于洪胤：租賃時代的公寓淘金路

2008年大學(xué)畢業(yè)后于洪胤就開始了他的創(chuàng)業(yè)旅程。于洪胤先后創(chuàng)立面說山城連鎖品牌、逸家公寓、寓見home、樂乎城市青年社區(qū)等企業(yè)，對公寓產(chǎn)品、工程管理、門店運營有獨到見解和豐富的實操經(jīng)驗。

9月19日，樂乎公寓聯(lián)合創(chuàng)始人、副總裁于洪胤參加安家融媒舉辦的共享匯第十季“租賃的時代，王者的公寓——長租公寓CEO峰會”，就租賃時代的公寓淘金路發(fā)表主題演講。

Part1：讓公寓飛一會

“風(fēng)來了，豬也能飛上天”。如今，長租公寓站在風(fēng)口上，也會“飛”一會。為什么長租公寓是風(fēng)口？于洪胤表示，從國家政策調(diào)研，到各地租賃政策的集中出臺，它不僅是風(fēng)口，可以說是龍卷風(fēng)。在這種情況下，整個公寓行業(yè)的格局會發(fā)生非常大的變化。

此外，公寓從前端的開發(fā)，到后端的生產(chǎn)，再到運營，再到服務(wù)，在整個鏈條當(dāng)中是存在缺陷。例如，資金缺陷、資源缺陷、專業(yè)缺陷、平臺缺陷。

Part2：少年公寓之煩惱

對于每家企業(yè)來講，長租公寓的痛點很多，例如，資金需求多、融資難度高、盈利水平低，回本周期長。那資產(chǎn)證券化，是不是唯一出路？于洪胤表示，資產(chǎn)證券化核心解決的是資金問題，是讓資金端享受它資金端應(yīng)該有的收益，它只是解決整個行業(yè)當(dāng)中的一個問題。

對于公寓到底如何盈利，于洪胤認(rèn)為，有四個方面。

第一，二房東例子。例如，一千元拿項目，然后做產(chǎn)品提升，可以賣到一千八。

第二，結(jié)構(gòu)化例子。投資人投資項目，可以通過結(jié)構(gòu)化的設(shè)計，讓投資回收期一樣，但后期享受收益不同。

第三，社群例子。比如，樂乎北京有一萬五千間房，假如，每人每月消費一千元，這是品牌商挖掘的利潤點。

第四，集中式公寓。集中式公寓優(yōu)點在于住在社區(qū)的人，他們確實在社區(qū)的物理空間點。而樂乎認(rèn)為公寓的核心競爭力在于運營能力，就像從最早的招待所經(jīng)濟(jì)型酒店，到星級酒店，酒店轉(zhuǎn)型升級的啟示，其實是運營能力的提升。運營能力不是租房子能力，是大體系的打造的能力，從前端的產(chǎn)品到運營到后期資源的一個整合能力。

Part3：我們不持有一間房

于洪胤表示，2015年9月樂乎調(diào)整戰(zhàn)略，定位輕資產(chǎn)，拿到天使輪。樂乎做的更多的是進(jìn)行資源整合，從資產(chǎn)到資金，到運營，再到客戶的長鏈條產(chǎn)業(yè)鏈。到2016年，僅一年的時間樂乎拿了一萬間房。

為什么樂乎很快可以拿到一萬間房？“比如，你有房子可以找我，我提供資源；你有資金我可以找房子。其實，北京很多房屋資源在二房東手里，那二房東怎么把房屋價值變的更高？他需要一個提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)，樂乎正是抓住了這點可以很快拿到一萬間房，”于洪胤如是說。樂乎2016年年底時，已有18個加盟商。

Pary4：上帝歸上帝凱撒歸凱撒

整個長租公寓是一個很龐大的行業(yè)。從樂乎來講，更愿意呼吁大家，專業(yè)的人做專業(yè)的項目，有資產(chǎn)企業(yè)的，就把資產(chǎn)最大化；做運營的企業(yè)，做好運營。此外，金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)完全滲透到公寓行業(yè)，比如，租金變現(xiàn)、供應(yīng)鏈金融。于洪胤表示這個行業(yè)一定不會差錢，只是資金需要找到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

于洪胤稱，“運營商其實就是當(dāng)好管家，做最專業(yè)的運營企業(yè)，精修每一個環(huán)節(jié)，這個環(huán)節(jié)當(dāng)中有很多人是淘不到金的。例如，資金、物業(yè)是固有的，但運營能力是無法復(fù)制的?！?/p>

對于未來樂乎公寓的發(fā)展目標(biāo)。于洪胤表示，三年內(nèi)，除北京外，增設(shè)天津、上海、廣州、深圳、蘇州、杭州、南京、成都、重慶、武漢等10個戰(zhàn)略城市，合計11個戰(zhàn)略城市，輻射周邊區(qū)域，300000+房源，實現(xiàn)全國的布局，500000+用戶，成為行業(yè)領(lǐng)跑者。