房地產(chǎn)財務(wù)管理中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制及策略分析

從目前我國房地產(chǎn)行業(yè)形勢來看，在政府部門的連年嚴控下，高風險、高投入的房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營效益保障方面存在著一定的不確定因素，為實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展目標則需要強化自身建設(shè)，優(yōu)化內(nèi)部控制。其中針對財務(wù)管理中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制極為重要，只有為房地產(chǎn)企業(yè)管理好資金，才能保存核心競爭力，進而助推企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理內(nèi)容主要包含營運資金、投資、籌資以及利潤分配等方面的管理，按照資金流動分成角度來看，經(jīng)營中會存在銷售與收款、采購與付款、籌資與投資等多個業(yè)務(wù)循環(huán)，而財務(wù)預(yù)算則是綜合性的財務(wù)計劃，在所有業(yè)務(wù)循環(huán)中均有貫徹。結(jié)合房地產(chǎn)財務(wù)管理中的業(yè)務(wù)循環(huán)與全面預(yù)算，對其中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)做好有效控制，則可降低成本，提高經(jīng)濟收益。

一、房地產(chǎn)財務(wù)管理中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的構(gòu)成核心要素

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的運營特點，筆者從企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)容中提取出關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對其構(gòu)成核心要素進行分析。

（一）資金管理

基于全局角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作流程主要為三個方面：融資——投資——效益產(chǎn)出，這三個部分也正是房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈核心，而且都會涉及到資金管理內(nèi)容。所以，資金管理工作可謂是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的核心要素基礎(chǔ)，在具體工作中，資金管理又涵蓋融資管理、投資管理、運營資金管理等多項內(nèi)容，屬于一項系統(tǒng)性的工程，并且其中的每一個環(huán)節(jié)都極為重要?？梢?，唯有保證構(gòu)建有效的融資途徑，才能保障營運資金得到合理利用以及投資項目具備可行性，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)效益最大化的目標。

（二）稅務(wù)籌劃

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其稅賦網(wǎng)絡(luò)極其龐大，且涉及到的稅種極為繁多，涵蓋了營業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等，可見做好稅務(wù)籌劃工作是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門的主要工作之一，這項工作的完成質(zhì)量也會直接影響企業(yè)的收益及資金的利用合理性，進而有效規(guī)避稅務(wù)風險，確保企業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財務(wù)管理中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制策略分析

（一）加強資金管理力度

資金管理的主體構(gòu)成為融資管理與投資管理兩部分，結(jié)合這兩部分進行探討。

1）構(gòu)建有效的融資管理體系。企業(yè)融資在我國并非易事，基于目前中國的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀來看，所面臨的主要問題便是融資渠道過于單一。所以，要加強資金管理，則首先需要構(gòu)建有效的融資管理體系，企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)極力拓寬融資渠道。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可通過股權(quán)融資的方式去提高吸引力，可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險，可快速提升貸款償還能力，不過這一方式會稀釋企業(yè)的控制權(quán)，并且相對而言資金投入成本偏高。又如，房地產(chǎn)企業(yè)可采取債務(wù)融資方式，這一做法投資小且風險易于控制，并且不會對原有企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)造成太大沖擊，有效發(fā)揮了債務(wù)資金的財務(wù)杠桿作用；然而這一方式會面臨較大的償還壓力，風險雖易于控制卻不易發(fā)覺，一旦風險涌現(xiàn)，則會打破杠桿平衡，造成企業(yè)資金運轉(zhuǎn)鏈斷裂。

2）加強投資管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定完善的資金管理制度，以我國相關(guān)法律制度作為保障，提高投資管理的合理性。此外，針對企業(yè)的所有投資項目，財務(wù)部門需要與其他部門協(xié)同合作，對項目建設(shè)進行可行性研究，在前期的投資決策階段提供可靠依據(jù)?？梢娪绊懫髽I(yè)投資管理的因素主要為：財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)；企業(yè)賦予財務(wù)部門的參與權(quán)力，財務(wù)部門的決策效用占整體決策的比重；財務(wù)部門對項目投資可行性研究報告的合理性。唯有加強著三方面要素的管理，才能提升投資管理效用，確保資金得到合理運用。

（二）優(yōu)化稅務(wù)籌劃方案

稅務(wù)籌劃作為房地產(chǎn)企業(yè)項目策劃中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，需要在投資項目大體框架初顯時便予以介入，并且要極力配合項目策劃完成決策工作，確保投資項目的目標清晰。上文已有提到，稅務(wù)籌劃主要分為稅務(wù)遵從與稅務(wù)籌劃主體部分。其中稅務(wù)遵從向來是原則性問題，不管企業(yè)通過何種手段去縮減成本去實現(xiàn)效益提升目標，都無法規(guī)避稅務(wù)遵從原則，也即是不能縮減稅賦成本?；谶@一前提，稅務(wù)籌劃主體工作則需要從兩方面展開：

1）將多種稅賦方式進行比對，選出最佳方案。比如，房地產(chǎn)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓方式獲得土地使用權(quán)，而對比直接購買和股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種方式，后者能夠顯著減少企業(yè)的稅賦成本。

2）在當前我國稅務(wù)局對房地產(chǎn)行業(yè)展開的土地增值稅匯算清繳形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)可逐步細化開發(fā)項目融資利息的支出方式，進而優(yōu)化稅務(wù)籌劃工作。比如，按照相關(guān)規(guī)定，裝修費用可計入開發(fā)成本，所以企業(yè)可結(jié)合實際財務(wù)狀況，將毛坯房改為精裝房，并將裝修工程委托給企業(yè)下屬單位，如此一來便能夠?qū)⒉糠质杖朕D(zhuǎn)嫁于裝修單位，實現(xiàn)節(jié)稅目的。

三、結(jié)束語

綜上所述，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策逐漸嚴格與深入，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境也受到了極大影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)都遇到了“資本寒冬”，面臨著巨大市場壓力，企業(yè)為了生存、發(fā)展以及獲取利潤，則必須從自身優(yōu)化做起，對財務(wù)管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)做好有效控制，通過精細化管理去降低開發(fā)投入，滿足消費者的需求，進而在激烈的市場競爭中保持核心競爭力。（作者單位為天津渤化海晶建設(shè)發(fā)展有限公司）