房地產住宅項目精裝修管理及相關問題闡述

汪東山

國貿地產集團有限公司（361000）

房地產住宅項目精裝修管理及相關問題闡述

汪東山

國貿地產集團有限公司（361000）

文章分析了房地產住宅項目精裝的基本情況，闡述了房地產住宅項目精裝修的主要優(yōu)缺點，并圍繞精裝修項目設計管理與精裝修項目招標管理等內容，分析了精裝修項目施工管理措施及交房后的維修管理措施，旨在確保房地產住宅項目精裝修的管理效力，提高項目的質量和效益。

房地產住宅項目；精裝修；管理

0 引言

現(xiàn)今房地產住宅項目精裝修已是房地產發(fā)展的新趨勢，單從房地產開發(fā)商的角度看，住宅精裝修除了能夠最大可能的提升房屋住宅檔次外，還能夠從開發(fā)源頭提高整個產品的經濟價值，良好的精裝修管理需要從當前房地產住宅項目精裝修基本情況及重要特點出發(fā)進行考慮與分析。

1 房地產住宅項目精裝的情況概述

當前萬科、碧桂園和恒大等大型房地產企業(yè)是我國房地產住宅項目精裝修推行主力。萬科自2010年開始便將精裝修項目作為企業(yè)發(fā)展重點，2012年萬科精裝修住宅交房的比例已占據總交房比例的五分之四。為了進一步積累精裝修經驗，占據房地產住宅精裝修市場更多份額，萬科還專門組建了一支專門研究住宅產業(yè)化的專家團隊，學習日本先進的住宅裝修做法，相繼推行了一系列住宅產業(yè)化、精裝修標準化等建設體系。如今，越來越多的房地產企業(yè)開始重視住宅項目的精裝修工作。

2 房地產住宅項目精裝的優(yōu)缺點

同小業(yè)主自行裝修的毛坯房項目相比，批量精裝修住宅項目的特點主要有:

1）優(yōu)點:自主裝修費神費力，精裝房能有效避免了小業(yè)主自行裝修的煩惱，給購房者帶來很大方便；毛坯房由于各家裝修時間不一致，小業(yè)主要長期忍受別家裝修帶來的干擾，精裝房能有效保證入住初期的居住質量；批量精裝修由于具備集中采購條件，可以降低裝修材料成本，減少材料浪費，避免二次裝修帶來的污染，健康環(huán)保；裝修費用含在購房總價內，可以辦理按揭貸款，緩解了業(yè)主裝修資金壓力。

2）缺點:精裝修涉及到施工內容、施工環(huán)節(jié)較多，管理復雜，容易產生質量問題，小業(yè)主投訴率較高，開發(fā)商交房難度增大；精裝房缺乏自主權，難以滿足購房者個性化裝修的需求。

3 精裝修項目設計管理分析

具體方案設計前，應做好各項有關精裝修住宅項目的準備工作,確保精裝修方案設計順利進行。結合已有經驗，開發(fā)商需要結合自家產品定位、精裝修的特性及類似成功案例選擇最佳的設計單位合作，在不影響其他施工操作的情況下，還應加強同設計師的溝通與聯(lián)系，以便提升設計方案的質量和創(chuàng)新度。另外，戶內精裝修設計應提前完成并確定圖紙，施工單位、監(jiān)理、甲方工程師需提前審圖減少后期修改，總包按審后的精裝圖紙尺寸及技術要求進行砌體及管線預埋施工，避免精裝修階段改動敲打。

4 精裝修項目招標及合同管理

相較于其他專業(yè)來講，精裝修住宅項目涉及到的標段劃分工作更為復雜與靈活，存在著很多不可控因素。因此，在精裝修住宅項目招標階段，應結合已有經驗務必按照精裝修設計圖紙上的內容和自身項目特性及項目整體，對施工單位報價進行明確。這樣做除了體現(xiàn)“公平、公正、公開”的招投標原則外，還盡可能的簡化項目工程施工管理難度，確保施工順利進行。此外，在簽訂合同時，應對合作方的各項資質進行檢查，按照國家要求簽訂合同。

5 精裝修項目施工管理措施

5.1 場地移交管理

場地移交管理流程圖見下圖1。根據房地產精裝修住宅項目的實際情況，如:小高層或高層，確立精裝修工程項目具體插入時間，隨后遵循場地移交原則，劃分流水段。通常情況下，高層住宅每隔5層劃分成一個流水段，小高層每隔3～5層劃分成一個流水段。各個施工工序務必在劃分好的流水段內完成，且只有前面一個工序完成后，才允許進入下一個流水段施工。

5.2 施工進度管理

完整的一個房地產精裝修住宅項目，涉及的內容較多，從辦理土地手續(xù)—營銷定位—設計規(guī)劃—設計施工方案—合約簽訂—項目開工—開盤售樓—項目建設—竣工備案－交付等一系列工作均包含其中，因此施工進度管理是整個管理工作的重點，可從以下幾方面把控:1）甲方工程部根據計劃要求，對設計和成本部門提出技術和分項招標需求，加強各部門間的溝通。2）在精裝修分包商確定后，要求各棟號的精裝修分包商，按自身的情況編制每棟樓的精裝修詳細計劃，要求精裝修單位必須明確各分項供應商及大宗材料的進場時間節(jié)點，工程部提前監(jiān)控和協(xié)調。3）提前布置垂直運輸，在具備安裝條件的情況下，首先保證每單元抓緊完成一部戶內電梯的安裝，并報質量技術監(jiān)督局驗收，為精裝修和室外工程的施工爭取時間，合理銜接戶內電梯與施工電梯的使用。為保證室內電梯正常運行，電梯公司應派專門維護人員常駐工地進行電梯維護工作。4）各供應商單位利用室內電梯載貨的時間，由各棟號精裝修單位統(tǒng)一負責安排，精裝修單位必須對裝修工程進度負責。

圖1 場地移交管理流程圖

5.3 施工過程質量管理

房地產精裝修住宅項目涉及到大量的人員、材料設備與工序，管理起來難度較大。結合已有經驗，除了做好基本的設計管理、招投標與合同等管理工作外，還需要結合項目工程實際情況和開發(fā)商自身企業(yè)質量標準要求，采取相應措施管理施工過程的質量，主要從以下幾方面進行控制:1）在主體階段，對總包提出提高結構施工尺寸精度控制的要求，對室內按精裝修標準要求進行控制,重點關注對開間、進深、凈高、房間方正、門窗洞口方正、垂直度、開關插座位置等指標，在移交精裝修單位前，三方全面測量，不足的要求總包單位及時整改。2）嚴格控制總包主體施工質量，精裝修單位接收毛坯時，嚴格執(zhí)行工序簽字移交手續(xù)，防止扯皮現(xiàn)象，保證與裝修單位的工作面移交進展順利。3）在主體施工階段,要求電梯層門口采用素混凝土澆筑或磚砌圍擋，裝修階段電梯層門門坎提高一定的標高,高于樓梯口，并做成緩坡。電梯門安裝完畢后，其與結構之間的縫隙，必須在井道內用鍍鋅鐵皮包裹封口。4）要求鋁合金單位在安裝門窗框扇時，室內外都必須貼膜，室外的貼膜移交外墻涂料施工班組作為成品保護層，如有破損，由外墻涂料單位負責處理，鋁合金單位補給外墻單位適當費用。5）預埋室內的管線，要求總包單位水電班組，必須在天棚上用醒目顏色標明預埋管線走向，給裝修單位以明示，避免吊頂施工時打穿板內的預埋管。

6 交房后維修管理

維修前應準備好各種維修材料，安排相應維修人員；嚴格按照維修工作及時性、有效性的原則開展維修操作。維修應一次性從根本上解決問題，防止二次或反復維修給業(yè)主居住帶來不便并引發(fā)投訴，棘手問題可由公司客管部、工程部和物業(yè)共同商議對策解決;由物業(yè)中心全權負責維修管理工作，無論是開展維修操作，還是與業(yè)主聯(lián)系等應當有物業(yè)人員在場；及時處理業(yè)主反饋的信息，確保溝通有效性，維修完后還需定期回訪，保持與業(yè)主的良好關系。

7 總結

綜上所述，住宅項目精裝修是今后房地產發(fā)展的主要趨勢，文章主要對近年來房地產住宅精裝修項目的發(fā)展態(tài)勢和常見問題等方面的分析，提出了幾點管理措施，以期促進精裝項目的快速、健康發(fā)展，提高裝修效果和居住滿意度。

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