土地與房屋征收審計(jì)芻議

范夏玲

土地與房屋征收審計(jì)芻議

范夏玲

近年來(lái)，伴隨著城市化進(jìn)程的加快、城市化發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)張，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、郊區(qū)城市化項(xiàng)目的推進(jìn)，越來(lái)越多的城郊、棚戶區(qū)的土地、房屋被征收。黨的十八大以來(lái)，黨和政府高度關(guān)注基層“微腐敗”，而土地和房屋征收補(bǔ)償成為易發(fā)生“微腐敗”的領(lǐng)域。如何管好、用好土地和房屋征收補(bǔ)償資金，保證國(guó)有資金用在“刀刃”上，切實(shí)維護(hù)人民群眾的切身利益是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。加強(qiáng)對(duì)土地和房屋征收補(bǔ)償專項(xiàng)資金管理的審計(jì)監(jiān)督，是審計(jì)機(jī)關(guān)的一項(xiàng)重要任務(wù)。筆者結(jié)合近兩年開(kāi)展的土地與房屋征收補(bǔ)償專項(xiàng)資金使用管理情況審計(jì)，談?wù)勅绾斡行У亻_(kāi)展該項(xiàng)審計(jì)工作。

一、土地與房屋征收補(bǔ)償專項(xiàng)資金審計(jì)面臨的現(xiàn)狀

1.土地與房屋征收補(bǔ)償資金審計(jì)屬于事后審計(jì)，審計(jì)監(jiān)督難度較大。該類審計(jì)一般安排在土地與房屋征收項(xiàng)目結(jié)束后。土地上的附屬物大多數(shù)已鏟除，房屋及附屬設(shè)施已基本上拆除完畢。審計(jì)時(shí)接觸的資料多為紙質(zhì)的材料，紛繁復(fù)雜，審計(jì)組很難評(píng)價(jià)被審計(jì)單位所提供數(shù)據(jù)的真實(shí)性。

2.很難對(duì)土地與房屋征收補(bǔ)償資金管理的內(nèi)部控制制度進(jìn)行測(cè)試。該類審計(jì)一般屬于事后審計(jì)，審計(jì)組不能抽取土地與房屋征收補(bǔ)償資金相關(guān)的內(nèi)部控制關(guān)鍵控制點(diǎn)進(jìn)行測(cè)試。如果能選取相關(guān)參與方（房地產(chǎn)測(cè)繪、評(píng)估機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目實(shí)施單位、土地與房屋征收單位）操作流程的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行控制測(cè)試，查看其工作是否相互牽制，是否建立了嚴(yán)格的內(nèi)部控制制度防范舞弊風(fēng)險(xiǎn)，審計(jì)組對(duì)該項(xiàng)資金的使用管理情況就能做出相對(duì)公允的評(píng)價(jià)。

3.土地與房屋征收專項(xiàng)資金審計(jì)尚未形成較為成熟的具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)性的實(shí)施方案，目前從事該項(xiàng)審計(jì)的項(xiàng)目成員大多數(shù)為財(cái)會(huì)相關(guān)專業(yè)，缺乏關(guān)于土地與房屋征收相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，房地產(chǎn)測(cè)繪、評(píng)估的能力欠缺。而部分的房地產(chǎn)測(cè)繪、評(píng)估機(jī)構(gòu)為了承攬業(yè)務(wù)或者收受被征收人的“好處”，未按相關(guān)的職業(yè)準(zhǔn)則、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)出具測(cè)繪或者評(píng)估報(bào)告，但審計(jì)人員不能對(duì)其報(bào)告的真實(shí)性、準(zhǔn)確性進(jìn)行有效地復(fù)核，這導(dǎo)致土地與房屋征收補(bǔ)償專項(xiàng)資金審計(jì)的質(zhì)量不高。

4.土地與房屋征收補(bǔ)償資料缺失。一般情況下，土地與房屋征收行為的決定由同級(jí)人民政府作出，土地收儲(chǔ)中心或者房屋征收部門作為受托征收管理部門，而該項(xiàng)目所在街道、鄉(xiāng)（場(chǎng)）為實(shí)施單位。征收管理部門未建立完整的分戶補(bǔ)償檔案資料，被征收房屋的評(píng)估報(bào)告、房屋及附屬設(shè)施測(cè)量面積登記表、土地上附屬物的現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)表等支撐補(bǔ)償協(xié)議中數(shù)據(jù)的相關(guān)資料散落在實(shí)施單位。

二、土地與房屋征收補(bǔ)償專項(xiàng)資金審計(jì)工作的重點(diǎn)

1.審核土地與房屋征收流程是否符合規(guī)定要求。審計(jì)組應(yīng)讓土地與房屋征收部門提供項(xiàng)目建設(shè)批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、土地與房屋征收實(shí)施方案、委托征收合同、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告、參與土地房屋測(cè)繪、評(píng)估機(jī)構(gòu)選定程序、家庭社會(huì)情況調(diào)查表等前期相關(guān)資料，核實(shí)相關(guān)的征收程序是否合法合規(guī)。其中：要特別關(guān)注土地與房屋征收實(shí)施方案，明確土地與房屋征收參與方的職責(zé)與權(quán)限，查看相關(guān)部門是否按《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)土資發(fā)〔2004〕238號(hào))、《國(guó)有土地與房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）相關(guān)規(guī)定履職。同時(shí)也要關(guān)注內(nèi)部控制是否完善，具體來(lái)說(shuō)就是土地與房屋征收實(shí)施方案在確保經(jīng)濟(jì)、高效的完成征收工作的基礎(chǔ)上，是否能有效地保障征收補(bǔ)償資金的安全、征收信息的完整性、防范廉政風(fēng)險(xiǎn)。如果發(fā)現(xiàn)存在瑕疵，應(yīng)提請(qǐng)相關(guān)部門完善相關(guān)資料或者程序。

2.審查土地與房屋征收補(bǔ)償檔案是否符合有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。在審計(jì)中要特別關(guān)注土地與房屋征收補(bǔ)償?shù)墓厩闆r，關(guān)注是否嚴(yán)格按相關(guān)法規(guī)將補(bǔ)償和安置結(jié)果進(jìn)行公示，核對(duì)公示結(jié)果與實(shí)際補(bǔ)償情況是否一致。審計(jì)組應(yīng)仔細(xì)查看征收管理部門是否建立完善的土地與房屋征收分戶補(bǔ)償檔案。分戶補(bǔ)償檔案中是否有房屋權(quán)屬證明（如房產(chǎn)證、水、電、天然氣的繳費(fèi)憑證）、身份證復(fù)印件、測(cè)繪報(bào)告、評(píng)估報(bào)告、土地附屬物、房屋附屬物的現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)表。對(duì)于房屋的性質(zhì)和面積的確認(rèn)，審查是否有房產(chǎn)證明或者根據(jù)土地與房屋征收方案規(guī)定的相關(guān)參與方的共同認(rèn)定及共同認(rèn)定結(jié)果是否進(jìn)行了公示，關(guān)注對(duì)證外建筑面積的補(bǔ)償是否合法，是否有資料說(shuō)明自建、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)等證外建筑為“兩違”建筑。對(duì)于補(bǔ)償安置結(jié)果的審查應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和金額是否超過(guò)土地與房屋征收實(shí)施方案規(guī)定的平均標(biāo)準(zhǔn)和定額。必要時(shí)還應(yīng)進(jìn)行走訪，核實(shí)有無(wú)冒領(lǐng)征收補(bǔ)償資金的現(xiàn)象。

3.關(guān)注土地與房屋征收涉及的測(cè)繪、評(píng)估機(jī)構(gòu)出具報(bào)告的正當(dāng)性、準(zhǔn)確性。通過(guò)訪談了解其工作的流程，查看其流程是否符合評(píng)估、測(cè)繪相關(guān)的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則的要求，通過(guò)審查土地與房屋征收測(cè)繪、評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)檔案，復(fù)核其報(bào)告是否有原始資料支撐，必要時(shí)利用外部專家復(fù)核其報(bào)告的正當(dāng)性、準(zhǔn)確性。

三、土地與房屋征收補(bǔ)償專項(xiàng)資金審計(jì)工作的建議

1.探索建立土地與房屋征收補(bǔ)償專項(xiàng)資金跟蹤審計(jì)制度。審計(jì)部門提前介入土地與房屋征收補(bǔ)償工作，實(shí)現(xiàn)全程跟蹤?！昂玫膬?nèi)部控制讓人心甘情愿地做好人，差的內(nèi)部控制讓人身不由己地當(dāng)壞人”，審計(jì)組通過(guò)識(shí)別土地與房屋征收工作的關(guān)鍵內(nèi)部控制點(diǎn)并對(duì)其進(jìn)行測(cè)試，查看相關(guān)部門是否建立了完善的內(nèi)部控制制度來(lái)保障征收補(bǔ)償資金的安全與征收補(bǔ)償信息的完整性、防止和發(fā)現(xiàn)作業(yè)過(guò)程中的舞弊，相關(guān)部門是否嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的內(nèi)部控制。具體來(lái)說(shuō)就是查看地類、土地附屬物的品種等級(jí)、數(shù)量與房屋的成新率、房屋附屬設(shè)施數(shù)量、規(guī)格型號(hào)等是否由多方共同認(rèn)定，是否按實(shí)施方案的規(guī)定確認(rèn)土地與房屋的性質(zhì)和面積，是否執(zhí)行嚴(yán)格的公示程序，征收補(bǔ)償協(xié)議是否嚴(yán)格按評(píng)估、測(cè)繪報(bào)告簽訂（關(guān)注征收補(bǔ)償協(xié)議日期是否早于評(píng)估報(bào)告日期）、是否將征收補(bǔ)償資金及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)放到被征收戶銀行賬戶、查看征收補(bǔ)償檔案資料是否按相關(guān)規(guī)定管理等。通過(guò)提前介入，可以有效地推進(jìn)征收管理工作規(guī)范化，及時(shí)糾正工作中出現(xiàn)的偏差，促進(jìn)征收管理工作按法律辦事，按規(guī)矩辦事，確保補(bǔ)償資金及時(shí)發(fā)放到位，保障群眾利益，防范“微腐敗”。

2.加強(qiáng)對(duì)審計(jì)人員的專業(yè)培訓(xùn)，提高其專業(yè)素養(yǎng)。必要時(shí)依賴外部專家工作。一方面，在開(kāi)展該項(xiàng)審計(jì)前和審計(jì)實(shí)施過(guò)程中，強(qiáng)化對(duì)審計(jì)人員的培訓(xùn)，使其掌握土地與房屋測(cè)繪、評(píng)估的相關(guān)專業(yè)知識(shí)，提升其業(yè)務(wù)水平。如果審計(jì)人員能熟練掌握相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，深入拆遷現(xiàn)場(chǎng)，獲取第一手資料，及時(shí)就裝修材料、土地上的附屬物進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)，復(fù)核評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，將大大提升審計(jì)效率和審計(jì)質(zhì)量，同時(shí)也能促使測(cè)繪、評(píng)估等中介機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則作業(yè)。另一方面，如果囿于審計(jì)時(shí)間及審計(jì)人員專業(yè)水平的限制，審計(jì)組可以考慮借用外部專家的工作。通過(guò)建立外部測(cè)繪、評(píng)估專家?guī)?，讓其?fù)核評(píng)估、測(cè)繪結(jié)果的正當(dāng)性、準(zhǔn)確性。

3.提高土地與房屋征收補(bǔ)償工作的透明度。嚴(yán)格執(zhí)行初評(píng)初測(cè)、復(fù)評(píng)復(fù)測(cè)與補(bǔ)償結(jié)果公示制度。及時(shí)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布分戶補(bǔ)償情況，充分發(fā)揮公眾的監(jiān)督作用，做到公開(kāi)、公正、透明，接受社會(huì)的監(jiān)督。這樣才能盡量避免征收補(bǔ)償資金管理出現(xiàn)漏洞，同時(shí)也有利于補(bǔ)償資金足額發(fā)放到被征收戶手中，保障人民群眾的切身利益，實(shí)現(xiàn)?？顚Ｓ?。

（作者單位：九江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)審計(jì)分局）