我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問題與對(duì)策分析構(gòu)建

本文簡(jiǎn)單分析了我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問題，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的完善進(jìn)行了深入的研究分析，結(jié)合本次研究，發(fā)表了一些自己的建議看法，希望可以對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融政策的完善起到一定的參考和幫助，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)金融指的是房地產(chǎn)以及相關(guān)部門提供資金籌集、融通、清算等各項(xiàng)金融服務(wù)行為，包含房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的存款、抵押、貸款、租賃等行為以及各項(xiàng)中間業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)金融屬于我國(guó)的新興學(xué)科，有著非常強(qiáng)的應(yīng)用性，涉及房地產(chǎn)方方面面，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，人們?cè)诜康禺a(chǎn)金融方面的關(guān)注度越來越高，但是與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還存在有較大的差距，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不是十分完善，本文就此展開了研究分析。

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融存在的問題

（一）資金來源渠道單一

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融還處于初級(jí)發(fā)展階段，市場(chǎng)發(fā)展不是十分完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)以及相關(guān)主體的資金來源以商業(yè)銀行信貸為主，很少有債權(quán)、股票等方式，難以滿足當(dāng)前在融資方面的多元化需要，因?yàn)闆]有其他的融資工具選擇，最終導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的拓展受到嚴(yán)重的影響。

（二）銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較為集中

受到資金來源單一以及融通效率低下等方面因素影響，在銀行體系中存在有較為集中的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)融資以銀行信貸系統(tǒng)為主，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資所花費(fèi)的資金，在整個(gè)銀行貸款中所占的比例達(dá)到80%。在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行各個(gè)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的各類風(fēng)險(xiǎn)都需要由銀行承擔(dān)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮時(shí)，將嚴(yán)重?fù)p害到銀行方面利益，甚至引起銀行的破產(chǎn)和倒閉。

（三）房地產(chǎn)金融運(yùn)作效率低，資金投向結(jié)構(gòu)缺乏合理性

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不是十分健全，經(jīng)營(yíng)范圍缺乏科學(xué)合理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金很難實(shí)現(xiàn)高效率配置，一方面，當(dāng)前我國(guó)金融體制本身非市場(chǎng)化，在配置金融資源時(shí)無法與市場(chǎng)規(guī)律全面一致，最終社會(huì)資金在向房地產(chǎn)金融流動(dòng)時(shí)受到嚴(yán)重阻礙，無法滿足房地產(chǎn)的實(shí)際金融需要。另一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)資金投資缺乏合理性，在商業(yè)用房方面的投資增幅明顯更高，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)投入非常低，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)總量不足等失衡情況，很多中低收入居民的需求無法得到滿足，地產(chǎn)商存在盲目性開發(fā)情況，資金鏈條斷裂。

（四）房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，沒有完善的監(jiān)管調(diào)控體系

當(dāng)前我國(guó)在房地產(chǎn)金融方面的法律法規(guī)還不是十分健全，雖然出臺(tái)了一些在房地產(chǎn)抵押等方面的法律規(guī)定，但是就整體情況而言，住房消費(fèi)貸款的運(yùn)作還不是十分完善。部分法律沒有足夠的操作性，影響到房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展進(jìn)步。另外，當(dāng)前房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系不完善，尚未有明確的房地產(chǎn)金融管理機(jī)構(gòu)，迫切需要制定與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)相關(guān)的規(guī)定。

二、完善我國(guó)房地產(chǎn)金融的政策措施

（一）加快金融體制改革，建立完善的房地產(chǎn)金融體系

為了更好地滿足當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融的實(shí)際發(fā)展需，必須要做好對(duì)金融體制的調(diào)整，結(jié)合當(dāng)前國(guó)際金融業(yè)發(fā)展需要，適當(dāng)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略以及理念，深化銀行產(chǎn)權(quán)制度改革，提高銀行內(nèi)部管理有效性，健全內(nèi)部約束機(jī)制以及相關(guān)激勵(lì)機(jī)制，使整個(gè)房地產(chǎn)金融體系向著統(tǒng)一性和開放性方向發(fā)展，最終使房地產(chǎn)金融體系的運(yùn)轉(zhuǎn)效率以及運(yùn)轉(zhuǎn)質(zhì)量得到提高。

（二）拓展金融渠道

雖然當(dāng)前我國(guó)在縮緊銀根，但是因?yàn)闆]有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道及時(shí)拓展，將籌資方式向多樣化方向引導(dǎo)，僅以單一的房地產(chǎn)融資渠道，很大程度上增大了一些控制項(xiàng)目以及中小房地產(chǎn)企業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，容易有銀行壞賬和呆賬出現(xiàn)，必須要提高在融資渠道拓展方面的重視度。

（三）做好金融風(fēng)險(xiǎn)的有效防范

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步，我國(guó)在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)資金的供應(yīng)渠道以銀行貸款方式為主，根據(jù)相關(guān)模型預(yù)測(cè)顯示，隨著一系列宏觀調(diào)控措施的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)款得到有效控制，很大程度上降低了貸款金融法風(fēng)險(xiǎn)，在個(gè)人抵押貸款、預(yù)付款方面的資金占用比例越來越大，消費(fèi)者購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)不斷提高。作為個(gè)人住房貸款供應(yīng)方，銀行承擔(dān)著非常大的金融風(fēng)險(xiǎn)。一方面需要做好房地產(chǎn)開發(fā)商的控制，避免過度依賴個(gè)人抵押貸款，采取相應(yīng)的措施降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，另一方面需要做好個(gè)人抵押貸款的防范，降低違約風(fēng)險(xiǎn)，完善個(gè)人抵押貸款政策，做好對(duì)個(gè)人抵押貸款的審查以及管理。

（四）健全房地產(chǎn)金融市場(chǎng)法制建設(shè)

與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律結(jié)合在一起，按照房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要以及國(guó)家在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的政策，借鑒國(guó)外成熟的法律規(guī)定，做好我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相關(guān)法律法規(guī)體系的構(gòu)建以及優(yōu)化，制定房地產(chǎn)抵押貸款、公積金貸款等運(yùn)作管理方面的法律規(guī)定，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有足夠的法律制度保障。

三、結(jié)束語

針對(duì)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)金融存在的問題，首先要加快金融體制改革，建立完善的房地產(chǎn)金融體系，其次要拓展金融渠道，再次要做好金融風(fēng)險(xiǎn)的有效防范，最后要健全房地產(chǎn)金融市場(chǎng)法制建設(shè)，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融的健康可持續(xù)發(fā)展。（作者單位為中國(guó)人民銀行南海支行）