長租公寓“不賺錢”原來企業(yè)趨之若騖的原因在這里

“租賃住房”絕對可以成為2017年房地產(chǎn)最重要的關(guān)鍵詞之一。從去年到今年初，安家融媒策劃了“長租公寓”相關(guān)選題和活動，雖然那時關(guān)于長租公寓的話題還沒有像現(xiàn)在這么火，但是我們已經(jīng)深感租房時代即將來臨，特別是今年一系列“國有租房公司成立”、“租購?fù)瑱?quán)”、“集體土地建租賃住房”等租賃市場的大利好，可以說顛覆了整個行業(yè)的固有觀念，迎來了歷史性的大變革。

歷史機遇再次讓房地產(chǎn)開發(fā)商和其他機構(gòu)們覬覦分食這塊大蛋糕，大家都在躍躍欲試、虎視眈眈。但安家融媒調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有近9成被訪者認(rèn)為長租公寓可能會“租金太責(zé)”，另一方面，這些企業(yè)幾乎無一例外都面臨著盈利難問題。可是這兩個問題與企業(yè)趨之若鶩地對長租公寓市場的瘋狂追逐相比，完全無法理解。

可我們都知道，天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往。企業(yè)足以見得這一定是一塊大肥肉，無利誰來？長租公寓，也就成為很多企業(yè)棄之可惜、食之無味的雞肋。大家共同的心態(tài)就是，先叼在嘴里，萬一哪天咂摸出味道來，一切的鋪墊都是值得的。即使當(dāng)下不賺錢的長租公寓，依然受到市場的追捧。這背后到底是什么在支撐著這種讓外人看不懂的現(xiàn)象發(fā)生著呢？

租房時代，這是一場遲早要來的盛宴

房地產(chǎn)經(jīng)歷過從福利分房到市場買房的階段后，房地產(chǎn)已經(jīng)從過去的黃金時代步入白銀時代，這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)在大周期中實現(xiàn)了歷史性的轉(zhuǎn)折。

而這一次轉(zhuǎn)折甚至不亞于1998年住房市場化改革，同樣又是一次顛覆人們住房觀的時代創(chuàng)舉。

在一定程度上可以說，沒有高房價，租房市場不會如此火爆；沒有高房價，沒有誰非要愿意去租房；沒有高房價，房地產(chǎn)蓋房賣房的時代或許還可以拉長。然而，正因為人們都愿意去買房，也才讓房價越來越高。房價高，租金也是水漲船高，加上這么多年租賃市場在監(jiān)管上不能說是空白也是監(jiān)管不力，導(dǎo)致各種亂象叢生，租房確實成為眾多百姓心中永遠(yuǎn)的痛。

房地產(chǎn)以銷售為主的時代正在迎來一個新的拐點，租賃時代正款款而來。數(shù)據(jù)顯示，2016年國內(nèi)二手房市場交易額已突破6萬億，占住房交易總額的41%。我國的房地產(chǎn)市場，正處于向存量市場轉(zhuǎn)換的過渡期。據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，到2020年，中國租房市場租金總收入價值將達(dá)1.6萬億元。2030年，這一數(shù)據(jù)將達(dá)4.6萬億元。

去年11月，優(yōu)客工場、共享際創(chuàng)始人毛大慶也預(yù)測，未來十年之內(nèi)，中國的整個租房總額會超過3萬億元，使用人口會達(dá)到2.3億人；二十年以后，這個數(shù)字會達(dá)到4.6萬億元，參與租賃的人口會達(dá)到3億人。

2016年租房大數(shù)據(jù)顯示，北京常住人口中，有三分之一是在租房子的，也就是說大概三個人當(dāng)中就有一個人在租房。

也就是說，不管政策如何，存量房市場這塊肥肉已經(jīng)成為眾多企業(yè)垂涎的目標(biāo)。而今年以來，包括住建部等多部門鼓勵住房租賃，特別是一系列“國有租房公司成立”、“租購?fù)瑱?quán)”、“集體土地建租賃住房”等政策的提出，更加速了租賃市場格局的形成。當(dāng)然也可以說，是房地產(chǎn)市場的自然發(fā)展倒逼租賃政策的出臺。只是政策層面的主動布局讓租賃時代來得更加迅猛。

租房時代，早與晚，這終將是一場你爭我斗的后房地產(chǎn)時代的新戰(zhàn)場。

租房將成最大的住房剛需

國家從去年提出“房子是用來住的而不是用來炒的”這個定位后，就注定房子的居住屬性將會重新占到上風(fēng)，并弱化投資屬性。

國家的調(diào)控思路也在發(fā)生翻天覆地的變化，從過去調(diào)房價到現(xiàn)在的調(diào)住房結(jié)構(gòu)，已經(jīng)摒棄了頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳的方法，不是為了降房價而降房價，一方面在增加住房供給的基礎(chǔ)上，嚴(yán)厲打擊投機炒房行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，另一方面大力發(fā)展住房多元化形式，包括增加其有產(chǎn)權(quán)住房以及租賃住房的供給力度，足以得見，這次調(diào)控是真正要從房子是用來住的角度去解決人們的住房問題。

其實，在大城市，對很多人來說，買房遙不可及，即使房價不漲或下降，依然很難買得起。但是，百姓的住房尊嚴(yán)需要照顧，為此，盤活存量房市場，加大租賃市場的發(fā)展，讓我們都能實現(xiàn)住有所居的夢想。

從居住角度來講，租房就是北漂的剛需，剛畢業(yè)的大學(xué)生，企圖買房的愿望是好的，但極其不現(xiàn)實，那么租房就成為他們最大的突破口。也是對房子是用來住的這個定位的最好落實。

據(jù)住建部統(tǒng)計，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，其中以新就業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員為主。在高房價時代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比，我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴(yán)重不足、租價高、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、租住環(huán)境一般等問題。

租賃市場正迎來空前的政策紅利

從2015年國家提出鼓勵住房租賃后，今年住建部聯(lián)合12個城市發(fā)展住房租賃市場，先有“國有租房公司”的建立，后有“租購?fù)瑱?quán)”概念的提出，接著又有集體土地建設(shè)租賃房的政策出臺，都在政策為加快住房租賃市場更加成熟和完善提供了保障。

經(jīng)濟(jì)參考報發(fā)表文章稱，發(fā)展住房租賃市場已成為熱點大中城市的共識，中國房地產(chǎn)市場正在迎來租賃時代。中原地產(chǎn)報告顯示，近期已有超過30個省市出臺了有關(guān)租賃的政策內(nèi)容。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)正在從重購輕租到租售并舉轉(zhuǎn)變，市場供應(yīng)格局有望被重構(gòu)，這不僅使住房真正回歸居住屬性，更可以減少非理性購房需求。

中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)總裁賴國強認(rèn)為，政府已開始牽頭，首先要提高租賃房在全社會住房中的比例。就以保障性住房來看，目前中國內(nèi)地覆蓋率只有17%，相比而言，香港特區(qū)有30%，新加坡高達(dá)70%-80%，差距還很大。

合富輝煌（中國）商業(yè)公司總經(jīng)理張智斌指出，目前全國流動人口數(shù)量保持高位水平，租房市場需求大；一線及強二線城市地價房價高企，租金回報率低、租賃住房供應(yīng)相對不足；資金主要流向房屋買賣市場，租售市場發(fā)展極不平衡；當(dāng)前租賃市場份額占比低，未來租賃市場發(fā)展?jié)摿薮螅@些種種現(xiàn)狀都是亟待大力發(fā)展租賃市場的主要原因。

各大企業(yè)趨之若鶩，長租公寓，誰主沉??？

隨著鼓勵住房租賃政策的紅利密集落地，曾經(jīng)“重售輕租”的現(xiàn)象正在改變，“租售并舉”無疑將成為未來的發(fā)展趨勢。正是基于此，各大開發(fā)商以及其他機構(gòu)紛紛盯上了租賃這塊大蛋糕。

在眾多機構(gòu)參與下，長租公寓的聲音再次響起來。其實，安家融媒記得，至少早在2002年就有這個概念了，但—直處于低調(diào)潛行，直到近兩年才廣為人知。

此后，以各種又萌又潮的名字面世的長租公寓被各家企業(yè)推向了市場。我愛我家的相寓、鏈家的自如、世聯(lián)行的紅璞公寓、萬科的泊寓、魔方集團(tuán)的魔方公寓、龍湖的冠寓、石榴集團(tuán)的熊貓公寓、旭輝的領(lǐng)寓如雨后春筍般般迅速崛起，成為長租公寓領(lǐng)域最耀眼的明星。然而，擺在大家面前的現(xiàn)實問題是，他們都在爭什么？實際上，到目前為止，幾乎難有盈利。

為此，一般人因租金太貴而租不起，開發(fā)商或運營商不賺錢成為長租公寓最大的難題?；蛟S我們都還記得，前不久，智谷趨勢研究中心就發(fā)布了一份“中國租金回報率最全地圖”，展示了全國100座樣本城市的租金回報率。

在租金回報率排名前10的城市中，沒有一個一線城市，可見城市越大租金回報率越低。其中又以北京的租金回報率最低，以1.37%排名第96位，其次是深圳（1.38%）、上海（1.48%）和廣州（1.69%）。也就是說，投資一套房子，單純靠租金回報的話，北深上廣分別需要72.99年、72.46年、67.57年、59.17年才能回本。

再加上高額的后期運營成本，的確，租房對房東而言似乎并不劃算，開發(fā)商也好，其他機構(gòu)也罷，投資回報率可能不足以支撐其投入成本。

安家融媒認(rèn)為，作為靠出租賺取收益的長租公寓，相比傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)必然有較大差距。而開發(fā)商由于人力成本較高，現(xiàn)階段進(jìn)入長租公寓市場更不容易獲得很好的回報。

所以，看似很豐盛的大蛋糕，吃起來并沒有那么好啃。不過安家融媒認(rèn)為，這主要還是認(rèn)識問題，說到盈利往往跟以往的住宅市場相比，特別是開發(fā)商，這完全是兩個概念，沒有可比性，而且房地產(chǎn)市場也到了瓶頸期，轉(zhuǎn)型長租公寓也是市場所迫，所以心態(tài)要調(diào)整。

另外一個，就是大家還多沉浸在過去的傳統(tǒng)的盈利模式漩渦之中，尚未走出來。如今房地產(chǎn)商的行業(yè)平均利潤跌破兩位數(shù)，開發(fā)商的利潤大多下滑，甚至有些房地產(chǎn)開發(fā)商處于虧損狀態(tài)。房地產(chǎn)們進(jìn)入“白銀時代”，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到下半場，房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場變成存量市場。面對存量市場，社區(qū)020服務(wù)成為增加存量市場用戶附加值、增加用戶粘性、實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵。如果在長租公寓的市場下更加細(xì)分市場，做好服務(wù)，那將是不可估量的大市場，前景不容小覷。

由此看來，盡管這塊蛋糕沒那么好啃，但大家依然對前景非?？春茫枷Ｍ谖磥淼陌l(fā)展中，分一杯存量房市場的羹。

最終，還是一個心態(tài)問題?？偸歉郧暗拈_發(fā)商拿地蓋房賣房來比，自然是費力不討好。但是房地產(chǎn)那個時代已經(jīng)過去，必須接受低利潤時代的到來，調(diào)整好心態(tài)，迎接新時代，提前布局、運籌帷幄，將來在長租公寓誰能贏得市場先機，認(rèn)識、心態(tài)以及服務(wù)最重要。

短期看，安家融媒認(rèn)為趨之若鶩的跟風(fēng)很多是出于政策紅利的吸引，并沒有想好如何做好服務(wù)工作。從長遠(yuǎn)來看，安家融媒對這塊市場又持非常樂觀的態(tài)度，因為存量房市場以及后房地產(chǎn)時代的社區(qū)運營服務(wù)可能比房地產(chǎn)的市場還要大。