淺談房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險的管理

房地產(chǎn)企業(yè)存在資金不足，資金鏈容易斷裂、資金風(fēng)險高以及企業(yè)缺乏現(xiàn)金流管理意識的風(fēng)險，針對風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)采用現(xiàn)金流分階段管理，制定預(yù)測現(xiàn)金流量表，建立現(xiàn)金流預(yù)警系統(tǒng)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流特點及風(fēng)險

1.資金需求量大導(dǎo)致資金不足

房地長企業(yè)的現(xiàn)金流最大的特點就是資金的需求量大，土地使用權(quán)的購買，建設(shè)中的材料費用以及員工費用等都要求企業(yè)提供巨大的資金來平衡各個項目的資金需求，從而使項目開發(fā)順利進(jìn)行。

2.資金回收期長導(dǎo)致資金鏈斷裂

從投資立項到房屋的建設(shè)施工以及后期的售賣，這期間的時間較長，而企業(yè)在房屋銷售之前基本沒有項目的現(xiàn)金流入，需要大量資金。商品房的售賣方式有期房和現(xiàn)房，現(xiàn)房要求企業(yè)將房屋全部建好，對企業(yè)而言資金占用時間太長，其次，購房是對消費者來說是巨額支出，所以一般家庭選擇首付后辦理分期還款，這種購買方式又延長了企業(yè)的資金回收時間，在這過程中，企業(yè)很可能因為某一階段的資金供給不足造成資金鏈的nELKJCvpBSXitstFYeiD3g==斷裂，導(dǎo)致項目無法進(jìn)行。

3.資金風(fēng)險高

雖然前段時間我國房地產(chǎn)市場火爆，但隨著房屋價格的飆升，政府也在干預(yù)市場，限購等一系列措施的實施對市場造成了沖擊，同時，部分企業(yè)缺乏前期考察，導(dǎo)致投資失誤，房屋銷售量低，資金無法回收。其次，房地產(chǎn)企業(yè)一般是同時投資開發(fā)多個樓盤項目，因此很容易導(dǎo)致企業(yè)陷入資金困難的，致資金短缺，資金風(fēng)險較高。

4.企業(yè)意識缺乏

我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)的盈利較大，在分析財務(wù)報表時過多關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表，而忽略企業(yè)的現(xiàn)金流量表，沒有認(rèn)識到現(xiàn)金在整個企業(yè)循環(huán)中的重要作用。其次，很多企業(yè)沒有建立有效的現(xiàn)金流預(yù)警系統(tǒng)，很難及時知曉企業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流風(fēng)險，對目前及未來的現(xiàn)金流情況無法評估、預(yù)測和分析，當(dāng)出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺風(fēng)險時不能及時采取措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險的管理

1.現(xiàn)金流分階段管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流存在資金需求量以及資金回收期長的特點，所以房地產(chǎn)企業(yè)刻意將項目的過程分為三個階段：開發(fā)階段，建設(shè)階段，完工階段。首先，開發(fā)階段是指企業(yè)尋找合適的土地資源、投資機(jī)會以及預(yù)估資金等。此階段企業(yè)應(yīng)深入考察地區(qū)市場，了解國家以及地方政策，并分析項目的可行性，其次，在該階段的現(xiàn)金流管理，不能只停留在靜態(tài)的指標(biāo)上，應(yīng)考慮資金的時間價值，從動態(tài)的指標(biāo)上分析，制定適合該階段的現(xiàn)金流管理方案。第二階段是指項目的建筑安裝，房產(chǎn)的建設(shè)等，建設(shè)階段的現(xiàn)金流出主要包括前期工程成本，建筑安裝工程成本，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本等。企業(yè)應(yīng)詳細(xì)預(yù)估每一環(huán)節(jié)需要的資金量，同時要對成本進(jìn)行有效的控制，以達(dá)到最小的成本創(chuàng)造最大的價值，企業(yè)可以采用期房發(fā)售的方式，在建設(shè)階段回收一部分資金，加速資金的回流，為項目建設(shè)提供資金儲備，降低現(xiàn)金流風(fēng)險。最后完工階段是房產(chǎn)的銷售，完工驗收等。該階段基本項目支出已經(jīng)完成，企業(yè)應(yīng)盡可能提高現(xiàn)金流入，加大銷售的力度，促進(jìn)銷售收入的增加，使企業(yè)的資金實現(xiàn)最大的利用，同時爭取在較短的時間內(nèi)銷售產(chǎn)品，縮短資金回收期。

2.制定預(yù)測現(xiàn)金流量表

預(yù)測現(xiàn)金流量表能提供關(guān)于企業(yè)未來經(jīng)營和投資等活動對現(xiàn)金流影響的預(yù)測性信息，是企業(yè)財務(wù)預(yù)測的重要部分，企業(yè)制定預(yù)測現(xiàn)金流量表時，要提高預(yù)測的科學(xué)性、準(zhǔn)確性以及合理性。

預(yù)測現(xiàn)金流量表制定過程中，要合理預(yù)估現(xiàn)金流量，統(tǒng)籌現(xiàn)金資產(chǎn)的強(qiáng)流動性和弱盈利性的特性。第二，考慮特殊情況因素，無論是房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)活動還是投資活動，都在很大程度上受到政策經(jīng)濟(jì)等外部環(huán)境的影響。在預(yù)測過程中，要通過多次改變基本假設(shè)來測定各種環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量可能造成的影響，保證時效性以及靈活性。第三，在預(yù)測期初，企業(yè)可以先確定一個最優(yōu)的現(xiàn)金流量余額，當(dāng)預(yù)測的期末現(xiàn)金流量余額與此有出入時，企業(yè)可采取相應(yīng)措施進(jìn)行調(diào)整，例如余額不足時利用籌資活動補(bǔ)充資金。第四，提高預(yù)測現(xiàn)金流量表的靈活性，根據(jù)自身的需要進(jìn)行指標(biāo)配置，例如根據(jù)預(yù)測范圍，采用分項目或整體預(yù)測現(xiàn)金流量表，根據(jù)時期制定長、中、短期預(yù)測現(xiàn)金流量表。

3.建立現(xiàn)金流預(yù)警系統(tǒng)

由于政策、經(jīng)濟(jì)等多方面的影響因素，房地產(chǎn)市場具有不穩(wěn)定性，企業(yè)應(yīng)該成立專門的現(xiàn)金流管控部門，并建立現(xiàn)金流預(yù)警系統(tǒng)。公司資金管控部門可以要求各項目公司上報資金周報、月報，編制半年期、年度資金預(yù)算表等，通過這些管控將資金情況匯總，現(xiàn)金流管控部門再根據(jù)企業(yè)的自身狀況及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)等對現(xiàn)金流指標(biāo)進(jìn)行分析，及時上報企業(yè)管理層。企業(yè)也可以要求各項目公司建立公司的現(xiàn)金流預(yù)警系統(tǒng)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流出現(xiàn)偏離正常值時，及時，并對其進(jìn)行分析，及時采取措施，避免公司出現(xiàn)不必要的經(jīng)營風(fēng)險。 （作者單位為安徽大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）