新形勢下房地產成本控制與管理新思考

◎殷文政

新形勢下房地產成本控制與管理新思考

◎殷文政

國民經濟的迅速發(fā)展推動了房地產行業(yè)的迅速發(fā)展，在社會主義市場經濟日益完善的新形勢下，房地產行業(yè)的市場競爭越來越激勵，加之房地產行業(yè)易受多個因素的影響，如國家政策、資金等，所以成本控制與管理對房地產開發(fā)和運營有著重要作用。本文主要探討了新形勢下房地產成本控制與管理。

在房地產行業(yè)不斷發(fā)展的今天，房地產成本控制對工程項目經濟效益提升的作用越來越顯著，從某種程度上說，這加快了房地產行業(yè)提升自身創(chuàng)新意識及核心競爭力的腳步。然而做好成本控制與管理工作是提升房地產行業(yè)經濟效益的有效途徑，所以，如何科學控制房地產項目成本，促進項目利潤最大化的實現是每個房地產公司需要深入思考的問題。

房地產成本管控現狀

管理流程相對模糊。就當前而言，在房地產開發(fā)項目實施過程中，不少房地產行業(yè)的成本管理流程或管理方法都較為模糊，主要原因在于管理者缺乏良好的管理意識。在此種管理形勢下，房地產成本管理難以真正落實到現實工作之中，成本管理的主體有待明確，成本管理難以形成健全的流程體系，最終促使房地產開發(fā)項目在具體實施過程中出現主體分散、成本管理缺乏統(tǒng)一規(guī)范的現象。

成本控制體系有待完善。目前，房地產成本管理的方法是利用財務決算控制成本效果，然而我國不少房地產公司的經營管理缺乏嚴格的制度標準，基本是一慣而行，沒有切實做好財務和預算的有效銜接，促使二者各自為政，存在投資浪費現象。雖然也有一部分房地產公司制定了系統(tǒng)化、科學化的成本控制與管理制度，并有效銜接了制度與項目開發(fā)，但在實際工作中，成本控制與管理工作涉及多個部門，而成本管控部門沒有得到企業(yè)的高度重視，不僅設置級別較低，而且缺乏成本考核體制，這無疑影響了制度作用的發(fā)揮，最終促使制度形同虛設。

管理人員綜合素質有待提高。房地產的成本控制與管理是一項復雜的工程，貫穿于整個項目過程中，這就對進行成本管控的人員提出了更高的要求，即不僅需要具備一定的專業(yè)知識，良好的綜合素質，而且需要了解房地產建設過程中施工材料、工藝的成本價格，認識房地產具體項目中易發(fā)生成本管控問題的相關環(huán)節(jié)，掌握解決相關問題的辦法等。所以為了做好房地產成本控制與管理工作，除了需要培養(yǎng)現有人員的綜合素質，還要積極引進新的專業(yè)人才。

新形勢下有效實施房地產成本管控的相關對策

做好各階段的成本控制。為了提升房地產成本管控效率，需要做好各階段成本控制，形成全方位的成本控制體系。在拿地階段，需要認真進行前期調研，促進科學投資分析評價體系的形成，依據公司具體戰(zhàn)略，制定有效的成本控制系統(tǒng)，在此階段，房地產公司需要組織相應的研究小組，共同調研成本，綜合分析房地產項目。對項目實施實地調查，可以了解入地屬性及其周圍市政設施，依據這些調查結果制定成本估算，同時還需制定涉及動靜態(tài)投資目標的分析體系；在計劃階段，房地產公司需依據自身實況選擇更符合市場、客戶需求的方案，節(jié)約成本，綜合考慮各方案間的經濟性，做好事前控制，從而選擇既適宜自身發(fā)展又具有較強盈利性的方案；在施工階段，房地產公司應在充分了解相關成本目標的基礎上嚴格進行執(zhí)行，最大限度地避免執(zhí)行偏差，及時否定不科學的設計，從全局考慮，提升設計更改的可行性。

明確產品定位及成本目標。在房地產成本管控活動中，清晰的成本管控目標對成本管控而言有著極為重要的作用，是實施成本管控的主要依據，從某種程度上來說，房地產是一項與廣大人民群眾利益、生命相關的項目，具有較強的現實意義，所以在建設房地產項目時要加大對管控目標的重視程度，在具體建設過程中要遵循既保質又保量的重要原則，基于良好的建筑施工質量，才可以更好地追求自身利益。為此，此成本管控目標的設定需要綜合考慮建筑質量及施工質量，且在具體設定過程中需要實施精細化管控，依據實際發(fā)展情況從整體上設置一個成本管控目標，然后依據此目標在相關環(huán)節(jié)也進行目標設定，主要涉及建設施工與管理等環(huán)節(jié)，切實將建設成本目標貫穿于整個建筑環(huán)節(jié)，從而為房地產成本管控的順利實施提供保障。

強化成本考核成本評估。 房地產公司需以更加主動的態(tài)度進行成本管控模式創(chuàng)新，使相關人員不再局限于被動接受的狀態(tài)，可以主動參與成本管理，與此同時，房地產公司還需放寬參股要求，允許相關工作人員進行股份參與，盡可能地減少項目運行風險，將難以掌控的成本上報至上級部門，由它們負擔這部分責任，從而提升工作人員參加成本管控的主動性。另外，房地產公司還需組織成本考核小團隊，主要負責成本控制與管理部門制定相應的成本考核內容，分別考核房地產公司與項目部的管控效果與執(zhí)行能力，同時需將考核結果上報給相關部門。需要注意的是，在具體考核過程中需合理排除一些特殊影響，如因法律法規(guī)產生的影響，以保障考核的科學性、公平性。

做好成本優(yōu)化。房地產項目是一項系統(tǒng)的工程，成本管控的設計是成本管控必不可少的管控手段，由于房地產項目的建設離不開設計圖紙，設計過程中產生的失誤將會對后續(xù)成本管理帶來嚴重影響，因此在設計環(huán)節(jié)需實施限額設計，任何環(huán)節(jié)的工作都需要有對應的成本指標，利用改善技術設計的手段節(jié)約建筑是公平的成本，且限額設計的實行在工程規(guī)劃設計階段有著重要作用，不僅可以有效控制造價，而且可以提升設計質量，促進建筑物設計經濟和技術的有效結合，為房地產成本控制與管理的有效實施鋪墊基礎。

總而言之，在當前形勢下，做好房地產成本控制與管理工作具有較強的現實意義，不僅可以增強房地產行業(yè)競爭優(yōu)勢，而且可以提升房地產行業(yè)經濟效益，但房地產的成本控制與管理是一項復雜的工程，貫穿于整個項目過程中，所以依據實際發(fā)展情況制定相應的對策至關重要，從而為房地產項目的順利運行提供保障。

（作者單位：山東海的實業(yè)有限公司）