布局，并且通過(guò)差異化獲得更多核心的土地資源，這個(gè)是不可以復(fù)制的。

根據(jù)多年美國(guó)公寓投資經(jīng)驗(yàn)理解以及與行業(yè)人士的交流，龍歆將中國(guó)的長(zhǎng)租公寓基本分為三類(lèi)，并分析了三類(lèi)的特點(diǎn)：

第一，創(chuàng)投系長(zhǎng)租公寓，這類(lèi)是以創(chuàng)投資金來(lái)支持的長(zhǎng)租公寓?！八麄兊拇蚍ǜ嗟氖且粋€(gè)互聯(lián)網(wǎng)思維，把長(zhǎng)租公寓作為一個(gè)入口，以各種情懷為支撐，羊毛出在豬身上，他們的盈利點(diǎn)可能沒(méi)在公寓本身，他們房地產(chǎn)的投資邏輯并不清晰，但是他們看到的東西，我們作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，目前是沒(méi)有看到的?！?/p>

第二，二房東模式的長(zhǎng)租公寓。以鏈家、我愛(ài)我家這類(lèi)型中介系的長(zhǎng)租公寓，租完裝修然后出租出去?！拔艺J(rèn)為這類(lèi)模式運(yùn)營(yíng)效率非常低下，人工成本非常高，沉淀的資金成本非常大?！?/p>

第三，以開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)的長(zhǎng)租公寓?！霸谖铱磥?lái)，更多時(shí)候是一個(gè)布局的動(dòng)作，很多時(shí)候還沒(méi)算清楚經(jīng)濟(jì)賬，只是因?yàn)榇蠹矣X(jué)得房地產(chǎn)進(jìn)入了下半場(chǎng)了，不能再?gòu)脑隽縼?lái)考慮問(wèn)題，或者說(shuō)以后增量是有天花板的，那么應(yīng)該把主戰(zhàn)場(chǎng)放到存量市場(chǎng)上來(lái)?！币虼?，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理和資產(chǎn)管理將會(huì)是一門(mén)非常重要的課。

未來(lái)或投資中國(guó)長(zhǎng)租公寓

對(duì)于這樣的熱度，安家融媒記者詢(xún)問(wèn)盛世神州是否有可能在中國(guó)這樣的動(dòng)作時(shí)候。龍歆表示，他們現(xiàn)在已經(jīng)就在看這類(lèi)型的機(jī)會(huì)?；谒麄?cè)诿绹?guó)已經(jīng)6、7年的投資經(jīng)驗(yàn)，他們?cè)诿绹?guó)結(jié)成深厚友誼的合作伙伴，也非常看重中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，未來(lái)他們將考慮與低成本的國(guó)際資金一起合作來(lái)發(fā)掘中國(guó)長(zhǎng)租公寓的機(jī)會(huì)。針對(duì)于沒(méi)有有效退出渠道的現(xiàn)狀，他們認(rèn)為不足為慮。龍歆非常自信的預(yù)測(cè)：“雖然現(xiàn)在沒(méi)有有效的退出渠道，但是我覺(jué)得將來(lái)肯定會(huì)有，險(xiǎn)資也會(huì)參與，應(yīng)該也有這么一個(gè)公共市場(chǎng)，稅務(wù)非負(fù)擔(dān)也會(huì)減輕，這個(gè)我們覺(jué)得都是可以實(shí)現(xiàn)的。”而他們只需要把持有的周期拉長(zhǎng)，算清楚賬，能夠基本滿足國(guó)際資金間的回化要求，就有投資布局的價(jià)值。