房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制體系建設(shè)的探討

文/孫麗，安徽省煤田地質(zhì)局

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理與控制體系建設(shè)的探討

文/孫麗，安徽省煤田地質(zhì)局

控制企業(yè)成本是任何一個(gè)企業(yè)都要深入研究和思考的問題。就房地產(chǎn)企業(yè)來講，經(jīng)營成本較大，涉及方方面面的內(nèi)容很多。如何在提高開發(fā)效益的同時(shí)，合理控制成本支出規(guī)模，構(gòu)建符合企業(yè)發(fā)展需要的成本核算體系，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理當(dāng)中的一個(gè)重要方面。本文就房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系建設(shè)進(jìn)行了探討，為實(shí)際管理需要提供參考。

房地產(chǎn)；成本；管理

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開始出現(xiàn)了比較大的變化。隨著房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本的上升，房價(jià)也在持續(xù)的增長，使購房者總體購房需求降低，房地產(chǎn)行業(yè)也不像前幾年那樣充滿著生氣。而開發(fā)成本的控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目影響非常巨大，在這種前提下，能夠控制好開發(fā)成本，在很大程度上可以在提高開發(fā)項(xiàng)目競爭力的同時(shí)使企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展下去，使房地產(chǎn)行業(yè)更上一層樓。但房地產(chǎn)項(xiàng)目中，控制開發(fā)成本是一個(gè)非常復(fù)雜的過程。現(xiàn)在，對(duì)開發(fā)成本控制還面臨很多的有待解決的問題，如何去解決它，有效的控制成本，是現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)亟需解決的重要問題之一。 成本管理體系包括目標(biāo)成本管理體系、責(zé)任成本體系、動(dòng)態(tài)成本管理體系，分別從事前、事中、事后過程反饋以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面進(jìn)行管理。

1 房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理體系的現(xiàn)狀

作為房地產(chǎn)企業(yè)近幾年為了能夠獲得更多的利潤，使企業(yè)得到更好的發(fā)展，都在積極的尋求發(fā)展之路。為了使成本管理取得更好的成績，各房地產(chǎn)企業(yè)都在積極的構(gòu)建全面成本管理體系。雖然說全面成本管理體系的構(gòu)建在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)開展得如火如荼，但是這并不意味著體系的建設(shè)卓有成效，在建設(shè)的過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)在全面成本管理體系的建設(shè)上都存在一些問題，比如沒能很好的做到體系化，管理缺乏手段與方法等，這些問題嚴(yán)重的阻礙了全面成本管理體系在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)行，同時(shí)也阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展?？傮w來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理體系的現(xiàn)狀是有建設(shè)，也有問題。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系建設(shè)建議

2.1 強(qiáng)化資金成本控制管理

企業(yè)管理人員要充分認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，帶動(dòng)企業(yè)的整體成本管理觀念。項(xiàng)目管理者要將管理組中的財(cái)務(wù)人員充分調(diào)動(dòng)起來，讓成本控制來推動(dòng)小組向目標(biāo)發(fā)展。項(xiàng)目管理組中應(yīng)該有專門的總負(fù)責(zé)人和配合工作的現(xiàn)場管理人員及財(cái)務(wù)人員。財(cái)務(wù)人員要對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控，保證成本按照預(yù)算進(jìn)度推進(jìn)。財(cái)務(wù)人員不僅要保證成本來源和去向清晰，還要保證資金控制的責(zé)任主體。項(xiàng)目管理組中各級(jí)管理者都對(duì)資金使用承擔(dān)著責(zé)任，他們直接參與資金的使用過程。為了提高責(zé)任主體的責(zé)任意識(shí)，企業(yè)應(yīng)該將責(zé)任主體責(zé)權(quán)結(jié)合，從而更好的調(diào)動(dòng)他們工作的積極性，使資金成本控制得到有效的強(qiáng)化。

2.2 運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法

設(shè)計(jì)過程是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和技術(shù)對(duì)立統(tǒng)一的過程，因此，建筑材料的選擇、項(xiàng)目規(guī)劃圖、機(jī)械設(shè)備的選擇、技術(shù)方案選擇等主要過程中，以新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備，優(yōu)化工程設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從而實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)產(chǎn)品技術(shù)先進(jìn)、合理、穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)恰當(dāng)、可靠，提高產(chǎn)業(yè)的科技含量，提高工程的綜合效益。圍繞著功能分析這一中心點(diǎn)，用最低最優(yōu)的成本來實(shí)現(xiàn)其必要功能，讓產(chǎn)品達(dá)到應(yīng)該具有的價(jià)值，使其成為一項(xiàng)有組織有程序的活動(dòng)。由于價(jià)值工程在擴(kuò)大之后，成本的控制范圍也擴(kuò)大，這往往涉及到工程項(xiàng)目周期的多個(gè)方面的費(fèi)用，因此，需要全面分析工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的技術(shù)性與合理性，明確項(xiàng)目建設(shè)價(jià)值，探索在工程項(xiàng)目施工的每一個(gè)階段存在可以改進(jìn)的可能性，對(duì)成本、產(chǎn)品功能間的聯(lián)系進(jìn)行分析，提升項(xiàng)目價(jià)值；與此同時(shí)，還需要使用價(jià)值分析的方法來取消一些不必要的設(shè)計(jì)費(fèi)用，降低工程項(xiàng)目投資成本。在開展價(jià)值工程中，需要明確設(shè)計(jì)單位提交工程的具體工作計(jì)劃，對(duì)計(jì)劃的本身的可行性展開分析，找出進(jìn)一步挖潛的可能性。設(shè)計(jì)單位需要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交工程項(xiàng)目的施工進(jìn)展報(bào)告，審核工程項(xiàng)目具體實(shí)施情況報(bào)告，對(duì)工程項(xiàng)目施工中存在的具體問題展開進(jìn)行分析審核；在工程設(shè)計(jì)任務(wù)要結(jié)束時(shí)，對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，特別是對(duì)獲得的效果進(jìn)行全面的總結(jié)與評(píng)價(jià)，撰寫報(bào)告。項(xiàng)目管理包括成本管理、質(zhì)量管理、安全管理、工期管理等，但成本管理是項(xiàng)目管理的關(guān)鍵，其他管理都是為其服務(wù)的。如果說實(shí)現(xiàn)利潤最大化是企業(yè)的最終目標(biāo)，那么最大程度地降低成本就是施工企業(yè)的目的。由此看來，只有對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行合理控制，才能讓施工企業(yè)的利潤實(shí)現(xiàn)最大化，企業(yè)才能得到良好的發(fā)展，員工的積極性才能得到提高，企業(yè)的市場地位也會(huì)得到提升。由此看來項(xiàng)目的成本控制管理具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。承包施工企業(yè)都是以保證項(xiàng)目進(jìn)度、降低項(xiàng)目成本、提升項(xiàng)目質(zhì)量、提升企業(yè)市場競爭力和調(diào)動(dòng)企業(yè)員工的積極性為目的的。完成同一項(xiàng)目，不同的承包施工企業(yè)所花費(fèi)的施工時(shí)間和項(xiàng)目成本都是不相同的。

2.3 建立動(dòng)態(tài)成本和激勵(lì)機(jī)制相協(xié)調(diào)的成本管理機(jī)制

動(dòng)態(tài)成本可以通過實(shí)時(shí)反映目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本間的差異，幫助相關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，達(dá)到對(duì)成本的完美控制。動(dòng)態(tài)成本制度的核心就在于其實(shí)時(shí)性，可以確保監(jiān)控成本工作的及時(shí)性。伴隨著項(xiàng)目的不斷發(fā)展，以及現(xiàn)實(shí)情況的變化來對(duì)成本做出相應(yīng)的調(diào)整計(jì)劃，避免由于成本突發(fā)異動(dòng)應(yīng)對(duì)不及而對(duì)企業(yè)利益造成損失。良好的動(dòng)態(tài)成本機(jī)制還需要明確整體意識(shí)，即明確房地產(chǎn)企業(yè)全體員工都是企業(yè)成本制度的主體，明確成本思維皆滲透到企業(yè)經(jīng)營的每一環(huán)節(jié)中，最終實(shí)現(xiàn)完整的成本管理鏈條，構(gòu)成一個(gè)良性的成本經(jīng)營循環(huán)鏈。最后，良好的動(dòng)態(tài)成本機(jī)制還需要同公司的激勵(lì)機(jī)制相協(xié)調(diào)，在全員參與的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)全員相互監(jiān)督、相互約束，同時(shí)輔以內(nèi)審人員在企業(yè)招投標(biāo)、敲定合同、資金流通等環(huán)節(jié)的監(jiān)管，每個(gè)部門的每位員工都有相應(yīng)的考核手冊，確保其利益和企業(yè)的成本控制情況掛鉤。從而促使房地產(chǎn)企業(yè)的全體員工都能形成與企業(yè)目標(biāo)相吻合的成本控制意識(shí)及對(duì)企業(yè)的歸屬感，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。

2.4 堅(jiān)持全局觀念，實(shí)現(xiàn)資金管理和成本管控的有機(jī)融合

要實(shí)現(xiàn)資金管理和成本控制的有機(jī)融合，不僅需要有全局意識(shí)做指導(dǎo)，而且還需要內(nèi)部各個(gè)部門之間加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合。對(duì)于財(cái)務(wù)部門來說，一方面要對(duì)企業(yè)自身運(yùn)營所需要的資金進(jìn)行科學(xué)管理，另一方面還要對(duì)未來發(fā)展可能所需的資金量進(jìn)行預(yù)測，如果是同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的企業(yè)，資金投入量就會(huì)比較多，這就需要企業(yè)加大融資量，還要避免占用過多資金而引起較多的資金成本支出，造成資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。在融資過程中，需要按照項(xiàng)目周期的具體情況選擇合適的融資渠道，在確保項(xiàng)目正常進(jìn)行的同時(shí)還要盡可能的減少資金成本量，節(jié)約利息支出。此外，企業(yè)在發(fā)生借款行為時(shí)，要盡可能以短期借款為主，在及時(shí)償還之后再開始進(jìn)行下一批的短期借款申請，這樣可以保證企業(yè)在金融部門中具有很好的信譽(yù)度，也可以節(jié)省貸款費(fèi)用。

2.5 提高成本控制管理人員素質(zhì)

企業(yè)與企業(yè)之間的競爭，歸根到底還是技術(shù)和人才的競爭。想要從事成本管理工作，不僅要有成本控制方面的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)素養(yǎng)，還要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，更要有預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)和及時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析處理的能力。他們要善于從多方面收集信息，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目涉及的方方面面進(jìn)行考慮，并按照企業(yè)規(guī)定做出方案，還要及時(shí)預(yù)測變化所帶來的不確定風(fēng)險(xiǎn)并提出處理方案，為企業(yè)決策機(jī)構(gòu)提供參考信息，盡量避免給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。

3 結(jié)語

對(duì)成本進(jìn)行有效的管理能夠在很大的程度上為房地產(chǎn)企業(yè)贏得利潤，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理體系具有重要的意義。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是從項(xiàng)目的策劃開始，直至項(xiàng)目實(shí)施、銷售完成、交付使用全過程的控制，是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，需要公司各個(gè)部門甚至施工單位、物管公司參與，相互配合，并完善和加強(qiáng)管理制度，才能把成本控制工作落到實(shí)處。管理才會(huì)出效益，才會(huì)真正降低成本，也才能真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)目標(biāo)和社會(huì)目標(biāo)。

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