張坤昱：房企涉足養(yǎng)老具有天然優(yōu)勢企業(yè)盈利模式仍是痛點

據(jù)民政部公布的《2015年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，截至2015年底，我國60歲及以上老年人口達2.22億人，占總?cè)丝诘?6.1%。在全球同步走入人口老齡化階段時，國內(nèi)關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場的發(fā)展探討也愈發(fā)密集。

中原集團首席咨詢顧問張坤昱表示：我國是一個老齡化人口大國，而我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)起步晚，養(yǎng)老市場呈多樣性發(fā)展。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場的難點還是盈利模式的問題。

近日，安家融媒對張坤昱進行了專訪，就中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場的發(fā)展聽取了她的看法。

安家融媒：您覺得中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場，目前是什么樣的一個狀況？

張坤昱：中國目前的養(yǎng)老市場，我個人覺得有幾個方面的特點：第一、我國養(yǎng)老處于一個發(fā)展的初級階段。中國從1999年才開始進入老齡化社會，聯(lián)合國對老齡化社會一個標準定義就是60歲以上的老年人占到整個人口的15%，或者65歲以上的老人的比例在7%以上。那么中國從1999年進入到老齡化社會的階段，到2017年還不到20年的時間，所以是個初級階段；第二、我國的老齡化人口相對多。中國是一個人口大國，2016年我國60歲以上的老人的數(shù)量就達到了2.3個億；第三、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)起步晚，發(fā)展迅速。發(fā)展迅速除了老年人口數(shù)量增長快之外，進入這個行業(yè)的資本和企業(yè)也越來越多。各行各業(yè)都進來，相對來說就會進入一個發(fā)展期；第四、當前我國的養(yǎng)老市場是多樣性的發(fā)展，原來只有非盈利性機構(gòu)，現(xiàn)在既有營利性機構(gòu)也有非營利性機構(gòu)，還有國家扶持的項目。

這個行業(yè)雖然發(fā)展的時間不是特別長，但是比較明顯的是會出現(xiàn)產(chǎn)品升級迭代的狀況，原來我們以公辦的養(yǎng)老機構(gòu)為主，但是慢慢的開始市場化，供給相對比較多元化，養(yǎng)老產(chǎn)品的提供豐富程度比原來會更好一些。而且在不同地區(qū)，有一些不同的企業(yè)或者項目，已經(jīng)在這個行業(yè)的格局里面走出了一條自己的路。這些企業(yè)依托當?shù)氐娜宋沫h(huán)境、生活環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境，立足于企業(yè)自身發(fā)展的同時找到了一條與這個行業(yè)市場化發(fā)展相吻合的路徑，這對未來整個行業(yè)發(fā)展的引領(lǐng)作用非常有意義。

在未來的時間里，養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展一定是非常迅速的，并且可能會打破原有的行業(yè)發(fā)展的格局，給這個行業(yè)帶來一些更多的氣象。但是終歸還是要找到適合這個行業(yè)發(fā)展的一些盈利模式，企業(yè)項目才能夠生存下來，這個行業(yè)也才能夠發(fā)展壯大。

安家融媒：現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)商也在涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，比如保利、萬科、遠洋等，您對房地產(chǎn)開發(fā)商做養(yǎng)老怎么看？

張坤昱：以房地產(chǎn)開發(fā)商的視角來看養(yǎng)老，有這樣幾個優(yōu)點：首先，房地產(chǎn)開發(fā)商是一個資源整合的高手，因為房地產(chǎn)行業(yè)涉及到非常多的上下游行業(yè)，養(yǎng)老是一個復合型的行業(yè)，需要整合多方資源來做，所以房地產(chǎn)開發(fā)商做養(yǎng)老是有優(yōu)勢的；其次，房地產(chǎn)開發(fā)商有資本上的優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)商從1998年開始住房貨幣化的改革，到2017年整整20年的時間，在這房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時期，房地產(chǎn)商積累了大量的資本。因此進入這個行業(yè)有一些資本上的優(yōu)勢；再次，房地產(chǎn)開發(fā)商具有物業(yè)方面的優(yōu)勢，房地產(chǎn)開發(fā)商無論是在新增的建筑上面還是在存量的建筑的改造服務(wù)上面都是有天然的優(yōu)勢的；最后，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)從零起步到成熟的階段，他有抗風險的能力，有一種格局，這可能會給養(yǎng)老一種指引。還有人才方面的優(yōu)勢，房地產(chǎn)是利潤高度聚集的行業(yè)，所以這個行業(yè)里邊聚集了非常優(yōu)秀的人才。

房地產(chǎn)開發(fā)商做了20年房地產(chǎn)行業(yè)，更多的是一個粗放型的發(fā)展。但是養(yǎng)老行業(yè)是一直要算細賬，摳小錢的東西，所以開發(fā)商的心態(tài)要調(diào)整過來。做養(yǎng)老跟做房地產(chǎn)不太一樣，做房地產(chǎn)是很光鮮的，跟社會上比較有錢的階層打交道。但是做養(yǎng)老、做服務(wù)是相對具體的事情，是對老人這個特殊群體服務(wù)，所以需要對這個群體做一些深入的分析。做養(yǎng)老比做地產(chǎn)更磨人，對企業(yè)的要求會更高一些。

安家融媒：您剛才也提過，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國算是剛剛起步，您覺得做養(yǎng)老存在哪方面難點？

張坤昱：首先，最大的難點是企業(yè)盈利模式的問題，這個行業(yè)從政府的政策來看，未來一定要市場化的，如果沒有盈利模式，不賺錢，那么企業(yè)發(fā)展不起來，項目發(fā)展不起來，這個市場也就沒有辦法發(fā)展起來。其次，目前這個時代社會最主流的養(yǎng)老的人群，是20、30、40年代出生的人，是過慣了苦日子的，即使有錢的這部分人群也不愿意花錢，讓他花錢買服務(wù)是很困難的。所以有一個價值觀的東西在阻礙著發(fā)展。

但是我堅信這個行業(yè)未來有非常巨大的空間，因為中國新的人口紅利一定是老人。實際上我們看到了50后、60后它的價值觀就不一樣了，他們愿意花錢去買服務(wù)，他們自己有比較好的經(jīng)濟實力。

安家融媒：居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老，從這三種養(yǎng)老方式來看，您覺得哪種方式在未來更有發(fā)展性？

張坤昱：這幾年說的比較多的是機構(gòu)養(yǎng)老，因為老人年紀大了，我們家里邊沒有專門的人或者沒有專業(yè)的人來服務(wù)老人，所以我覺得在居家養(yǎng)老這一塊，未來可能會有不同的端口做出一些銜接。當我們的機構(gòu)養(yǎng)老的床位數(shù)達到一定的數(shù)量之后，老人需要在家里養(yǎng)老。因為我們現(xiàn)在土地沒有那么多，我們的建筑也沒有那么多，我們的人員也相對來講比較短缺。如果能在家里養(yǎng)老，就會緩解一些。所以在居家養(yǎng)老這塊未來可能有比較大的發(fā)展空間，需要家庭的一些適老化改造和上門服務(wù)等的一些業(yè)務(wù)。但是也不是說機構(gòu)養(yǎng)老沒有空間。