• <tr id="yyy80"></tr>
  • <sup id="yyy80"></sup>
  • <tfoot id="yyy80"><noscript id="yyy80"></noscript></tfoot>
  • 99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

    基于特征價格模型的住宅特征對于房地產(chǎn)價值影響研究綜述

    2017-12-20 07:35:58明珂侯學英
    商業(yè)經(jīng)濟 2017年12期

    明珂+侯學英

    [摘 要] 特征價格模型被廣泛應用于房地產(chǎn)領域,特別是用于分析住宅特征變量對住宅價格的影響。通常選取的特征變量包括住宅的建筑特征、區(qū)位特征和鄰里特征。對于建筑特征,國內(nèi)的學者選取的變量相對于國外要少很多。對于區(qū)位特征,國內(nèi)外學者普遍認為其對住宅價值有較強影響。對于住宅的鄰里特征,國外的研究主要包括社會經(jīng)濟變量、公共服務設施以及外在性影響三個類型,國內(nèi)學者主要從后兩項著手。在運用房地產(chǎn)特征價格模型研究房地產(chǎn)價值方面,國內(nèi)外研究已從建筑特征為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐詤^(qū)位和鄰里特征的研究為主?,F(xiàn)有研究在住宅特征變量的選擇上還存在主觀性較強與代表性不足的問題,未來應在現(xiàn)有研究的基礎上增加研究的廣度和深度。

    [關鍵詞] 特征價格模型;鄰里特征;建筑特征;區(qū)位特征

    [中圖分類號] F299.23 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009-6043(2017)12-0101-04

    Abstract: The characteristic price model is widely used in the real estate field, especially in analyzing the influence of residential feature variables on housing prices. The usually selected feature variables include the architectural features, the location features and the neighborhood characteristics of the housing. Domestic scholars select a lot less architectural features than scholars in foreign countries. As for the location characteristics, scholars at home and abroad generally believe that it has a strong impact on the housing value. For residential neighborhood characteristics, foreign studies mainly include three types: socio-economic variables, public service facilities and external influences; domestic scholars mainly start from the latter two aspects. In the studies of real estate value by using real estate characteristic price model, domestic and foreign researchers have shifted from architectural characteristics to location based and neighborhood based research. There are still some problems in the selection of housing characteristic variables, such as subjectivity and lack of representativeness.

    Key words: characteristic price model, neighborhood characteristics, architectural features, location features

    一、引言

    近年來,住宅價格的快速增長使居民的切身利益受到影響,房價已成為民眾關心的熱點話題,因此,研究住宅特征對于房地產(chǎn)價值的影響就顯得十分重要?;贚ancaster消費者理論和Rosen的市場供需均衡模型,將特征價格引入房地產(chǎn)價值的研究中,把影響住宅價格的特征分為建筑、區(qū)位和鄰里三大類,通過構建特征價格方程,將住宅特征作為自變量,住宅價格作為因變量,分析住宅特征對住宅價格的影響。在此研究背景下,從住宅的建筑、區(qū)位和鄰里特征入手,對基于特征價格方程的住宅特征對于房地產(chǎn)價值影響的相關研究和應用進行梳理和總結,在這一過程中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有研究中存在的不足,并在此基礎上對未來的研究提出展望。

    二、特征價格模型的起源發(fā)展與理論基礎

    特征價格,即利用一系列可觀測的屬性(即特征)來代表產(chǎn)品的品質(zhì),利用這些特征構建特征價格方程,定量研究不同特征對價格的影響。早期的特征價格方法被應用于蔬菜、汽車等分析中[1-4]。直到1967年,Ridker運用特征價格模型分析了環(huán)境質(zhì)量對住宅價格的影響,特征價格方程才開始在房地產(chǎn)市場應用[5]。Lancaster消費者理論和Rosen的市場供需均衡模型對特征價格模型進行了擴展和完善,使得特征價格模型在房地產(chǎn)市場應用中具有較為完善的理論基礎。

    Lancaster提出的消費者理論奠定了特征價格模型的理論基礎。他提出住宅具有異質(zhì)性,且自身包含一系列特征,這些特征會對消費者效用產(chǎn)生影響。消費者購買住宅,實際上是基于住宅所具有的特征,并將這些住宅特征轉(zhuǎn)化為效用,而消費者從中獲取效用的多少來自住宅特征的效果和數(shù)量。這樣的市場難以用傳統(tǒng)的經(jīng)濟模型來分析,而應該采用一系列特征價格來對應產(chǎn)品的品質(zhì)[6]。不同的住宅特征對應不同的特征價格,且此價格是通過分析消費者對所增加住宅特征的邊際支付意愿得到的,由此便形成了產(chǎn)品的特征價格結構[1,7]。

    Rosen在Lancaster的消費者理論基礎上,提出了基于產(chǎn)品特征的市場供需均衡模型[8]。針對房地產(chǎn)市場來說,特征價格函數(shù)是由消費者和開發(fā)商共同決定的市場出清函數(shù)。根據(jù)住宅商品的市場價格,把住宅價格分解為不同住宅特征的特征價格,其中,住宅的特征價格是指對住宅特征的消費而得到的效用或者滿足,然后建立特征價格模型將住宅商品的建筑、區(qū)位和鄰里特征的特征價格求出,分析各屬性特征對住宅價格的影響。由于住宅商品中所包含的建筑、區(qū)位和鄰里特征共同影響住宅價格,因此,特征價格模型的一般形式表示為:endprint

    P=f(S,L,N) (1)

    其中,P是住宅價格,S是住宅的建筑特征,L是住宅的區(qū)位特征,N是住宅的鄰里特征。用各屬性特征對住宅價格求偏導數(shù),從而得到住宅各屬性特征的特征價格。然后根據(jù)各個特征屬性的特征價格分析這些住宅特征對住宅價格的影響。

    三、特征價格模型在住宅特征對房地產(chǎn)價值影響方面的研究綜述

    由于住宅存在異質(zhì)性和不可移動性,使得每套住宅具有各自獨特的特征。特征價格模型將住宅價格分解為不同住宅特征的特征價格,通過房地產(chǎn)市場交易數(shù)據(jù)估計出住宅特征的隱含價格,進而分析各屬性特征對住宅價格的影響。根據(jù)上文特征價格構建公式所示,住宅的特征因素主要分為建筑特征、區(qū)位特征和鄰里特征三大類。具體來看,第一,住宅的建筑特征,是指住宅自身所具有的特征,通常包括住宅的建筑面積、樓齡、樓層、朝向等;第二,住宅的區(qū)位特征,該特征表現(xiàn)了住宅的空間固定性,即不可移動性,其結果是住房市場的地區(qū)性市場屬性,具體表現(xiàn)在到重要地點的距離,如中央商務區(qū)(CBD),以及交通易達性方面;第三,住宅的鄰里特征,具體表現(xiàn)為周邊學校質(zhì)量、醫(yī)療水平和環(huán)境質(zhì)量等方面。

    (一)建筑特征

    住宅價格通常跟住宅的建筑特征相關,眾多研究揭示了建筑面積、樓層、朝向、建筑結構等方面的建筑特征跟住宅價格之間的關系,研究結果普遍認為,通常情況下建筑特征和住宅價格之間存在較強的相關關系,但由于文化差異的存在,國內(nèi)外學者在建筑特征變量的選取方面存在一些差異。

    國外在建筑特征變量的選取上通常會選取建筑面積、宗地大小、房齡、有無地下室、院子、空調(diào),以及房間數(shù)目、浴室數(shù)目等變量。從建筑年齡變量來看,大部分研究認為建筑年齡跟住宅價格負相關,如Kain等人從住宅質(zhì)量價值的評估研究中得出,新建住宅比相似舊住宅的均價要高[9]。但也有研究認為,建筑年份賦予房屋的歷史意義使得一些建筑的年齡與住宅價格呈正相關。除此之外,還有研究提出宗地大小、車庫等建筑特征也會對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生一定程度的影響[9-10]。

    國內(nèi)學者在建筑特征變量的選取上沒有國外學者那么全面,相比而言,選取的變量在數(shù)量上要少很多。國內(nèi)學者研究選取的建筑特征變量主要包括建筑面積、房齡、樓層、朝向、建筑結構、裝修程度等。從建筑面積變量來看,大部分研究認為建筑面積的大小對住宅價格起決定作用,如吳宇哲基于Kriging技術的城市基準地價評估的研究認為建筑面積的大小是住宅總價的決定因素[11-12]。此外,還有研究認為樓層、房齡、裝修程度等建筑特征也會對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生一定程度的影響,如鄭永峰在對杭州市不同城區(qū)住宅價格空間差異的研究中證實了住宅價格受到樓層、房齡、裝修程度的影響[13]。

    (二)區(qū)位特征

    國內(nèi)外學者普遍認為住宅的區(qū)位對自身價值會產(chǎn)生較強影響,住宅的區(qū)位特征則通過交通的可達性和易達性進行量化。其中,交通的可達性通過測量某地塊到城市中心的距離進行量化;易達性則是通過測量住宅到最近的公交站點、地鐵的距離來實現(xiàn)。

    從交通的可達性來看,國外的大部分研究結果認為某地塊到CBD的距離和住宅價格負相關。如Alnoso通過投標租金曲線對企業(yè)和城市居民的居住地選擇行為進行的研究表明,離市中心距離越近,通勤費用就越低,家庭所愿意支付的住宅價格就越高,因此距離和住宅價格負相關[14]。但也有研究認為,住宅到商業(yè)中心的距離越近,需要面對的噪聲污染、空氣污染和市區(qū)內(nèi)擁堵的交通所帶來的困擾就越大,因此,住宅價格和到商業(yè)中心的距離并非是簡單的單調(diào)關系[15]。除此之外,還有研究認為,住宅到商業(yè)中心的距離和住宅價格之間呈現(xiàn)出先升高再降低的趨勢[16]。國內(nèi)的研究結果普遍認為住宅到CBD的距離對住宅價格具有顯著的正影響[17-18]。如郭文剛等人采用線性函數(shù)的特征價格模型,選取十八個特征變量,研究了杭州市的商品住宅市場,結果發(fā)現(xiàn),在18個特征變量中,對住宅價格影響比較顯著的變量有14個,同時貢獻度不同,其中,住宅到CBD的距離在貢獻度上排名第四[17]。

    從交通易達性來看,國內(nèi)外學者通常是以軌道交通來衡量。國外學者多選取發(fā)達國家的繁華城市作為研究地點,結果表明,軌道交通對城市住宅價值存在正的影響[19-20];但也有研究認為,軌道交通對城市住宅價值的影響為負[21]。國內(nèi)大部分研究表明軌道交通對周邊房價提升有積極作用,且軌道交通對郊區(qū)住宅價格的影響顯著于主城區(qū)[22-26],并且,軌道交通對城郊之間房價的影響呈現(xiàn)出長期和短期的差異,在長期呈現(xiàn)扁平化效應,在短期則會引起沿線房價梯度擴大加劇[23]。

    (三)鄰里特征

    住宅的鄰里特征主要包括社會經(jīng)濟變量、公共服務設施以及外在性影響三類[27]。國外對住宅鄰里特征的研究就是從這三種類型出發(fā)。對于社會經(jīng)濟變量,相關研究普遍認為種族構成和社會階層對住宅價值的影響是顯著的,研究地點主要集中在美國[28-29]。對于公共服務設施變量,主要是針對學校和醫(yī)院這兩個公共服務機構來研究其對周邊房地產(chǎn)價值的影響。首先,對于學校來說,通常選取學校質(zhì)量這一變量來衡量,研究結果普遍認為學校質(zhì)量對周邊住宅價格會產(chǎn)生正的影響[30-31]。其次,對于醫(yī)院來說,國外的相關研究很少,現(xiàn)有的研究認為醫(yī)院對周邊住宅價值產(chǎn)生顯著的負面影響[32]。對于外部性變量來說,研究主要集中于環(huán)境質(zhì)量,具體內(nèi)容包括小區(qū)服務設施、自然環(huán)境和噪聲污染。研究結果普遍認為,小區(qū)服務設施和自然環(huán)境對住宅價格產(chǎn)生正面的影響[33],而噪聲污染和住宅價格之間呈負相關關系[34]。

    國內(nèi)有關鄰里特征變量的研究主要從公共服務設施和外在性影響兩個方面入手。對于公共服務設施變量,國內(nèi)研究主要針對學校這一公共服務設施來研究其對周邊住宅價格的影響,主要選取學校質(zhì)量和數(shù)量兩個變量。在學校質(zhì)量方面,國內(nèi)研究普遍認為,學校質(zhì)量和周邊住宅價格存在正相關關系[35-36],如溫海珍驗證了杭州市區(qū)內(nèi)各類教育配套對住宅價格的影響,研究發(fā)現(xiàn),小學和初中質(zhì)量每上升1個等級,其學區(qū)內(nèi)的住宅價格將上升2.3%或者2.6%[35]。在學校數(shù)量方面,研究普遍認為,一定范圍內(nèi)的學校數(shù)量和住宅價格存在正相關關系[36-38],如王旭育在對上海主城區(qū)的幼兒園和中小學周邊住宅價格的相關研究中發(fā)現(xiàn),住宅0.5km距離內(nèi)的幼兒園和中小學數(shù)量每增加一所,住宅價格將上升2.7%[37]。對于醫(yī)院及醫(yī)療設施對房地產(chǎn)價格的影響,國內(nèi)研究很少。現(xiàn)存研究主要選取醫(yī)院等級和醫(yī)院到住宅距離兩個變量來研究醫(yī)院對周邊住宅價值的影響,研究結果認為醫(yī)院對周邊住宅價格會產(chǎn)生負面影響[39]。對于外在性影響變量,國內(nèi)現(xiàn)有研究主要是從景觀的可達性和可視性兩個維度來展開,研究對象主要是公園、綠地、濕地、湖景等景觀[40-42]。對景觀的可達性,主要采用到景觀的距離來衡量,多數(shù)研究認為到城市景觀的距離同住宅價格呈負相關關系[40]。從景觀的可視性來看,主要從一定范圍內(nèi)是否擁有景觀來衡量,研究大多表明城市景觀的可視性對房價有正向影響[40,43]。endprint

    四、研究趨勢和研究展望

    以上內(nèi)容從住宅的建筑、區(qū)位和鄰里特征三個方面對特征價格方程在房地產(chǎn)市場應用進行了梳理和總結。研究發(fā)現(xiàn)特征價格方程對于房地產(chǎn)價格影響研究具有較強的實用價值。同時,通過梳理和總結,分析其未來研究趨勢,并在此基礎上提出了研究展望。

    (一)特征價值對房地產(chǎn)價值影響的未來研究趨勢

    從國內(nèi)外目前已有的研究成果可以看出,運用房地產(chǎn)特征價格模型,對住宅的建筑、區(qū)位、鄰里特征對房地產(chǎn)價值影響的相關研究,在變量的選取上,已從起初的以建筑特征研究為主,逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐詤^(qū)位和鄰里特征的研究為主。這種轉(zhuǎn)變可能來自于兩方面原因:第一,建筑特征的趨同。由于技術的進步和經(jīng)濟的增長使得不同住宅建筑特征的差異在減小,因而建筑特征對住宅價格的影響在減小。第二,消費者需求的變化。由于人們生活水平的提高,對住宅的需求逐漸從對住宅建筑特征的需求,轉(zhuǎn)變?yōu)閷ψ≌瑓^(qū)位特征和鄰里特征的需求,具體表現(xiàn)為購買住宅時從注重住宅的面積、朝向、結構等特征,轉(zhuǎn)變?yōu)樽⒅刈≌苓吪涮自O施、小區(qū)綠化率等特征。

    (二)特征價值對房地產(chǎn)價值影響的研究展望

    1.現(xiàn)狀指標選取問題

    通過對現(xiàn)有研究的分析發(fā)現(xiàn),在住宅特征變量的選擇上可能存在以下問題:第一,選取的變量主觀性較強。由于研究者持有的觀點無法事前驗證,因此會使得住宅特征變量的選取主觀性較強。這種主觀性表現(xiàn)在數(shù)據(jù)中,使得所收集變量的不確定性增加。第二,選取的變量代表性不足。在目前的研究中,住宅特征變量選取主要采用文獻和專家訪談的方法,由于在實際收集數(shù)據(jù)時以便利性為依據(jù),造成部分特征變量數(shù)據(jù)的缺失,使得選取的特征變量代表性不足,從而影響模型的精確性和應用效果。

    2.未來指標的選取

    對于未來住宅特征指標的選擇,應在現(xiàn)有研究的基礎上增加研究的廣度和深度。首先,增加研究的廣度,將宏觀經(jīng)濟指標納入研究范圍內(nèi)。在住宅特征指標的選擇上,國內(nèi)外現(xiàn)有的研究主要集中于微觀因素對住宅價格的影響,而對宏觀影響因素的分析很少,因此,在宏觀因素指標的選取上可以有所創(chuàng)新。其次,增加研究的深度,挖掘潛在的微觀特征變量。現(xiàn)有研究選取的微觀特征變量固定在建筑、區(qū)位和鄰里三大類,盡管各類特征變量的選擇已經(jīng)比較全面,但仍值得進一步深入挖掘。

    [參考文獻]

    [1]賈生華,溫海珍.房地產(chǎn)特征價格模型的理論發(fā)展及其應用[J].外國經(jīng)濟與管理,2004,26(5):42-44.

    [2]Waugh F.V. Quality Factors Influencing Vegetable Prices[J].Journal of Farm Economics, 1928,10(2):185-196.

    [3]程亞鵬.我國城市住房價格測度——Hedonic方法與實證[M].北京:光明日報出版社,2013.1.

    [4]Court A.T. Hedonic Price Indexes with Automotive Examples[R].The Dynamics of Automobile Demand. New York: The General Motors Corporation,1939: 99-117.

    [5]Ridker. The determinants of residential property values with special reference to air pollution[J]. The Review of Economics and Statistics,1967, 49:246-257.

    [6]Lancaster K.A New Approach to Consumer Theory[J].The Journal of Political Economy, 1966,74(2):132-157.

    [7]陳靜靜.城市商品住宅特征價格問題研究[D].大連:東北財經(jīng)大學碩士學位論文,2007.

    [8]Rosen S. Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition[J].Journal of Political Economy, 1974,82(2):34-55.

    [9]Kain, John F. and John M. Quigley .Measuring the Value of Housing Quality[J].Journal of the American Statistical Association, 1970,65(44):532-548.

    [10]Garrod G, Willis K G. Valuing goods characteristic-an application of the hedonic price method to environmental attributes[J]. Journal of environmental management, 1992,34(1):59-76.

    [11]吳宇哲,吳次芳.基于Kriging技術的城市基準地價評估研究[J].經(jīng)濟地理,2001,21(5):584-588.

    [12]吳宇哲.基于GIS的城市住宅價格時空演變規(guī)律探索及其應用研究[D].杭州:浙江大學博士學位論文.2005.

    [13]鄭永峰.杭州市不同城區(qū)住宅價格空間差異研究[J].經(jīng)濟論壇,2007,(20):32-34.

    [14]Alonso, W. Location and Land Use. Cambridge, Mass[M].US: Harvard University Press,1964.endprint

    [15]Colwell, P.F., S.S. Gujral, et al.The Impact of a Shopping Centre on the Value of Surrounding Properties[J]. Real Estate Issues, 1985,10(1):35-39.

    [16]Sirpal, R.Empirical Modeling of the Relative Impacts of Various Sizes of Shopping Centres on the Value of Surrounding Residential Properties[J]. Journal of Real Estate Research, 1994,9(4):487-505.

    [17]郭文剛,崔新明,溫海珍.城市住宅特征價格分析:對杭州市的實證研究[J].經(jīng)濟地理,2006,12(26):172-175.

    [18]郝前進,陳杰.到CBD距離、交通可達性與上海住宅價格的地理空間差異[J].世界經(jīng)濟文匯,2007(1).

    [19]Benjamin J.D., Sirmans G.S. Mass Transportation, Apartment Rentand Property Values[J].Journal of Real Estate Research, 1966(1):1-8.

    [20]Al-Mosaind M.A., Dueker K.J., Strathman J.G. Light Rail Transit Stations and Property Values: A Hedonic Price Approach[J]. Transportation Research Record, 1993,1400:90-94.

    [21]Baldassare M., Knight R, Swan S. Urban Service and Environment Stressor: The Impact of the Bay Area Rapid Transit System on Residential Mobility[J]. Environment and Behavior, 1979(11):435-450.

    [22]劉康,吳群,王佩.城市軌道交通對住房價格影響的計量分析——以南京市地鐵1、2號線為例[J].資源科學,2015,37(1):133-141.

    [23]蘇亞藝,朱道林,鄭育忠,王興,陳庚.軌道交通對城郊之間房價梯度影響研究——以北京西南部為例[J].資源科學,2015,37(1):125-132.

    [24]谷一楨,鄭思齊.軌道交通對住宅價格和土地開發(fā)強度的影響——以北京市13號線為例[J].地理學報,2010,65(2):213-223.

    [25]張維陽,李慧,段學軍.城市軌道交通對住宅價格的影響研究——以北京市地鐵一號線為例[J].經(jīng)濟地理,2012,32(2):46-65.

    [26]王琳.城市軌道交通對住宅價格的影響研究——基于特征價格模型的定量分析[J].地域研究與開發(fā),2009,28(2):57-61.

    [27]溫海珍,賈生華.基于特征價格的房地產(chǎn)評估新方法[J].外國經(jīng)濟與管理,2004,26(6):31-35.

    [28]Ketkar K.Hazardous wastes sites and property values in the state of New Jersey[J]. Applied Economics, 1992,24:647-659.

    [29]Richardson H W, Vipond J, Furbey R A.Determinants of urban house prices[J].Urban Studies, 1974,11:189-199.

    [30]Clark D E, Herrin W E. The impact of public school attributes on home sale prices in California[J].Growth and Change,2000,31(3):385-407.

    [31]Jud, G.D. and J.M. Watts. Schools and Housing Values[J]. Land Economics, 1981,57(57):459-470.

    [32]Huh, S. and S.J.Kwak. The Choice of Functional Form and Variables in the Hedonic Price in Seoul[J].Urban Studies, 1997,34(7):989-998.

    [33]Bond M T, Seiler V L, Seiler M J.Residential real estate prices: A room with a view[J].Real Estate Research, 2002,23(1):129-137.

    [34]Palmquist, R.B.Valuing localized externalities[J].Journal of Urban Economics, 1992,31:59-68.

    [35]溫海珍,楊尚,秦中伏.城市教育配套對住宅價格的影響:基于公共品資本化視角的實證分析[J].中國土地科學,2013,27(1):34-40.

    [36]馮皓,陸銘.通過買房而擇校:教育影響房價的經(jīng)驗證據(jù)與政策含義[J].世界經(jīng)濟,2010(12).

    [37]王旭育.基于Hedonic模型的上海住宅特征價格研究[D].上海:同濟大學,2006:80-85.

    [38]周京奎,吳曉燕.公共投資對房地產(chǎn)市場的價格溢出效應研究——基于中國30省市數(shù)據(jù)的檢驗[J].世界經(jīng)濟文匯,2009(1):16-32.

    [39]彭保發(fā),石憶邵,單玥,陳端呂.上海市三甲醫(yī)院對周邊地區(qū)住房價格的空間影響效應分析[J].地理科學,2015,35(7):860-866.

    [40]溫海珍,卜曉慶,秦中伏.城市湖景對住宅價格的空間影響——以杭州西湖為例[J].經(jīng)濟地理,2012,32(11):58-64.

    [41]石憶邵,張蕊.大型公園綠地對住宅價格的時空影響效應——以上海市黃興公園綠地為例[J].地理研究,2010,29(3):510-520.

    [42]邱慧,蔣滌非,易欣.城市公共景觀對周邊住宅價格影響——以株洲神農(nóng)城為例[J].經(jīng)濟地理,2011,31(12):2105-2110.

    [43]吳冬梅,郭忠興,陳會廣.城市居住區(qū)湖景生態(tài)景觀對住宅價格的影響——以南京市莫愁湖為例[J].資源科學,2008,30(10):1503-1510.

    [責任編輯:史樸]endprint

    国产成人一区二区三区免费视频网站| 国产野战对白在线观看| 国产一区有黄有色的免费视频| 久久久久精品人妻al黑| 国产一区二区三区av在线| 国产亚洲午夜精品一区二区久久| 老司机深夜福利视频在线观看 | 大型av网站在线播放| 人人妻人人澡人人看| 淫妇啪啪啪对白视频 | 叶爱在线成人免费视频播放| 日本vs欧美在线观看视频| 免费在线观看日本一区| 激情视频va一区二区三区| 亚洲精品久久成人aⅴ小说| 欧美xxⅹ黑人| 性少妇av在线| 中文字幕精品免费在线观看视频| 日韩视频在线欧美| av网站免费在线观看视频| 各种免费的搞黄视频| 精品高清国产在线一区| av天堂在线播放| 国产精品.久久久| 免费观看a级毛片全部| 久久综合国产亚洲精品| 性色av一级| 国产av一区二区精品久久| 亚洲一码二码三码区别大吗| 亚洲精品国产一区二区精华液| 亚洲专区字幕在线| 国产精品久久久av美女十八| 男女免费视频国产| 老司机福利观看| 高清欧美精品videossex| 男女午夜视频在线观看| 精品免费久久久久久久清纯 | 99香蕉大伊视频| 欧美久久黑人一区二区| 精品国产超薄肉色丝袜足j| 欧美午夜高清在线| 成年人黄色毛片网站| 国产日韩一区二区三区精品不卡| 免费少妇av软件| 国产一区二区三区综合在线观看| 18禁黄网站禁片午夜丰满| av在线播放精品| 欧美 日韩 精品 国产| 高清视频免费观看一区二区| 国产国语露脸激情在线看| 久久 成人 亚洲| 久久久久久久国产电影| 成人免费观看视频高清| 人人妻人人澡人人看| 美女福利国产在线| 精品亚洲成国产av| 欧美激情高清一区二区三区| 亚洲精品国产一区二区精华液| 男人爽女人下面视频在线观看| 亚洲第一av免费看| 中国美女看黄片| √禁漫天堂资源中文www| a 毛片基地| 午夜福利乱码中文字幕| 国产精品偷伦视频观看了| 久久热在线av| 自线自在国产av| 91成年电影在线观看| 日韩制服骚丝袜av| 国产老妇伦熟女老妇高清| 久久狼人影院| 亚洲激情五月婷婷啪啪| 国产日韩一区二区三区精品不卡| 少妇粗大呻吟视频| 99精国产麻豆久久婷婷| √禁漫天堂资源中文www| 国产成人精品久久二区二区免费| 久久精品国产综合久久久| 午夜91福利影院| 日韩 亚洲 欧美在线| 啦啦啦啦在线视频资源| av天堂在线播放| 两个人免费观看高清视频| 亚洲精品美女久久av网站| 少妇裸体淫交视频免费看高清 | 热99久久久久精品小说推荐| 精品国产一区二区三区久久久樱花| 亚洲人成电影观看| 亚洲综合色网址| 啦啦啦在线免费观看视频4| 一边摸一边做爽爽视频免费| av欧美777| 久久人妻熟女aⅴ| 精品国内亚洲2022精品成人 | 欧美激情高清一区二区三区| 极品人妻少妇av视频| 成人18禁高潮啪啪吃奶动态图| 国产av国产精品国产| 五月天丁香电影| 亚洲专区中文字幕在线| 丝袜喷水一区| xxxhd国产人妻xxx| 亚洲中文字幕日韩| 欧美国产精品va在线观看不卡| 99国产极品粉嫩在线观看| 国产97色在线日韩免费| 精品欧美一区二区三区在线| 性少妇av在线| 法律面前人人平等表现在哪些方面 | 十分钟在线观看高清视频www| 日日摸夜夜添夜夜添小说| 97精品久久久久久久久久精品| 精品亚洲成a人片在线观看| 亚洲成av片中文字幕在线观看| 1024视频免费在线观看| 爱豆传媒免费全集在线观看| 国产成人免费无遮挡视频| 麻豆乱淫一区二区| 国产精品麻豆人妻色哟哟久久| 国产一区二区三区综合在线观看| 视频在线观看一区二区三区| av又黄又爽大尺度在线免费看| 男男h啪啪无遮挡| 动漫黄色视频在线观看| 精品一区二区三卡| 亚洲性夜色夜夜综合| tocl精华| 欧美另类一区| 不卡av一区二区三区| www.自偷自拍.com| 人人妻人人爽人人添夜夜欢视频| 天天操日日干夜夜撸| 两人在一起打扑克的视频| 免费在线观看日本一区| 国产视频一区二区在线看| 欧美97在线视频| 亚洲九九香蕉| 人人妻人人澡人人看| 国产99久久九九免费精品| 九色亚洲精品在线播放| 久久精品国产a三级三级三级| 国产免费av片在线观看野外av| 久久精品国产亚洲av高清一级| 亚洲国产av新网站| 国产一区二区 视频在线| 五月天丁香电影| 丝瓜视频免费看黄片| 99re6热这里在线精品视频| 国产精品 国内视频| 最新在线观看一区二区三区| 亚洲中文日韩欧美视频| 国产无遮挡羞羞视频在线观看| 日韩 欧美 亚洲 中文字幕| 久久久国产精品麻豆| 午夜精品久久久久久毛片777| 黑人猛操日本美女一级片| 国产亚洲精品一区二区www | 日本猛色少妇xxxxx猛交久久| 91九色精品人成在线观看| 少妇粗大呻吟视频| 精品乱码久久久久久99久播| 最近最新免费中文字幕在线| 在线av久久热| 丝袜美足系列| 老汉色∧v一级毛片| 国产免费av片在线观看野外av| 永久免费av网站大全| 99久久精品国产亚洲精品| 久久 成人 亚洲| 丝袜在线中文字幕| 欧美激情 高清一区二区三区| 最近最新中文字幕大全免费视频| 国产区一区二久久| 少妇猛男粗大的猛烈进出视频| 一区二区三区激情视频| 热99久久久久精品小说推荐| 永久免费av网站大全| 首页视频小说图片口味搜索| 真人做人爱边吃奶动态| 国产精品一二三区在线看| 久热这里只有精品99| 亚洲欧美一区二区三区黑人| 精品国产乱码久久久久久小说| 欧美大码av| 久久国产精品影院| 少妇精品久久久久久久| 免费高清在线观看日韩| 国产欧美日韩一区二区精品| 两个人看的免费小视频| 日韩中文字幕欧美一区二区| 久久亚洲精品不卡| 满18在线观看网站| 国产片内射在线| 国产无遮挡羞羞视频在线观看| 亚洲成人国产一区在线观看| 99国产精品一区二区蜜桃av | 国产91精品成人一区二区三区 | 在线精品无人区一区二区三| 欧美精品一区二区大全| 亚洲欧美一区二区三区黑人| 日本撒尿小便嘘嘘汇集6| 日日爽夜夜爽网站| 久久久精品区二区三区| 国产精品国产av在线观看| 一级片免费观看大全| 成年女人毛片免费观看观看9 | 亚洲精品国产精品久久久不卡| 国产成人影院久久av| 法律面前人人平等表现在哪些方面 | 日韩 欧美 亚洲 中文字幕| 欧美激情高清一区二区三区| 亚洲国产av影院在线观看| 99国产精品99久久久久| 纯流量卡能插随身wifi吗| www.999成人在线观看| 久久精品亚洲av国产电影网| 国产人伦9x9x在线观看| 老熟妇乱子伦视频在线观看 | 日韩人妻精品一区2区三区| 国产免费av片在线观看野外av| 伊人亚洲综合成人网| av又黄又爽大尺度在线免费看| 一区二区三区乱码不卡18| 韩国精品一区二区三区| 美女高潮到喷水免费观看| 后天国语完整版免费观看| 精品少妇久久久久久888优播| 国产亚洲av高清不卡| 蜜桃在线观看..| 纵有疾风起免费观看全集完整版| 亚洲国产av新网站| 国产成人免费无遮挡视频| 999精品在线视频| 亚洲精品美女久久久久99蜜臀| 免费高清在线观看视频在线观看| 国产成人啪精品午夜网站| 老司机影院成人| 精品国产一区二区三区四区第35| 少妇裸体淫交视频免费看高清 | 欧美激情高清一区二区三区| 免费不卡黄色视频| 国产免费一区二区三区四区乱码| 成人av一区二区三区在线看 | 9色porny在线观看| 久久久久久免费高清国产稀缺| 91麻豆精品激情在线观看国产 | 欧美中文综合在线视频| 色老头精品视频在线观看| 欧美av亚洲av综合av国产av| 黄色视频,在线免费观看| e午夜精品久久久久久久| 午夜日韩欧美国产| 女人被躁到高潮嗷嗷叫费观| 久久中文看片网| 美女主播在线视频| 99国产精品99久久久久| 亚洲专区中文字幕在线| 久久久水蜜桃国产精品网| 99精品久久久久人妻精品| 亚洲 欧美一区二区三区| 成人av一区二区三区在线看 | 高潮久久久久久久久久久不卡| 性色av一级| 黄色视频不卡| 中文字幕人妻熟女乱码| 中文字幕av电影在线播放| 三上悠亚av全集在线观看| 亚洲精品美女久久久久99蜜臀| 亚洲天堂av无毛| 国产成人a∨麻豆精品| 精品亚洲成a人片在线观看| 亚洲九九香蕉| 婷婷丁香在线五月| 两性午夜刺激爽爽歪歪视频在线观看 | 91精品伊人久久大香线蕉| 乱人伦中国视频| 久久人妻熟女aⅴ| 国产亚洲午夜精品一区二区久久| 97精品久久久久久久久久精品| 久久av网站| 麻豆国产av国片精品| 精品卡一卡二卡四卡免费| 无遮挡黄片免费观看| 国产成人精品无人区| 男女国产视频网站| 老汉色∧v一级毛片| 国产欧美亚洲国产| 性少妇av在线| 欧美精品啪啪一区二区三区 | 国产黄色免费在线视频| 91老司机精品| 黑人巨大精品欧美一区二区蜜桃| 亚洲性夜色夜夜综合| 久久久久国产一级毛片高清牌| 亚洲欧美精品综合一区二区三区| 美女高潮喷水抽搐中文字幕| 免费观看a级毛片全部| 亚洲国产欧美网| 亚洲国产看品久久| 久久天躁狠狠躁夜夜2o2o| 人人澡人人妻人| 黑人巨大精品欧美一区二区蜜桃| 国内毛片毛片毛片毛片毛片| 高清av免费在线| 久久国产精品影院| 老汉色av国产亚洲站长工具| 色婷婷久久久亚洲欧美| 欧美精品高潮呻吟av久久| av网站免费在线观看视频| 青春草亚洲视频在线观看| 老汉色∧v一级毛片| 国产精品自产拍在线观看55亚洲 | 91成人精品电影| 久久免费观看电影| 天堂8中文在线网| 黄色 视频免费看| 人人妻人人澡人人爽人人夜夜| 成人国产av品久久久| 久久国产亚洲av麻豆专区| 乱人伦中国视频| 在线看a的网站| 丰满迷人的少妇在线观看| 久久人人97超碰香蕉20202| 91av网站免费观看| 午夜久久久在线观看| 在线观看www视频免费| 亚洲精品美女久久久久99蜜臀| 成人国语在线视频| 国产日韩欧美视频二区| 日韩,欧美,国产一区二区三区| 可以免费在线观看a视频的电影网站| 久久人人爽人人片av| 岛国毛片在线播放| 国产成人欧美在线观看 | 中文字幕人妻熟女乱码| 日韩免费高清中文字幕av| 欧美黑人精品巨大| tocl精华| 国产成+人综合+亚洲专区| 国产又色又爽无遮挡免| 亚洲人成电影免费在线| 亚洲欧美清纯卡通| 免费在线观看完整版高清| 久久精品久久久久久噜噜老黄| www日本在线高清视频| 亚洲精品美女久久av网站| 两人在一起打扑克的视频| av免费在线观看网站| 国产亚洲欧美在线一区二区| 两人在一起打扑克的视频| 亚洲精品一卡2卡三卡4卡5卡 | 国产极品粉嫩免费观看在线| 不卡av一区二区三区| 欧美黄色片欧美黄色片| 99热网站在线观看| 国产精品一区二区精品视频观看| 十八禁网站网址无遮挡| 日韩中文字幕视频在线看片| 亚洲欧美激情在线| 叶爱在线成人免费视频播放| av一本久久久久| 亚洲专区中文字幕在线| 亚洲精品中文字幕一二三四区 | 久久99热这里只频精品6学生| 国产精品影院久久| 午夜福利在线观看吧| 啦啦啦在线免费观看视频4| 精品一区二区三卡| 亚洲一卡2卡3卡4卡5卡精品中文| 亚洲自偷自拍图片 自拍| 99精品欧美一区二区三区四区| 一本—道久久a久久精品蜜桃钙片| 少妇 在线观看| 亚洲国产日韩一区二区| 夜夜夜夜夜久久久久| 建设人人有责人人尽责人人享有的| 成人免费观看视频高清| 狂野欧美激情性xxxx| 黑人巨大精品欧美一区二区mp4| 欧美日韩中文字幕国产精品一区二区三区 | 看免费av毛片| 在线观看一区二区三区激情| 在线观看免费日韩欧美大片| 丝袜美足系列| 久久精品国产亚洲av香蕉五月 | 久久亚洲精品不卡| 女警被强在线播放| 日韩 亚洲 欧美在线| 国产精品一区二区在线观看99| 婷婷丁香在线五月| 悠悠久久av| 国产精品久久久久久人妻精品电影 | 亚洲五月婷婷丁香| 国产免费一区二区三区四区乱码| 另类亚洲欧美激情| 极品人妻少妇av视频| 9热在线视频观看99| 欧美日韩中文字幕国产精品一区二区三区 | 国产精品久久久久久精品电影小说| 亚洲久久久国产精品| 国产男人的电影天堂91| 在线亚洲精品国产二区图片欧美| 电影成人av| 午夜日韩欧美国产| 日韩欧美一区二区三区在线观看 | 亚洲五月色婷婷综合| 90打野战视频偷拍视频| 丰满迷人的少妇在线观看| 国产在线观看jvid| 免费观看a级毛片全部| 免费日韩欧美在线观看| 高清视频免费观看一区二区| 日韩大片免费观看网站| 啦啦啦啦在线视频资源| av网站免费在线观看视频| 热re99久久国产66热| 少妇被粗大的猛进出69影院| 99热网站在线观看| 亚洲欧美一区二区三区久久| 国产视频一区二区在线看| av有码第一页| 成人国产av品久久久| 高潮久久久久久久久久久不卡| 亚洲第一av免费看| 国产色视频综合| 亚洲欧美一区二区三区久久| 18禁国产床啪视频网站| 国产区一区二久久| 在线观看www视频免费| 高清欧美精品videossex| 亚洲av成人不卡在线观看播放网 | 午夜日韩欧美国产| 久久久欧美国产精品| 欧美日韩福利视频一区二区| 色老头精品视频在线观看| 日韩三级视频一区二区三区| 91麻豆av在线| 少妇粗大呻吟视频| 男女边摸边吃奶| 国产亚洲精品一区二区www | 国产精品一区二区免费欧美 | 女警被强在线播放| 亚洲午夜精品一区,二区,三区| 性高湖久久久久久久久免费观看| www日本在线高清视频| 国产伦理片在线播放av一区| 久久久久久亚洲精品国产蜜桃av| 在线观看www视频免费| 欧美在线一区亚洲| 精品国产国语对白av| 久久久精品免费免费高清| 成人黄色视频免费在线看| 在线 av 中文字幕| 五月开心婷婷网| 国产片内射在线| 波多野结衣av一区二区av| 亚洲人成电影免费在线| 精品少妇一区二区三区视频日本电影| 91成年电影在线观看| 两个人看的免费小视频| 女人高潮潮喷娇喘18禁视频| 制服诱惑二区| av免费在线观看网站| 亚洲九九香蕉| 脱女人内裤的视频| 欧美变态另类bdsm刘玥| 免费不卡黄色视频| 蜜桃国产av成人99| 久久99一区二区三区| 91九色精品人成在线观看| 一二三四社区在线视频社区8| 国产精品欧美亚洲77777| 亚洲成人免费av在线播放| 一区二区av电影网| 美女视频免费永久观看网站| 十八禁人妻一区二区| 水蜜桃什么品种好| 狠狠狠狠99中文字幕| 91九色精品人成在线观看| 岛国毛片在线播放| 午夜免费鲁丝| 考比视频在线观看| 少妇的丰满在线观看| 丝瓜视频免费看黄片| 麻豆国产av国片精品| 久久久精品区二区三区| 男女边摸边吃奶| 手机成人av网站| 成年人免费黄色播放视频| 两个人看的免费小视频| 热99久久久久精品小说推荐| 国产亚洲欧美精品永久| 精品亚洲成国产av| 亚洲美女黄色视频免费看| 久久人人爽人人片av| 男女边摸边吃奶| 日韩 亚洲 欧美在线| 亚洲黑人精品在线| 天堂8中文在线网| 在线永久观看黄色视频| 欧美另类亚洲清纯唯美| 美女午夜性视频免费| 国产成人欧美在线观看 | 欧美大码av| 两个人免费观看高清视频| 国产男人的电影天堂91| 国产日韩欧美在线精品| 爱豆传媒免费全集在线观看| 在线观看人妻少妇| 桃花免费在线播放| 精品福利观看| 久久狼人影院| bbb黄色大片| a级毛片黄视频| 午夜福利,免费看| 久久久久国内视频| 黄色怎么调成土黄色| 韩国高清视频一区二区三区| av有码第一页| 亚洲伊人久久精品综合| 女性被躁到高潮视频| 久久天堂一区二区三区四区| av超薄肉色丝袜交足视频| 在线十欧美十亚洲十日本专区| 久久精品国产亚洲av高清一级| 一边摸一边抽搐一进一出视频| 亚洲欧美一区二区三区黑人| 老司机深夜福利视频在线观看 | 午夜久久久在线观看| 精品一品国产午夜福利视频| 2018国产大陆天天弄谢| 国产精品香港三级国产av潘金莲| 精品欧美一区二区三区在线| 国产成人系列免费观看| 精品久久蜜臀av无| 精品视频人人做人人爽| 2018国产大陆天天弄谢| 精品一品国产午夜福利视频| 一级毛片电影观看| 宅男免费午夜| 久久人人爽av亚洲精品天堂| 91精品三级在线观看| 亚洲色图综合在线观看| 岛国毛片在线播放| 亚洲av片天天在线观看| 精品久久久久久久毛片微露脸 | 久久久国产欧美日韩av| 一本色道久久久久久精品综合| 女人高潮潮喷娇喘18禁视频| 一本色道久久久久久精品综合| 日韩视频在线欧美| 欧美国产精品一级二级三级| 少妇被粗大的猛进出69影院| 91大片在线观看| 欧美激情 高清一区二区三区| 高潮久久久久久久久久久不卡| 国产欧美亚洲国产| 美女福利国产在线| 最近中文字幕2019免费版| 无限看片的www在线观看| 丰满饥渴人妻一区二区三| 欧美日本中文国产一区发布| 中文字幕av电影在线播放| 90打野战视频偷拍视频| 亚洲精品av麻豆狂野| 日韩,欧美,国产一区二区三区| 午夜福利视频精品| 俄罗斯特黄特色一大片| 国产成+人综合+亚洲专区| 亚洲欧美精品自产自拍| 男人爽女人下面视频在线观看| 久久免费观看电影| 日韩中文字幕欧美一区二区| 成人黄色视频免费在线看| 成人av一区二区三区在线看 | 国产一级毛片在线| 一区二区av电影网| 日本91视频免费播放| 2018国产大陆天天弄谢| av欧美777| 国产精品一区二区在线不卡| 亚洲精品美女久久久久99蜜臀| 亚洲中文日韩欧美视频| 精品国产乱码久久久久久男人| 欧美激情久久久久久爽电影 | 久热这里只有精品99| 丰满迷人的少妇在线观看| 精品人妻熟女毛片av久久网站| 免费一级毛片在线播放高清视频 | 波多野结衣av一区二区av| 自拍欧美九色日韩亚洲蝌蚪91| 久久精品熟女亚洲av麻豆精品| www.熟女人妻精品国产| 国产精品二区激情视频| 亚洲成人手机| 亚洲精品中文字幕一二三四区 | 麻豆乱淫一区二区| 99香蕉大伊视频| 新久久久久国产一级毛片| 777米奇影视久久| 久久天堂一区二区三区四区| 看免费av毛片| 国产有黄有色有爽视频| 色老头精品视频在线观看| 久久久久国内视频| 欧美亚洲日本最大视频资源| 性少妇av在线| 美女中出高潮动态图| 丰满人妻熟妇乱又伦精品不卡| 黄片小视频在线播放| 久久青草综合色| 亚洲性夜色夜夜综合| 午夜激情av网站| 免费人妻精品一区二区三区视频| 婷婷成人精品国产|