投資性房地產(chǎn)會計(jì)變更巧增利潤

續(xù)芹

通過統(tǒng)計(jì)2007-2014年A股上市公司投資性房地產(chǎn)披露情況，可以發(fā)現(xiàn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司只有極少數(shù)；轉(zhuǎn)換計(jì)量模式的最直接的動機(jī)就是增加當(dāng)期利潤。

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有兩種方法，一是成本模式。投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理與固定資產(chǎn)一模一樣，按部就班計(jì)提折舊，如果有減值跡象計(jì)提減值。另一種是公允價(jià)值模式。投資性房地產(chǎn)按照公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值的變動直接體現(xiàn)在利潤表的“公允價(jià)值變動收益”當(dāng)中。成本模式可以轉(zhuǎn)成公允價(jià)值模式，但公允價(jià)值模式不允許轉(zhuǎn)成成本模式。

計(jì)量方式的不同對相關(guān)公司的業(yè)績直接造成影響，且對有些公司影響相當(dāng)大。

轉(zhuǎn)變計(jì)量模式的動機(jī)

相關(guān)準(zhǔn)則從2007年開始在上市公司中施行。筆者搜集整理了2007-2014年A股上市公司合并報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的報(bào)表附注信息，可以看到，在所有上市公司中大概有四成多的公司有投資性房地產(chǎn)，其中只有極少數(shù)的公司（5%）選擇用公允價(jià)值模式對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會計(jì)核算。但用公允價(jià)值計(jì)量的這個(gè)比例隨著時(shí)間推移，在逐漸增加，主要是由于準(zhǔn)則規(guī)定公允價(jià)值模式是不允許轉(zhuǎn)為成本模式的。

為什么絕大多數(shù)公司會選擇成本模式？筆者認(rèn)為可能的原因有：第一，路徑依賴，按照原模式?jīng)]錯； 第二，公允價(jià)值的取得是有成本的。一般需要聘請資產(chǎn)評估師評估一番，因此評估費(fèi)要出。但是，就有上市公司自行評估其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，就要十分小心了，這個(gè)公允價(jià)值沒有經(jīng)過第三方認(rèn)證，其真實(shí)準(zhǔn)確性可能要打折扣的。第三，公允價(jià)值的波動不受管理層控制，管理層對利潤表的把控力度減弱。公允價(jià)值由市場決定，若是租賃市場好，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值上升伴隨利潤增加；但萬一，租賃市場不好了，公允價(jià)值的下降會給利潤表帶來沖擊。若是用成本模式計(jì)量，當(dāng)期投資性房地產(chǎn)折舊如何計(jì)提可是管理層可以說了算的。

因此，絕大多數(shù)的公司仍然用成本模式計(jì)量其投資性房地產(chǎn)。但每年總會有幾家上市公司將其投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，為什么？

利用上述數(shù)據(jù)，筆者進(jìn)一步整理了2007-2014年間將投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式的企業(yè)名單，并分別看了一下轉(zhuǎn)換當(dāng)年該事項(xiàng)對利潤表的影響（見表1）。

在筆者統(tǒng)計(jì)的16家公司中，只有1家（2008年的金融街）該轉(zhuǎn)換事項(xiàng)帶來的公允價(jià)值變動為負(fù)數(shù)（并且對當(dāng)年利潤影響不大），其余15家公司的營業(yè)利潤全部都因?yàn)樵撚?jì)量模式的轉(zhuǎn)換而增加。這15家中甚至有5家，考慮了這部分正收益之后，營業(yè)利潤仍然是負(fù)數(shù)。另外的10家營業(yè)利潤為正數(shù)的公司中，6家公司公允價(jià)值變動收益占營業(yè)利潤的比重超過10%。

因此，投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換非常直接的動機(jī)就是——改善當(dāng)期利潤。

不同計(jì)量模式與財(cái)務(wù)分析

成本模式下，投資性房地產(chǎn)的核算與固定資產(chǎn)一致，每年計(jì)提折舊，因此利潤表中會體現(xiàn)折舊費(fèi)用。公允價(jià)值模式下，折舊費(fèi)用沒有了，大多數(shù)情況下投資性房地產(chǎn)會確認(rèn)公允價(jià)值變動收益。因此，一般情況下，利潤表上的盈利能力都會得到提升（這里沒有討論少數(shù)會產(chǎn)生公允價(jià)值變動損失的情況）。

當(dāng)凈利潤提升的同時(shí)，總資產(chǎn)（凈資產(chǎn)）規(guī)模也在擴(kuò)大，甚至有可能出現(xiàn)由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值與歷史賬面價(jià)值之間差額極大，導(dǎo)致分母急劇增加，從而導(dǎo)致總資產(chǎn)（凈資產(chǎn)）收益率降低的情況發(fā)生。

筆者搜集整理了上述16家轉(zhuǎn)換計(jì)量模式的上市公司在轉(zhuǎn)換年度上一年基本每股收益和加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率的原值與追溯調(diào)整值，如表2所示。

按照前面的判斷，凈資產(chǎn)收益率可能變大也可能變小，因此出現(xiàn)6家該指標(biāo)變小的公司不奇怪，但為什么有5家公司的每股收益都是變小的？

一種猜測是：這幾家公司不僅做了一項(xiàng)會計(jì)政策變更，還有其他會計(jì)政策變更導(dǎo)致了凈利潤變小。因此，筆者挨個(gè)排查了一遍，發(fā)現(xiàn)并不存在這種情況。

另一種猜測是：公司有可能通過低估前一年投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值來達(dá)到將公允價(jià)值上升更多地確認(rèn)在轉(zhuǎn)換當(dāng)期的目的。將上述兩張表結(jié)合一下，可以看到，除了北京城建，另外4家前一年每股收益下降的公司，在轉(zhuǎn)換當(dāng)年公允價(jià)值變動收益占營業(yè)利潤的比重相對都是比較大的。這在一定程度上印證了筆者的猜想。

根據(jù)以上的分析，合理的推論是：在轉(zhuǎn)換當(dāng)年，投資性房地產(chǎn)絕大多數(shù)情況下確認(rèn)了公允價(jià)值變動收益，從而增加當(dāng)期凈利潤，使得利潤表上的盈利能力更加好看；而對凈資產(chǎn)收益率的影響則要看公允價(jià)值增值幅度與經(jīng)營性資產(chǎn)盈利能力孰高孰低，如果前者高，那么凈資產(chǎn)收益率會得到提升，如果后者高，則公允價(jià)值計(jì)量將拉低凈資產(chǎn)收益率。

紅星美凱龍的盤算

我們以實(shí)際案例來進(jìn)一步說明。

紅星美凱龍主營業(yè)務(wù)是家居賣場，2012年本想在A股上市，后轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股，于2015年6月在香港上市。近來，紅星美凱龍一直在努力回歸A股市場。2016年5月13日，披露了A股招股說明書（共721頁）。2017年11月10日，紅星美凱龍更新了其招股說明書（共957頁）。

從披露的會計(jì)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)指標(biāo)來看，紅星美凱龍資產(chǎn)、收入規(guī)模在不斷增長，利潤和經(jīng)營現(xiàn)金流也逐年增長，凈利潤率很高，負(fù)債水平與行業(yè)對比企業(yè)相當(dāng)，凈資產(chǎn)收益率還可以。

但紅星美凱龍所有資產(chǎn)項(xiàng)目中最重要的一項(xiàng)資產(chǎn)是投資性房地產(chǎn)，并且它采用了公允價(jià)值計(jì)量的模式。

紅星美凱龍的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，按公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)占全部資產(chǎn)八成左右，因此公允價(jià)值變動收益給利潤總額帶來的影響也是非常巨大（百分之三十多）。紅星美凱龍的投資性房地產(chǎn)對利潤表和資產(chǎn)負(fù)債表的影響是如此之大，使得如果我們不對其進(jìn)行會計(jì)分析，就無法得出可靠的財(cái)務(wù)分析結(jié)論。

那么我們按成本模式對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行測算。在2017版招股說明書中，紅星美凱龍對相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)按照投資性房地產(chǎn)以成本模式后續(xù)計(jì)量進(jìn)行了模擬測算?？梢钥吹?，如果用成本模式計(jì)算，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值會減少一半以上，同樣凈利潤也會減少一半以上。

進(jìn)而，筆者測算一下紅星美凱龍與小商品城（成本模式）可比狀態(tài)下的凈利潤率與凈資產(chǎn)收益率。

表3顯示，紅星美凱龍的凈利潤率下降了一半，但仍然略高于小商品城。這個(gè)凈利潤率才是可比的凈利潤率。

凈資產(chǎn)收益率的測算則相對要復(fù)雜一些，筆者采用了模糊的簡化算法。2016年紅星美凱龍成本模式下的凈資產(chǎn)收益率為12%，小商品城則為11%。這個(gè)凈資產(chǎn)收益率總體來看要比公允價(jià)值模式下更高，在后一個(gè)模式下，紅星美凱龍的2016年凈資產(chǎn)收益率為10%。

既然成本模式下凈資產(chǎn)收益率更高，為什么紅星美凱龍不選擇用成本模式計(jì)量其投資性房地產(chǎn)？用杜邦分析法來看2016年的數(shù)據(jù)，可以看得很清楚，公允價(jià)值模式下凈利潤率非常高，但周轉(zhuǎn)率和杠桿比率都很低。利潤表上的盈利能力超強(qiáng)，資產(chǎn)規(guī)模巨大，企業(yè)負(fù)債率不是很高。而成本模式下，凈利潤率略高于行業(yè)對比企業(yè)，周轉(zhuǎn)率略低于行業(yè)對比企業(yè)，杠桿率很高。

所以，紅星美凱龍用公允價(jià)值計(jì)量其投資性房地產(chǎn)的主要原因：第一，沿用港股報(bào)表的處理思路。企業(yè)一貫用公允價(jià)值計(jì)量，因此A股招股書上仍然沿用；第二，公允價(jià)值下資產(chǎn)體量規(guī)模大，顯示出企業(yè)底子雄厚，在行業(yè)中位于翹楚地位；第三，顯得資產(chǎn)負(fù)債率沒有那么高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不會特別引人注目；第四，最重要的一點(diǎn)應(yīng)該是，公允價(jià)值計(jì)量下凈利潤很高，每股收益很高，一定市盈率下，有利于企業(yè)制定較高的發(fā)行價(jià)格。

總體看下來，紅星美凱龍的報(bào)表盈利能力還可以，企業(yè)經(jīng)營較多運(yùn)用了負(fù)債，未來經(jīng)營需要管理好現(xiàn)金流，保證負(fù)債的有序更替和償還。這次股權(quán)融資如果完成，應(yīng)該也能夠部分解決高負(fù)債的問題。

作者任職于對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國際商學(xué)院