基于土地收儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)工作研究

文/孫亞芹,河北省承德市灤平縣土地儲(chǔ)備中心

基于土地收儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)工作研究

文/孫亞芹,河北省承德市灤平縣土地儲(chǔ)備中心

本文摘要：土地地收儲(chǔ)是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、涉及面廣的工作，涉及法律、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)多個(gè)方面，在土地經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在規(guī)范市場(chǎng)行為、防范收儲(chǔ)風(fēng)險(xiǎn)方面不斷研究探討和完善。本篇文章就土地的收儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)工作進(jìn)行了研究。

土地；收儲(chǔ)；統(tǒng)計(jì)；工作；研究

土地收儲(chǔ)就是土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的簡(jiǎn)稱。土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度是地方政府和國(guó)土部門順應(yīng)“經(jīng)營(yíng)城市，經(jīng)營(yíng)土地”的需要所進(jìn)行的我國(guó)土地制度創(chuàng)新的一個(gè)重要成果。 應(yīng)該說(shuō)，這幾年來(lái)，通過(guò)實(shí)施土地收儲(chǔ)及招拍掛，在增加地方財(cái)政收入，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地市場(chǎng)的公平性和透明性方面起到了積極的作用。但是，我們也要看到，任何一種制度的變遷，都需要相關(guān)的制度予以相應(yīng)的完善和匹配。否則，這個(gè)新的制度在推進(jìn)過(guò)程中的所產(chǎn)生的負(fù)面作用就會(huì)隨著時(shí)間的推移和改革的深入而日漸顯現(xiàn)出來(lái)。

1 土地收儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)工作的原則

土地收儲(chǔ)工作堅(jiān)持政府主導(dǎo)、統(tǒng)一計(jì)劃、規(guī)劃先行的原則;在征收補(bǔ)償工作中，堅(jiān)持決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。市區(qū)范圍內(nèi)的舊城區(qū)改造、城中村改造、危陋住宅區(qū)改建及其他需要進(jìn)行土地收儲(chǔ)的項(xiàng)目，適用本流程。

2 土地收儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)遇到的問(wèn)題

土地收儲(chǔ)制度也同樣面臨這樣一個(gè)棘手的問(wèn)題。在當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地制度和房地產(chǎn)開發(fā)制度的安排下，這些問(wèn)題正以各種各樣的方式存在著，并以不同的方式表現(xiàn)出來(lái)。

2.1 統(tǒng)計(jì)的工作不夠健全

土地收儲(chǔ)的統(tǒng)計(jì)工作是一項(xiàng)全新的工作，統(tǒng)計(jì)的過(guò)程中及其復(fù)雜，數(shù)據(jù)也比較繁雜，對(duì)數(shù)據(jù)的質(zhì)量要求也比較高，但是沒有現(xiàn)成的統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度可以應(yīng)用，原始的記錄和統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳也不夠健全，相對(duì)來(lái)說(shuō)統(tǒng)計(jì)也不有規(guī)范性以及專業(yè)性，這樣一來(lái)直接影響了數(shù)據(jù)的質(zhì)量以及工作的質(zhì)量。

2.2 土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)庫(kù)不盡完善

土地儲(chǔ)備庫(kù)是建立健全土地收儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)制度的基礎(chǔ)，這樣就可以有效地調(diào)節(jié)和平衡土地的供應(yīng)市場(chǎng)，提供更加直觀的數(shù)據(jù)，土地儲(chǔ)備庫(kù)的土地根據(jù)土地的多少可以有計(jì)劃地出庫(kù)。土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)需要不斷地進(jìn)行更新，統(tǒng)計(jì)資料相對(duì)來(lái)說(shuō)非常大，涉及面廣，應(yīng)用的時(shí)間也比較長(zhǎng)。

2.3 遇到土地收儲(chǔ)的問(wèn)題

首先，土地收儲(chǔ)成為房?jī)r(jià)上漲的重要推手。由于土地收儲(chǔ)制度最為重要的特征，就是要由地方政府高度壟斷土地的一級(jí)市場(chǎng)。實(shí)踐證明，當(dāng)一個(gè)地方的土地一級(jí)市場(chǎng)被高度壟斷的情況下，土地價(jià)格就極有可能出現(xiàn)飛速上漲。特別是當(dāng)收儲(chǔ)還來(lái)不及供的時(shí)候，地價(jià)的飆升已成為必然。因?yàn)椋谕恋匾患?jí)市場(chǎng)被高度壟斷的前提下，當(dāng)土地供應(yīng)量不足時(shí)，帶來(lái)的最為直接的后果就是地價(jià)的上漲。地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)必然隨之上漲。其次，土地收儲(chǔ)成為金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于在土地收儲(chǔ)過(guò)程中，需要?jiǎng)佑么罅康馁Y金，而這種資金如果單純依靠有限的財(cái)政資金是不現(xiàn)實(shí)。再加上，當(dāng)前我國(guó)的金融產(chǎn)品極其單一，土地銀行、土地債券、土地信托等新型的金融產(chǎn)品至今仍待字閨中。于是在地方政府及其財(cái)政背書的情況下，土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)往往大量利用銀行的授信貸款、抵押貸款等各種渠道的信貸資金收儲(chǔ)土地。而這些資金在土地市場(chǎng)活躍向好的情況下，風(fēng)險(xiǎn)不易顯現(xiàn)。而當(dāng)土地市場(chǎng)疲軟之時(shí)，極易因所收儲(chǔ)的土地?zé)o法變現(xiàn)而導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的集中暴發(fā)。第三，土地收儲(chǔ)成為破壞社會(huì)公平的反面典型。所謂的土地收儲(chǔ)，其所收儲(chǔ)的土地?zé)o非有幾種來(lái)源，一種是征收農(nóng)民的土地再行出讓，一種是征收原行政劃撥的土地再行出讓，還有一種是征收原出讓的土地再行出讓。由于土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)是代表政府統(tǒng)籌征地事宜，而且征收的標(biāo)準(zhǔn)并非按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行操作的，因此，在征收過(guò)程中，由于低價(jià)征收，高價(jià)售出，用公權(quán)力剝奪了原土地使用者的合法權(quán)益，使得土地收儲(chǔ)制度的合理性備受置疑。

3 解決措施

做好土地收儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)工作，除了要適應(yīng)不斷變化的工作環(huán)境，努力學(xué)習(xí)好各種專業(yè)的知識(shí)，不斷積累工作經(jīng)驗(yàn)，提高自己的綜合素質(zhì)以及業(yè)務(wù)能力。建立一個(gè)健全統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬是做好土地收儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)，為了能夠反映土地的收儲(chǔ)狀況，需要提供好一些日常的工作資料，結(jié)合實(shí)際的情況。為了保證各個(gè)臺(tái)賬資料的完整性，一定要在日常工作中做到仔細(xì)認(rèn)真，對(duì)統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳進(jìn)行維護(hù)和登記。要熟悉基層土地收儲(chǔ)工作。為了做好土地的收儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)工作，需要工作人員經(jīng)常進(jìn)入到一線工作，參與土地征遷的工作，進(jìn)行走村入戶，和征遷戶進(jìn)行直接的交流，聽取他們的意見以及建議，參與土地收儲(chǔ)的管理工作，熟悉土地收儲(chǔ)的業(yè)務(wù)，盡快掌握資料。同時(shí)還需要明確土地收儲(chǔ)的一些知識(shí)：

3.1 明確國(guó)有土地收購(gòu)成本構(gòu)成

土地收購(gòu)成本構(gòu)成包括三部分即征收補(bǔ)償費(fèi)、土地前期開發(fā)費(fèi)、其他應(yīng)當(dāng)依法納入國(guó)有土地使用權(quán)出讓成本的費(fèi)用。

3.2 明確土地成本審核職責(zé)分工

市財(cái)政局審核征收中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，建設(shè)、管線遷移等工程決算由財(cái)政評(píng)審中心審定；市國(guó)土局與公用事業(yè)局按照各自職責(zé)審核征收成本；市規(guī)劃局負(fù)責(zé)規(guī)劃圖編制工作；市審計(jì)局負(fù)責(zé)審計(jì)監(jiān)督；市監(jiān)察局對(duì)全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督檢查，處理群眾舉報(bào)及違法違紀(jì)案件。

4 結(jié)束語(yǔ)

總而言之，土地收儲(chǔ)的統(tǒng)計(jì)工作是一項(xiàng)綜合性工作，涉及政府多個(gè)職能部門職責(zé)及國(guó)家、集體以及個(gè)人利益等等，它的復(fù)雜性要求必須建立合理的收儲(chǔ)程序、科學(xué)的測(cè)算方法和必要的審核檢查制度。做好土地收儲(chǔ)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)行為，促進(jìn)城市建設(shè)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有著十分重要的作用。

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[3]張毓琮.加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)分析進(jìn)一步提高農(nóng)經(jīng)統(tǒng)計(jì)工作的水平——農(nóng)業(yè)部經(jīng)管總站副站長(zhǎng)張毓琮同志在全國(guó)農(nóng)經(jīng)統(tǒng)計(jì)工作會(huì)上的總結(jié)發(fā)言(摘要)[J].農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理.2013(11).