我國房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展探究

文/方笠，浙江三門農(nóng)村商業(yè)銀行

我國房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展探究

文/方笠，浙江三門農(nóng)村商業(yè)銀行

房地產(chǎn)投資信托基金是由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，匯集投資者的資金，然后發(fā)行收益憑證，將投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金。目前在中國，房地產(chǎn)投資基金受到了越來越多的關(guān)注。在綜合考慮了我國的投資環(huán)境和房地產(chǎn)現(xiàn)狀之后，此文主要以美國的經(jīng)驗(yàn)為借鑒，提出了一些關(guān)于我國的REITs的發(fā)展分析。

房地產(chǎn)信托投資基金；信托投資基金；中國；國內(nèi)外比較

1 房地產(chǎn)投資信托投資基金的定義與特征

1.1 定義

房地產(chǎn)信托投資基金是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。對于一般人來講，REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）可能是一個很生澀的詞匯，舉個例子，比如有天擅長炒房的小張出門看中了10間房子，但手上暫時(shí)沒有足夠多的余錢，回到家之后就和親戚朋友借了很多的錢，用來買店面、裝修以及保養(yǎng)。經(jīng)過小張用心捯飭后，鋪?zhàn)雍芸炀捅蛔饬顺鋈?，并且市場的價(jià)值也在不停的上漲中。每年的年末，小張算好今年所有店面的盈利收入之后便會拿出一部分來給之前借給他啟動資金的人分紅。而商圈的所有者和政府，為了能夠街市一直繁盛，也鼓勵其他人這么干，而且還做出強(qiáng)制性的要求，要求小張必須把每年出租和升值收益的百分之九十拿出來分給親戚朋友。不過為了安撫小張，政府便免掉了他的稅。這就是REITs了，全稱房地產(chǎn)信托投資基金。所謂的鋪面，就是可以產(chǎn)生出租、經(jīng)營收益的一切商業(yè)地產(chǎn)。比如——寫字樓、酒店、商場、停車場、菜市場、球場、電影院、游樂場、養(yǎng)老院；而小張，就是專門持有、出租、經(jīng)營這些商業(yè)地產(chǎn)的公司；借錢投資的親友們，就是買入REITs的投資人，可以每年獲得一到兩次，相當(dāng)于收入90%的分紅。

1.2 特征

不是所有的房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品都能成為REITs，一個地產(chǎn)投資基金產(chǎn)品至少滿足以下三個核心條件才能稱為REITS：第一，以物業(yè)項(xiàng)目本身產(chǎn)權(quán)（股性REITS）或房屋抵押貸款（債性REITS）為基礎(chǔ)資產(chǎn)；第二，通過將物業(yè)裝入SPV實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和破產(chǎn)隔離；第三，公募性質(zhì)，可在二級市場上流通轉(zhuǎn)讓；

一般把商業(yè)物業(yè)證券化的都是股權(quán)投資性質(zhì)的REITS，這類RE ITS還應(yīng)該具有以下特征：第一，基金購入持有的物業(yè)一般為現(xiàn)金流穩(wěn)定的成熟物業(yè)；第二，存續(xù)期長，因?yàn)槔碚撋瞎尚缘腞EITS就像上市公司一樣，理想條件下應(yīng)該是永續(xù)的；第三，擴(kuò)張性，即基金一般是開放式的而不是封閉式的，這樣基金就可以像上市公司一樣通過再融資發(fā)行新的權(quán)益憑證將看中的物業(yè)收購裝入基金中。

2 美國房地產(chǎn)投資信托投資基金的現(xiàn)狀

美國的房地產(chǎn)因?yàn)橛兄容^悠久的歷史，所以已經(jīng)形成比較系統(tǒng)和完整法律體系、市場體系、宏觀調(diào)控體系。因此，對美國的房地產(chǎn)進(jìn)行研究，不僅能使我們了解把握房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律，而且對中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)的發(fā)展有著很多可以借鑒的地方。

REITs最早由美國國會在20世紀(jì)60年代初創(chuàng)立，其最初的目的是為了讓中小投資者能以較低門檻參與到不動產(chǎn)市場中去，進(jìn)而爭取到由不動產(chǎn)市場交易、租金與增值所帶來的收益。在美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅之后，RE ITs開始逐漸成為美國最重要的一種金融方式。一般情況下，REITs的分紅比例超過90%。大約有300個REITs在美國運(yùn)作，管理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。

美國REITs的投資范圍其實(shí)是比較廣泛的，包括寫字樓、購物中心、公寓、酒店，還有美國的一些醫(yī)院、養(yǎng)老院、公寓的倉儲，其他的還包括電影院、林場、通訊塔等等。這些都是一些比較廣泛的投資標(biāo)的。

其實(shí)從08年的美國次貸危機(jī)來說，美國房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展，已經(jīng)有一個不錯的復(fù)蘇。目前美國的房地產(chǎn)投資信托投資基金主要有一下幾個特點(diǎn)：

2.1 投資標(biāo)的的質(zhì)量非常高

美國REITs大部分都是市中心非常好、優(yōu)級地段的甲級地產(chǎn)，包括地標(biāo)性的建筑、寫字樓。這些位置的物業(yè)，它的租金收入、租金回報(bào)率，以及物業(yè)增長率，潛在的空間都是非常大的。

2.2 它的股息率高

REITs享受稅收優(yōu)待，不支付企業(yè)所得稅和資本利得稅，而是通過派發(fā)紅利以普通收入、資本利得和返還資本三種形式傳遞給投資者，并由投資者按照個人相關(guān)稅率繳稅，避免雙重征稅。REITs歷史平均股息率約6～8%，為投資者提供穩(wěn)定的收入來源。

2.3 REITs總收益比較穩(wěn)定

從十年到二十年，它的長期年化收益率在10%-11%左右，這些數(shù)據(jù)是打敗了美國的標(biāo)普500指數(shù)，而且是持續(xù)的打敗指數(shù)，所以長期回報(bào)率非常有吸引力。

2.4 REITs的風(fēng)險(xiǎn)比較分散

因?yàn)镽EITs跟大盤指數(shù)的關(guān)聯(lián)度比較低，只有0.57。這個數(shù)字代表什么呢？大盤在市場不好的時(shí)候，REITs的跌幅相對比較小，因?yàn)樗斜容^穩(wěn)定的租金收益，它的分紅比較高，所以從風(fēng)險(xiǎn)來說的話，它比一般的股票風(fēng)險(xiǎn)要低很多，而且流動性很好。

3 我國房地產(chǎn)投資信托投資基金的現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)信托投資已經(jīng)具備一個很高的市場需求，我國還未形成一個真正的房地產(chǎn)信托投資基金。國內(nèi)的一些房地產(chǎn)投資基金大多處于較為散亂的發(fā)展階段，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營守則。在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)開發(fā)（一級市場）商通常是項(xiàng)目承包人或者建造商，而更重要的市場參與者通常從事現(xiàn)成物業(yè)管理（二級市場）。在美國，一級市場的營業(yè)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及二級市場的營業(yè)收入，但從房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)信托資金投資的新方向已經(jīng)逐漸走向了土地一級開發(fā)。

目前我國的房地產(chǎn)投資信托投資基金的現(xiàn)狀主要有以下四個方面：

首先，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品尚不是國際意義上的房地產(chǎn)信托投資基金。目前市場上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要集中在市政建設(shè)項(xiàng)目、危改小區(qū)項(xiàng)目等基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目上，純房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托產(chǎn)品很少。

其次，我國房地產(chǎn)業(yè)融資過度依賴銀行貸款。投資領(lǐng)域，房地產(chǎn)領(lǐng)域的銀行信貸持續(xù)上升，根據(jù)中國人民銀行統(tǒng)計(jì)，1997年以來，在房地產(chǎn)開發(fā)的眾多資金來源中，但就銀行貸款一項(xiàng)的比重，就高達(dá)55%以上。

再次，房地產(chǎn)信托投資基金在國內(nèi)已擁有較為很大的市場需求。無論是為了解決地產(chǎn)開發(fā)商資金來源，還是為了維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)信托投資基金在國內(nèi)已擁有較為很大的市場需求。

最后，我國急需完善房地產(chǎn)信托投資基金相關(guān)立法。國內(nèi)目前有信托法、信托投資公司管理辦法、信托公司基金信托管理暫行辦法等相關(guān)條例。但是這些法律法規(guī)都只是基礎(chǔ)，還沒有出現(xiàn)一個真正房地產(chǎn)投資信托基金法，來對基金的如何融資、如何運(yùn)用、如何分配盈利和如何征稅等作以規(guī)定，導(dǎo)致國內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金大多比較混亂，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營守則。

4 中國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的必要性和可行性

4.1 發(fā)展REITs的必要性

中國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的必要性主要體現(xiàn)在REITs的本質(zhì)是一種信托，因而REITs有著信托的功能機(jī)制和價(jià)值取向；REIT s是促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康而又告訴發(fā)展的必然要求；REITs是金融業(yè)發(fā)展的必然要求。

4.1.1 REITs的本質(zhì)是一種信托，因而REITs有著信托的功能機(jī)制和價(jià)值取向

比如其能夠保障地產(chǎn)業(yè)投資的安全性并且最大限度的實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)投資的價(jià)值增值。因?yàn)樽鳛樾磐械禺a(chǎn)的房地產(chǎn)公司證券是獨(dú)立的，其不同于委托人、受托人及受益人三方中的任何一方的自有財(cái)產(chǎn)，且不受該三方中任何一方債權(quán)人的追及，有效保障了房地產(chǎn)證券的安全。并且經(jīng)營管理房地產(chǎn)證券的都是具有豐富專業(yè)知識基礎(chǔ)的專家，能夠最大限度的實(shí)現(xiàn)投資的增值。

4.1.2 REITs是促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康而又告訴發(fā)展的必然要求

如果一個國家的市場體系比較完善的話，那么其房地產(chǎn)回報(bào)率一般來講都是比較穩(wěn)定的。但是目前的中國來講，我們的市場機(jī)制還沒有足夠的完善，房地產(chǎn)投資帶來的投資往往是不穩(wěn)定的，短時(shí)間內(nèi)的炒作取代了穩(wěn)定的中期或者長期投資，而短期投資充盈市場帶來的往往伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)、不穩(wěn)定。如何讓我國的房地產(chǎn)業(yè)變得規(guī)范穩(wěn)定，我們還有一段路要走。從房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，我國的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新還很不足。房地產(chǎn)證券化是長期發(fā)展的趨勢，而引入REITs方式將有助于推動房地產(chǎn)資本市場的發(fā)展和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理理念的革新。

4.1.3 REITs是金融業(yè)發(fā)展的必然要求

在當(dāng)今金融全球化的時(shí)代，銀行的傳統(tǒng)融資手段受到了挑戰(zhàn)。非銀行機(jī)構(gòu)不斷創(chuàng)新實(shí)踐，開創(chuàng)了很多完善的現(xiàn)金管理服務(wù)的項(xiàng)目，從而使銀行的存款大量流失，流向了收益率更加有吸引力的其他金融資產(chǎn)，而REITs是在國際金融市場上公認(rèn)的安全與利率并存的一種投資方式。

4.2 可行性

中國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的可行性體現(xiàn)在：REITs已經(jīng)逐步形成了其發(fā)展所需的投資主體；信托行業(yè)和證券制度的發(fā)展為R EITs提供了發(fā)展的良好氛圍；信托投資業(yè)務(wù)重組為REITs的發(fā)展提供了便利。

4.2.1 REITs已經(jīng)逐步形成了其發(fā)展所需的投資主體

一是個人投資者。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，人民的生活水平日益提高，儲蓄增加，社會閑散資金增大。但是因?yàn)橥顿Y渠道的缺乏，這些社會閑散資金無法用于多元化投資。人民的投資需要的日益增加與投資方式的缺失的矛盾，日益凸顯。二是機(jī)構(gòu)投資者。我國機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量增速加快，而REITs受到了這部分強(qiáng)大機(jī)構(gòu)投資者的支持。

4.2.2 信托行業(yè)和證券制度的發(fā)展為REITs提供了發(fā)展的良好氛圍

我們于2001年頒布的《信托法》，讓信托在我國有了更加權(quán)威的法律憑據(jù)。在證券制度的修訂方面，監(jiān)管層也一直在創(chuàng)新證券衍生產(chǎn)品和制定保護(hù)投資者的法律。

4.2.3 信托投資業(yè)務(wù)重組為REITs的發(fā)展提供了便利

我國的信托投資公司在許多實(shí)業(yè)投資方面都有涉及，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占有相當(dāng)?shù)谋戎?。改革開放以來，我國的信托業(yè)進(jìn)行了許多次大的整改。根據(jù)分業(yè)經(jīng)營的原則，信托投資公司實(shí)業(yè)的投資部分業(yè)務(wù)必須進(jìn)行剝離，包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。信托投資公司將已有的房地產(chǎn)直接轉(zhuǎn)換為REITs的股權(quán)，可以讓信托投資公司在不放棄房地產(chǎn)所有權(quán)的基礎(chǔ)上將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離開，實(shí)現(xiàn)分業(yè)經(jīng)營的目標(biāo)，并且還可以套現(xiàn)一部分資金。

5 我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的前景分析

中國的城市化是必定的，而這個趨勢可以給我過得房地產(chǎn)行業(yè)帶來很大的發(fā)展空間，也將會給房地產(chǎn)金融行業(yè)帶來巨大的市場。我國房地產(chǎn)將來不可能只靠銀行貸款和其他貸款性質(zhì)的信托來提供資金支持，遲早會形成多元化的房地產(chǎn)融資體系，也會有越來越多的資金供給者出現(xiàn)在房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)資金鏈上，REITs的發(fā)展將會有利于房地產(chǎn)金融體系風(fēng)險(xiǎn)的控制。

我國的房地在這個過程中，房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槎唐诘耐稒C(jī)投資太多，盈利模式單一，其中蘊(yùn)含著極大的資金風(fēng)險(xiǎn)。引入REITs，可以加快地產(chǎn)開發(fā)商們的理念轉(zhuǎn)變，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)模式，房地產(chǎn)開發(fā)商們甚至可能完成角色轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)向投資商。REITs的引入，開始促進(jìn)整個房地產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)的短期思維向經(jīng)營的長期發(fā)展轉(zhuǎn)變。

REITs作為投資產(chǎn)品和融資工具的存在，為各個階層的投資者提供了參與房地產(chǎn)投資的新途徑：投資者們不必再受最低投資門檻的限制，并且投資者們不再需要承擔(dān)投資所持有的流動性低的困擾。同時(shí)，REITs的方式也方便了投資者們隨時(shí)想退出投資市場。

總的來說，REITs的發(fā)展，既具必要性，又有可行性。雖然歐洲與美國的REITs市場差不多同時(shí)開始發(fā)展，但就目前的形式看來，歐洲的發(fā)展卻滯后了美國將近三十年。但在不久的將來，中國REI Ts的發(fā)展必將提速，極有可能成為亞洲區(qū)域最具規(guī)模的REITs市場。

6 結(jié)語

目前，中國房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展受到了越來越多的關(guān)注。本文在綜合考慮了我國的投資環(huán)境和房地產(chǎn)現(xiàn)狀之后，此文主要以美國的經(jīng)驗(yàn)為借鑒，提出了一些關(guān)于我國的REITs的發(fā)展分析?？偟膩碚f，REITs的發(fā)展，既具必要性，又有可行性。在不久的將來，中國REITs的發(fā)展必將提速，極有可能成為亞洲區(qū)域最具規(guī)模的RE ITs市場。

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