房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效用分析

（山東農(nóng)業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，山東 泰安 271001）

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效用分析

林姿辰

（山東農(nóng)業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，山東 泰安 271001）

在當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)業(yè)的快速興起與當(dāng)前的房?jī)r(jià)高速上漲慢慢變成各級(jí)政府及廣大普通老百姓所頭疼的一個(gè)問(wèn)題。最近，國(guó)務(wù)院也進(jìn)行了多次抑制房?jī)r(jià)突然大幅度變化的政策推廣，這些政策的主要內(nèi)容直指快速上漲的房?jī)r(jià)，如果想要對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)控，就必須做到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而伴隨政府拍賣(mài)的地價(jià)、五金建材等所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所必需的材料和設(shè)施的價(jià)格不斷飛漲，房?jī)r(jià)只有可能呈現(xiàn)出一種只漲不跌的趨勢(shì)。然而，雖然房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)一派繁榮之景，房地產(chǎn)的使用壽命卻令人堪憂(yōu)，其中，尤其是置業(yè)投資的房地產(chǎn)業(yè)的建筑使用質(zhì)量，這些建筑的短命會(huì)造成投資者的損失。本文利用經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度從經(jīng)濟(jì)性效用的方向入手以全壽命周期成本的觀點(diǎn)對(duì)此進(jìn)行分析。

房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)濟(jì)效用

一、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效用概述

效用這個(gè)名詞是在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的過(guò)程中產(chǎn)生的一個(gè)術(shù)語(yǔ)，這個(gè)術(shù)語(yǔ)指的是個(gè)人在進(jìn)行商品消費(fèi)或者進(jìn)行活動(dòng)時(shí)所獲得的一定的滿(mǎn)足感。而本文所指的經(jīng)濟(jì)性效用的內(nèi)涵是：房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)性能夠給消費(fèi)者所帶來(lái)的有利用途與相關(guān)效益。

而在實(shí)際當(dāng)中，一般所稱(chēng)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益指的是房地產(chǎn)的價(jià)格，但是這個(gè)價(jià)格從廣義上來(lái)說(shuō)，并不僅僅只是代表房屋出售的初始價(jià)，而是一個(gè)全周期的過(guò)程，包含了許許多多的方面，即從整個(gè)項(xiàng)目的起始構(gòu)思、策劃和設(shè)計(jì)、建造和施工、推廣和營(yíng)銷(xiāo)、使用和維護(hù)直至被拆除的整個(gè)過(guò)程中出現(xiàn)的成本費(fèi)用。在此過(guò)程中，對(duì)于項(xiàng)目的構(gòu)思和策劃、建造和施工以及營(yíng)銷(xiāo)階段所出現(xiàn)的成本費(fèi)用，這些都是由建筑開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)的，為房地產(chǎn)壽命周期成本中間的第一個(gè)層次。當(dāng)這一層次完成之后，就進(jìn)入了第二層次，這一層次是把銷(xiāo)售的價(jià)格轉(zhuǎn)化為對(duì)其進(jìn)行消費(fèi)的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的成本，另外還要加上一些消費(fèi)者直接承擔(dān)的使用和維護(hù)成本，以上即是所稱(chēng)的消費(fèi)者的房地產(chǎn)壽命周期成本。之后便是第三層次，第三層次中的消費(fèi)者比較廣義，它認(rèn)為整個(gè)社會(huì)都是消費(fèi)者，從社會(huì)層面的角度來(lái)看，房地產(chǎn)壽命周期成本包括建筑商和消費(fèi)者承擔(dān)的整個(gè)成本，在這個(gè)基礎(chǔ)之上，該周期成本還包括房地產(chǎn)的棄置成本，即構(gòu)成了全壽命周期成本的全部概念。然而，房地產(chǎn)的壽命周期成本并不是所有房地產(chǎn)商用來(lái)衡量其給予消費(fèi)者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)性效用的標(biāo)準(zhǔn)，他們一般所考慮的是消費(fèi)者使用的年均成本，即是房地產(chǎn)的全壽命周期成本和實(shí)際的使用年限之間的比值。為了嚴(yán)格控制年均的使用成本，保證其降得比較低，也就是全壽命周期的成本在整個(gè)房地產(chǎn)全壽命周期內(nèi)的分?jǐn)傔_(dá)到最大，這也就意味著整個(gè)房地產(chǎn)要在其有效的使用年限內(nèi)為購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)的消費(fèi)者提供足夠多的效用，只有這樣操作，才能讓消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)性效用達(dá)到最高。

二、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)性效用具體分析

目前，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，還存在著一個(gè)非常普遍的問(wèn)題，那就是建筑非?！岸堂保@一點(diǎn)貌似與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平不相符合。有一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表，我國(guó)的房地產(chǎn)平均壽命只能達(dá)到30年。下面對(duì)房地產(chǎn)壽命的周期的不同層次進(jìn)行大致的分析：

1、在建筑開(kāi)發(fā)商層面的分析

建筑開(kāi)發(fā)商對(duì)于這個(gè)房地產(chǎn)的成本關(guān)注點(diǎn)主要在于其設(shè)計(jì)與建造的過(guò)程中付出的成本。為了對(duì)經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行最大化，建筑開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在設(shè)計(jì)和施工的時(shí)候使用“降本增效”的一些措施。比如說(shuō)，在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，為了追求高容積率，縮短建筑的間距，造成小戶(hù)型房屋無(wú)法進(jìn)行再次改造，或者嚴(yán)重阻礙整個(gè)房屋的采光與通風(fēng)；有的建設(shè)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行施工的過(guò)程中采用一些質(zhì)量較低的材料，這些在源流上的“成本控制”都會(huì)造成建筑的實(shí)際使用壽命降低。

2、在消費(fèi)者層面的分析

對(duì)于消費(fèi)者而言，所關(guān)注的不單單是初始時(shí)候的買(mǎi)入價(jià)格以及后續(xù)的使用，對(duì)于維護(hù)的成本也是消費(fèi)者非常關(guān)注的東西。作為一般消費(fèi)者置業(yè)投資的主要對(duì)象——房地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)具有較高耐用性的長(zhǎng)期資產(chǎn)，這種投資在未來(lái)的消費(fèi)和使用的過(guò)程中會(huì)被慢慢的耗用。所以，在整個(gè)使用過(guò)程中都會(huì)出現(xiàn)的交互發(fā)生維護(hù)成本是不可忽視的。有一些專(zhuān)家早就發(fā)現(xiàn)并指出，在同緯度的一些地區(qū)中，我國(guó)國(guó)內(nèi)的住宅能耗是一些發(fā)達(dá)國(guó)家的2～4倍；但是我國(guó)的住宅衛(wèi)生潔具耗水量極大，甚至高出發(fā)達(dá)國(guó)家30%，且廢水循環(huán)利用率只占發(fā)達(dá)國(guó)家的四分之一。在我國(guó)的房地產(chǎn)投資中，消費(fèi)者不僅僅需要直接為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行高額投資，還要支付著長(zhǎng)期的高額運(yùn)營(yíng)和維持的費(fèi)用。此外，在進(jìn)行綠色節(jié)能技術(shù)應(yīng)用中又會(huì)造成成本的增加，這直接造成了消費(fèi)者的年均使用成本的明顯提高，極為不經(jīng)濟(jì)。

3、在社會(huì)層面的分析

從社會(huì)的視角我們可以看到，房地產(chǎn)的棄置成本對(duì)整個(gè)環(huán)境和社會(huì)會(huì)造成很大的負(fù)擔(dān)。據(jù)稱(chēng)，近幾年全國(guó)城鎮(zhèn)拆遷房屋的面積已經(jīng)占到了當(dāng)年的開(kāi)發(fā)商的商品房竣工面積的近40%。由于一些規(guī)劃設(shè)計(jì)上的不合理，造成大拆大建的事情頻繁發(fā)生。大量還“年富力強(qiáng)”的房地產(chǎn)項(xiàng)目被拆除，沒(méi)有達(dá)到物盡其用，造成了很大的資源浪費(fèi)，另外還會(huì)產(chǎn)生許多難以處理又不得不處理的建筑垃圾。讓這些本來(lái)可以避免的建筑垃圾帶來(lái)很大的廢棄成本和環(huán)境損害，然而這些棄置的成本最后產(chǎn)生的問(wèn)題都是由社會(huì)這個(gè)最大的“消費(fèi)者”來(lái)承擔(dān)。

所以可以看出，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)于不同的利益主體而言，都有著不同的成本和消費(fèi)觀，所以他們對(duì)于整個(gè)壽命周期的成本的態(tài)度也是不盡相同的。對(duì)于建筑開(kāi)發(fā)商而言，往往目光短視，為了追求短期效益不擇手段，推動(dòng)了房地產(chǎn)整個(gè)壽命周期成本的提高。而一些消費(fèi)者往往只關(guān)心房地產(chǎn)的初始買(mǎi)價(jià)，對(duì)于房地產(chǎn)的環(huán)保節(jié)能效果以及運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用往往不是特別關(guān)注。如果從宏觀的成本控制視角來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)這些運(yùn)行成本和由整個(gè)社會(huì)所承擔(dān)的棄置成本都不是他們可以進(jìn)行控制的，都需要立足在宏觀的建筑開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)規(guī)劃。所以，整個(gè)房地產(chǎn)的全壽命周期成本不僅是對(duì)開(kāi)發(fā)商成本的計(jì)算，更應(yīng)該注重于站在全局的角度統(tǒng)觀整個(gè)壽命周期全過(guò)程的成本，從源頭上進(jìn)行著手實(shí)施，并進(jìn)行充分透徹的分析，這樣才能對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行先導(dǎo)的、前饋性的控制，特別是在一些使用成本上的控制，這樣就可以避免在后續(xù)的使用過(guò)程中出現(xiàn)很多無(wú)謂的費(fèi)用。

三、提高房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效用的措施

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)壽命

第一點(diǎn)就是要在實(shí)質(zhì)上進(jìn)行房地產(chǎn)壽命的延長(zhǎng)。對(duì)于房地產(chǎn)的壽命延長(zhǎng)不同于在設(shè)計(jì)上讓使用年限盡量變長(zhǎng)，它的概念涵蓋的范圍非常廣，主要包含了整個(gè)建筑從開(kāi)始建好到整個(gè)結(jié)構(gòu)維護(hù)至再也不能使用的整個(gè)階段。從這點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，如果出現(xiàn)已超過(guò)設(shè)計(jì)使用年限的建筑并不是說(shuō)它就不可使用，也不是說(shuō)如果沒(méi)有達(dá)到設(shè)計(jì)年限，就可以放心使用。對(duì)于一些老舊的建筑要盡量進(jìn)行再生設(shè)計(jì)，并進(jìn)行良好的維護(hù)和加固工作，還要進(jìn)行病害的處理，這樣可以延緩其衰老期，讓整個(gè)使用年限得到延長(zhǎng)。

2、加強(qiáng)成本控制

要從源頭上進(jìn)行全壽命周期成本的控制，樹(shù)立一個(gè)“強(qiáng)本而節(jié)用”的思想觀念并利用科學(xué)的手段加強(qiáng)地產(chǎn)的使用壽命。在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期階段就要為以后的使用進(jìn)行全方位的綜合考慮，特別是對(duì)于節(jié)能技術(shù)的使用，在進(jìn)行設(shè)計(jì)之初就要進(jìn)行充分的考慮，防止在日后進(jìn)行使用的過(guò)程中出現(xiàn)一些不必要的能源浪費(fèi)，盡可能對(duì)減少維護(hù)運(yùn)行的成本。另外一些節(jié)能建筑在開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)采用一些新型材料或者是新技術(shù)，這樣操作會(huì)帶來(lái)一些建造成本的大幅度增加。但是要從宏觀理念上思考，要有“為了省錢(qián)而花錢(qián)”的思想。國(guó)外有很多的研究顯示，如果使用一些新技術(shù)或者是新材料可以讓后期進(jìn)行維護(hù)的投入出現(xiàn)幾何倍數(shù)的減少，雖然表面上增加了一定的建筑成本，但是可以讓后期的壽命周期成本大幅度的降低，并且可以節(jié)約很多的后期管理成本，讓整個(gè)全壽命周期的成本大大地降低。另外這些節(jié)能建筑有很多的優(yōu)勢(shì)：首先是在當(dāng)今能源的價(jià)格出現(xiàn)不斷攀升的情況下，可以讓消費(fèi)者省去一大把能源開(kāi)支；其次是與傳統(tǒng)建筑項(xiàng)目相比，能為使用者創(chuàng)造一個(gè)更為舒適和健康的居住環(huán)境，提高消費(fèi)者的居住品質(zhì)。

3、加強(qiáng)政府調(diào)控政策對(duì)于開(kāi)發(fā)商的監(jiān)督

如果政府的調(diào)控政策想要進(jìn)行有效的實(shí)施，應(yīng)該需要做好以下幾點(diǎn)：第一點(diǎn)是要加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商所披露的信息力度，建立一套完備的房地產(chǎn)信息披露體制，讓開(kāi)發(fā)商的整個(gè)房?jī)r(jià)成本以及一些銷(xiāo)售的信息可以被強(qiáng)制性地顯示在公眾面前，這樣就可以讓公眾進(jìn)行公開(kāi)、公正、及時(shí)的監(jiān)督。這樣就可以減少或者防止政府與一些房地產(chǎn)商之間由于信息的不對(duì)稱(chēng)造成房?jī)r(jià)泡沫等情況，所以力爭(zhēng)要做到房地產(chǎn)商對(duì)公眾的信息進(jìn)行公開(kāi)化、透明化；第二點(diǎn)要實(shí)行獨(dú)立的第三方監(jiān)督，通過(guò)引入第三方的監(jiān)督和治理實(shí)現(xiàn)公平公正，由于當(dāng)前我國(guó)的中央政府遲遲沒(méi)有設(shè)立一個(gè)獨(dú)立的房產(chǎn)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，更為重要的是房地產(chǎn)的調(diào)控是需要諸多部門(mén)共同努力的，而且這些單位之間都存在一些復(fù)雜的調(diào)控政策，所以難以形成合力，不能進(jìn)行統(tǒng)一的調(diào)控，而且每一個(gè)地方的調(diào)控側(cè)重點(diǎn)是不同的，也沒(méi)有什么政策可以兼顧，故而往往會(huì)出現(xiàn)調(diào)控結(jié)果同預(yù)期存在偏差的情況。

四、結(jié)束語(yǔ)

自從政府提出改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)如雨后春筍般興起，并逐漸成為了一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)。伴隨當(dāng)前房地產(chǎn)事業(yè)的逐步快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在普通市民的生活和工作中產(chǎn)生了一些重要的影響，房地產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)影響力與以前相比是不可同日而語(yǔ)的，當(dāng)今社會(huì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)之間已經(jīng)有了密切的關(guān)系，而且這種關(guān)系一直成為近期學(xué)者之間熱議的話(huà)題。房地產(chǎn)發(fā)展到今天對(duì)于科技的應(yīng)用，可以讓全壽命周期成本降低，國(guó)家必須要出臺(tái)一些相關(guān)的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策，讓相關(guān)的地產(chǎn)商可以進(jìn)行節(jié)能建筑的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

[1]李祥贊:房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效用分析[J]．建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì),2016 (08):2694．

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[3]王晶、譚進(jìn)鵬:調(diào)控中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的貨幣政策效應(yīng)研究[J]．經(jīng)融經(jīng)濟(jì),2015(26):50-51．

[4]王愛(ài)國(guó):對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析[J]．投資理財(cái), 2013(20):80-81．

[5]李曦、牟堯:中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)治理現(xiàn)狀及前景[J]．中國(guó)西部科技,2011．10(24):72-73．

（責(zé)任編輯：孫茜茜）