試析房地產(chǎn)工程管理的有效途徑

武勇

摘要：房地產(chǎn)在推動就業(yè)、促進(jìn)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善人居環(huán)境等方面都發(fā)揮著重要作用。隨著房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的增多，加強(qiáng)不同房地產(chǎn)工程管理對提高房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力具有重要作用。本文主要探討房地產(chǎn)工程管理的有效途徑，全文分別從房地產(chǎn)工程管理意義、房地產(chǎn)工程管理的主要階段、房地產(chǎn)工程管理存在問題以及房地產(chǎn)工程管理的有效途徑等方面展開分析，旨在不斷提高房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量，保證項(xiàng)目的投資效益。

Abstract： Real estate plays an important role in promoting employment， promoting economic development in different regions， and improving the living environment. With the increase of real estate engineering projects， strengthening the management of different real estate projects plays an important role in improving the market competitiveness of real estate enterprises. This article mainly discusses the effective ways of real estate engineering management. The full text analyzes the significance of real estate engineering management， the main stage of real estate engineering management， the problems of real estate engineering management and the effective ways of real estate engineering management， aiming to continuously improve the quality of real estate engineering management to ensure the investment benefits of the project.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);工程管理;有效途徑;管理措施

0? 引言

房地產(chǎn)開發(fā)過程中工程管理是其重要內(nèi)容之一，但是當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理過程中存在一定的問題，造成工程管理效果不盡人意。不同地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)期間爛尾樓以及業(yè)主維權(quán)事件頻繁發(fā)生，這些均說明了當(dāng)前房地產(chǎn)工程管理并沒有達(dá)到滿意效果。本文通過對房地產(chǎn)工程管理相關(guān)內(nèi)容分析，旨在進(jìn)一步提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理效果，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效益，并達(dá)到預(yù)期的社會效益。

1? 房地產(chǎn)工程管理意義

房地產(chǎn)工程具有一般工程的特點(diǎn)，比如投資額大、建設(shè)周期長、工序復(fù)雜、影響因素多等，因而其管理難度較大。與此同時(shí)，結(jié)合我國不同地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)情況，整體房地產(chǎn)項(xiàng)目工程數(shù)量在不斷增加，但是部分工程項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量一般，并不能使業(yè)主滿意，存在各類質(zhì)量問題。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的增加，不同房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場競爭力愈加激烈，其中項(xiàng)目管理效果較差、維權(quán)較多的項(xiàng)目，其社會競爭力較差，開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目中也不具有品牌效應(yīng)，相應(yīng)的影響到項(xiàng)目投資效益與社會效益，而且不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立社會形象[1]?；谏鲜龇治?，通過加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理以及全方位管理，減少房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)中可能出現(xiàn)的問題，依靠工程管理達(dá)到預(yù)期投資效益與經(jīng)濟(jì)效益，幫助企業(yè)建立品牌形象，從而在市場上具有較高的競爭力。

2? 房地產(chǎn)工程管理的主要階段

房地產(chǎn)工程管理是一個連續(xù)性過程，前期管理效果可直接影響到后續(xù)管理效果，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理有利于抓住重點(diǎn)，確保關(guān)鍵環(huán)節(jié)不會出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)工程管理的主要階段有：

2.1 決策階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段需要對項(xiàng)目可行性深入研究與分析，明確項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域是否具有投資價(jià)值、項(xiàng)目規(guī)劃方案是否符合該地區(qū)長期規(guī)劃要求，項(xiàng)目建設(shè)方案是否符合國家最新的綠色建筑要求，能否滿足節(jié)能環(huán)保要求。分析房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)情況，了解該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等?？傊?，決策階段需要考慮較多問題，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成功[2]。

2.2 建設(shè)階段

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)階段是關(guān)鍵，項(xiàng)目建設(shè)前期需要對建設(shè)區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)勘察，并通過公開、公開、公平的方式完成招標(biāo)，包括設(shè)計(jì)方案、材料設(shè)備供應(yīng)企業(yè)、項(xiàng)目施工單位、監(jiān)理單位等，通過嚴(yán)格的招標(biāo)保證參與項(xiàng)目建設(shè)的相關(guān)單位符合資質(zhì)要求。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段需要同時(shí)兼顧工程進(jìn)度、工程質(zhì)量以及現(xiàn)場施工安全，以項(xiàng)目管理總目標(biāo)為依據(jù)并設(shè)置不同階段小目標(biāo)，并依據(jù)階段性項(xiàng)目管理目標(biāo)保證整體項(xiàng)目管理目標(biāo)的達(dá)成[3]。

2.3 營銷階段

目前較多房地產(chǎn)項(xiàng)目采取預(yù)售形式，房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售前，開發(fā)企業(yè)必須取得《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》，此時(shí)才可以對外銷售，未取得《商品房預(yù)售許可證》的企業(yè)不得進(jìn)行商品房預(yù)售。項(xiàng)目銷售過程中，工程管理部門需要保證施工現(xiàn)場基礎(chǔ)設(shè)施的有效配置，比如供水、供電、通訊等，并明確給出項(xiàng)目交付使用時(shí)間，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目約定的交付使用時(shí)間以及需要達(dá)到的交付條件，積極做好房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷階段的工程進(jìn)度與質(zhì)量管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售過程中需要工程管理部門與市場營銷部門的有效配合，確保房地產(chǎn)工程項(xiàng)目順利施工，同時(shí)能夠在交付時(shí)間內(nèi)完成交付。

2.4 項(xiàng)目交付使用階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)與工程管理期間，涉及到的內(nèi)容較多，比如土建項(xiàng)目、給排水項(xiàng)目、弱電工程項(xiàng)目、消防工程等等。工程管理部門需要提前做好不同分部項(xiàng)目工程的驗(yàn)收與調(diào)試工作，確保各方面均滿足交付使用條件，配合業(yè)主、物業(yè)管理部門做好后續(xù)交接工作，順利完成房地產(chǎn)工程的交接，同時(shí)按照約定的維修時(shí)間，保證項(xiàng)目交付使用后一定時(shí)間段內(nèi)對出現(xiàn)的問題及時(shí)做好維修處理，提高項(xiàng)目交付使用后業(yè)主滿意率，為房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好的社會形象奠定基礎(chǔ)[4]。

3? 房地產(chǎn)工程管理存在問題

雖然不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均強(qiáng)調(diào)工程管理，但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)工程管理期間仍然存在一定問題，影響到實(shí)際工程管理效果，典型的管理問題有以下幾點(diǎn)：

3.1 為了搶進(jìn)度而忽視工程施工建設(shè)許可證的辦理

現(xiàn)階段，不同地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目較多，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了搶占先機(jī)，更早的占領(lǐng)市場，從而盡早實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售，達(dá)到資金回籠目的。部分房地產(chǎn)企業(yè)在未獲取施工許可證的情況下已經(jīng)開始前期工程建設(shè)，這已經(jīng)違背了國家房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)中的法律程序以及現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理規(guī)范等;部分房地產(chǎn)企業(yè)則采取邊施工邊辦手續(xù)的管理方法，同樣屬于超前施工，雖然一定程度上能夠縮短工期，但是不符合房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)要求，很可能因?yàn)檫^于倉促出現(xiàn)安全問題，部分工程項(xiàng)目在未取得施工許可的情況下擅自開工建設(shè)，并被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局執(zhí)法單位發(fā)現(xiàn)，不僅需要停工，同時(shí)面臨著一定的經(jīng)濟(jì)處罰，因而，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)前期，相關(guān)法律文件的辦理至關(guān)重要。

3.2 項(xiàng)目施工準(zhǔn)備工作不全面

常言道“工欲善其事，必先利其器”，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)需要面對的問題較多，工程開展前期的準(zhǔn)備工作是否充分會直接影響后續(xù)施工進(jìn)度、施工質(zhì)量以及施工安全。部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)前期沒有派遣專人深入擬建工程區(qū)域，對其周邊交通、現(xiàn)有建筑、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、人員流動等進(jìn)行全面調(diào)查與評估。部分房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位之間交接不徹底，過度重視施工進(jìn)展，可能因?yàn)橄嚓P(guān)材料準(zhǔn)備不充分、施工設(shè)備不到位等造成施工中斷，引起經(jīng)濟(jì)損失。比如房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)前期沒有與相關(guān)部門溝通，對擬建區(qū)域內(nèi)的地下管道、管道走向、有無文物等作出評估，可能在施工出現(xiàn)管線中斷或者因?yàn)橥诔鑫奈锒鴷和Ｊ┕ぃ@些都會影響工程進(jìn)展。總之，施工前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作不全面會造成后續(xù)施工出現(xiàn)各類突發(fā)情況，嚴(yán)重影響工程進(jìn)展，增加工程管理難度。

3.3 過程管理不到位

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)周期較長，其中存在較多隱蔽工程，工程建設(shè)過程管理是保證最終工程建設(shè)質(zhì)量的關(guān)鍵，但是當(dāng)前較多房地產(chǎn)企業(yè)在工程管理方面忽視過程管理。因?yàn)檫^程管理不到位，致使較多質(zhì)量問題沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)，造成后續(xù)質(zhì)量問題較多，不僅后續(xù)維修內(nèi)容較多，還會造成項(xiàng)目交付時(shí)間的延長，出現(xiàn)違約等問題。

3.4 工程驗(yàn)收流于形式

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)完成后需要進(jìn)行工程驗(yàn)收，工程管理部門驗(yàn)收合格的房子才能夠按照約定時(shí)間交付使用，但是較多工程驗(yàn)收流于形式，沒有專用的工程驗(yàn)收質(zhì)量記錄單，也沒有工程驗(yàn)收質(zhì)量方案，此外，部分工程驗(yàn)收人員也不具備驗(yàn)收資格，致使整個工程驗(yàn)收流于形式。部分房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快交付使用，會加快房屋工程質(zhì)量驗(yàn)收進(jìn)度，對于發(fā)現(xiàn)的問題不能及時(shí)處理，并將其視為合格，造成工程交付使用后各類質(zhì)量問題不斷，甚至出現(xiàn)大量業(yè)主維權(quán)事件，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會形象[5]。

4? 房地產(chǎn)工程管理的有效途徑

4.1 不同部門各司其職，加強(qiáng)協(xié)調(diào)與配合

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中除了建設(shè)單位相關(guān)人員外，同時(shí)還包括設(shè)計(jì)人員、施工人員、監(jiān)理人員以及交付使用后的物業(yè)管理人員等，不同人員在整個項(xiàng)目工程管理階段均承擔(dān)著重要作用，對此需要強(qiáng)調(diào)不同部門的互相配合。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人需要開工前期深入現(xiàn)場，全方位了解并評估項(xiàng)目建設(shè)地的交通、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施等情況。建設(shè)單位積極辦理《施工許可證》，同時(shí)根據(jù)前期調(diào)查與可行性研究報(bào)告，與項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等完成工程建設(shè)交涉工作，如告知相關(guān)單位工程現(xiàn)場情況、計(jì)劃工期、施工中可能遇到的問題等。對施工單位、監(jiān)理單位編制的相關(guān)施工技術(shù)方案予以審核。詳細(xì)說明工程建設(shè)中不同物質(zhì)供應(yīng)情況，比如哪些材料是建設(shè)單位供應(yīng)，哪些材料是施工單位自行購置等。不同單位協(xié)調(diào)過程中還需要重視過程管理，保證工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、施工安全。明確不同單位的責(zé)任與義務(wù)，不同單位需要編制相應(yīng)的工程進(jìn)度計(jì)劃，定期上報(bào)工程進(jìn)展，分析工程計(jì)劃與工程實(shí)際出現(xiàn)差異的原因，并及時(shí)在總體項(xiàng)目管理目標(biāo)不變的情況下調(diào)整階段性目標(biāo)。

4.2 提高工程項(xiàng)目管理中現(xiàn)代技術(shù)的應(yīng)用

房地產(chǎn)工程管理過程中還可以借助現(xiàn)代新型技術(shù)，通過新技術(shù)的應(yīng)用提供項(xiàng)目管理質(zhì)量。比如建筑中的BIM技術(shù)，即建筑信息模型，BIM技術(shù)可收集工程管理中的關(guān)鍵信息，通過信息收集與建立仿真模擬，真實(shí)的反映出工程施工關(guān)鍵信息，作為實(shí)際工程施工與管理的參考。

圖1所示為BIM技術(shù)在工程施工安全管理體系中的應(yīng)用，通過BIM技術(shù)能夠識別工程管理中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，提高工程管理效果，同時(shí)具備了多種施工安全管理功能。

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理期間，BIM技術(shù)還能夠用于物資核銷管理，有效統(tǒng)計(jì)施工過程中的物資供應(yīng)與消耗情況，從而能夠更好的進(jìn)行動態(tài)物資管理?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)工程以精裝修房屋為主，整個建筑裝飾過程中，BIM技術(shù)能夠進(jìn)行放樣模擬與施工模擬，提高建筑裝飾效果，解決關(guān)鍵性技術(shù)問題。通過在工程建設(shè)中應(yīng)用BIM技術(shù)可提高較多分項(xiàng)項(xiàng)目的管理效果，確保工程能夠保質(zhì)保量的預(yù)期完成并交付使用。

5? 結(jié)束語

房地產(chǎn)工程管理是一項(xiàng)復(fù)雜而又專業(yè)的問題，現(xiàn)階段管理期間尚存在一定的問題，不同房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身實(shí)際情況，不斷總結(jié)管理中存在的問題，并加強(qiáng)全過程管理與全員管理，善于運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，保證項(xiàng)目管理效果。

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